Tuesday, November 22, 2011

Lời khuyên khi mua bán nhà ở PDF. In
(Duy Sơn sưu tầm)

Để mua được căn nhà vừa ý và phù hợp với nguồn tài chính, trước khi mua nhà, người mua nên chú ý những điểm sau:

Khả năng tài chính

Bạn phải xác định số tiền hiện có là bao nhiêu? Khả năng vay trả nợ thế nào? Ngoài ra cũng phải tính toán những khoản phát sinh như: thuế TNCN; lệ phí trước bạ; các khoản phí, lệ phí; chi phí sửa chữa nhà.
Khu vực muốn sinh sống: Khi đã xác định được có thể mua nhà với giá nào thì hãy tham khảo thông tin về giá bất động sản từ những chuyên viên bất động sản. Những điều cần lưu ý khi chọm địa điểm là: Quy hoạch hiện tại và tương lai? Nơi ở mới có gần gia đình và bạn bè? Khoảng cách đến nơi làm việc,học tập? Có gần các điểm mua sắm? Giao thông có thuận tiện không? Trường học, công viên, khu vui chơi giải trí, tập luyện thể dục thể thao; môi trường trong lành; yên tĩnh, an ninh.

Loại nhà

Nhà mặt tiền vừa ở kết hợp kinh doanh, nhà phố, biệt thự, căn hộ, ...? Một lần nữa việc chọn loại nhà nào phụ thuộc nhiều vào tài chính của bạn. Nếu tài chính không đủ để mua một căn nhà như mơ ước thì  có thể mua một lô đất và xây dựng sau đó. Dưới đây là những yếu tố liên quan tới quyết định của bạn: Loại nhà (nhà phố thương mại, nhà phố chỉ để ở, biệ thự, căn hộ); nhà mới 100%, nhà đã qua sử dụng hoặc nhà cũ nát thuận tiện phá bỏ xây mới đúng ý của bạn; nhà có thể sữa lại, số phòng ngủ, số phòng vệ sinh, sân vườn, sân trước, sân sau, garage hoặc đoạn đường có chỗ đậu xe, hướng nhà, sơ đồ mặt bằng để bố trí sử dụng, sự riêng tư và an toàn.

Thời điểm nhận nhà

Điều này rất quan trọng nếu bạn chọn mua nhà chuẩn bị hoặc đang xây dựng, thời gian nhận nhà để ở đối với những căn nhà loại này có thể không đúng như dự định.

Sau khi đã xác định được nhu cầu và khả năng của mình, bạn sẽ có một quá trình tìm kiếm. Hiện nay có nhiều cách để tìm kiếm bất động sản: qua sàn giao dịch bất động sản, qua báo chí hay Internet. Tuy nhiên bạn nên đến các sàn giao dịch bất động sản uy tín và đặt yêu cầu mua nhà đối với họ. Bởi với cách tìm kiếm này bạn sẽ có cơ hội tìm được căn nhà phù hợp trong hàng nghìn thông tin về nhà có nhu cầu bán với thời gian tính bằng phút.

Bạn cũng nên ghi chú lại những ưu nhược điểm của những căn nhà đã xem để có được sự so sánh cần thiết. Đồng thời xem tình trạng pháp lý của nó nhằm đề phòng rủi ro, có thể nhờ sự tư vấn của luật sư về nhà đất hoặc tại những công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản uy tín; tìm hiểu tình trạng quy họach hiện tại và trong tương lai...

Để chắc ăn bạn nên yêu cầu người bán cung cấp bản vẽ thiết kế bao gồm cả sơ đồ thiết kế điện, nước, hệ thống gas trung tâm (đối với một số khu căn hộ cao cấp). Nếu gặp khó khăn trong việc kiểm tra các chi tiết kĩ thuật, đừng ngần ngại thuê chuyên gia xây dựng. Chi phí cho việc này là không đáng kể.

Khi làm hợp đồng mua bán nhà cần lưu ý những nội dung sau: Tên hợp đồng, tên người mua người bán, địa chỉ bất động sản, giá bán, điều kiện thanh toán, các vật dụng kèm theo, ngày giao nhà... (để đảm bào quyền lợi người mua, người bán nên sử dụng dịch vụ chuyển nhượng sang tên nhà đất và trung gian thanh toán qua ngân hàng). Hợp đồng cần phải qua công chứng. Về thủ tục chuyển nhượng bạn nên giao cho bộ phận pháp lý của một số công ty bất động sản cung cấp dịch vụ này, chắc chắn đơn vị chuyên nghiệp sẽ hoàn tất các thủ tục sang nhượng nhanh hơn bạn.

Kinh nghiệm dành cho hộ gia đình muốn bán nhà nhanh hơn

Kinh nghiệm dành cho hộ gia đình muốn bán nhà nhanh hơn PDF. In
Vào lúc thị trường đang lên nhanh, các hộ gia đình muốn định giá nhà để bán thật dễ. Cứ niêm yết  nhà của mình cao hơn ít ngàn so với nhà tương tự (kiểu nhà, diện tích, năm xây v.v..) trong cùng xóm là không sợ hớ. Không những thế, có thể có người còn sẵn lòng trả cao hơn giá niêm yết nếu đang có nhiều người tranh nhau mua.
Nhưng vào lúc thị trường chậm lại, đương nhiên có nhiều nhà bán trên thị trường hơn, bấy giờ người đi mua nhà có nhiều cơ hội kén cá chọn canh... và trả giá. Chưa chắc các hộ gia đình bán được nhà của mình với giá niêm yết. Thường là dưới giá niêm yết.
can-ban-gap
Vào lúc thị trường chậm lại thì việc bán nhà sẽ gặp khó khăn
Ðể giúp các hộ gia đình có thể bán nhà nhanh khi thị trường chậm lại, có một số "chiến thuật" mà những chuyên viên địa ốc kinh nghiệm khuyến cáo chủ nhà nên thi hành. Trong kỹ thuật tiếp thị, người Mỹ có từ "sell the deal". Tức là, anh có một căn nhà, một cái xe hơi, một lô đất, muốn bán. Nếu chỉ chăm chăm nói rằng hãy mua căn nhà này, cái xe này, chưa chắc người ta sẽ cảm thấy bị thuyết phục. Nghệ thuật tiếp thị thành công là làm sao "bán" cho người mua cái ý tưởng "nên" mua cái này hơn cái khác.
Quảng cáo những đặc điểm hấp dẫn
Lựa ra những đặc điểm nổi bật của căn nhà (để kể ra), đề nghị sửa chữa, để lại bộ máy giặt máy sấy, tủ lạnh, máy cắt cỏ v.v.. Những thứ này có thể không tốn nhiều tiền nhưng lại là đồ thiết dụng mà người chủ mới có thể không cần phải sắm thêm nếu thấy chúng còn rất tốt. Gây ấn tượng đặc biệt là một trong những đặc điểm để dễ bán nhà này hơn nhà khác.
Tân trang lại toàn bộ nhà bếp, phòng tắm
Bất cứ người đi xem nhà để mua nào cũng chú ý đặc biệt đến nhà bếp và phòng tắm. Khi người mua nhà vào một hộ gia đình có nhà bếp rộng rãi, đẹp đẽ để thỏa mãn nhu cầu nấu nướng của bà chủ nhà và phòng tắm lịch sự, tiện nghi để hưởng thụ những phút trầm mình trong nước nóng sau một ngày làm việc mệt mỏi sẽ để lại ấn tượng tốt với người mua nhà. Cả nhà bếp và phòng tắm được làm mới toàn diện với những trang bị đắt tiền và hợp thời sẽ là những đặc điểm khó quên đối với người đến xem nhà khi họ so sánh giữa căn nhà này với những căn nhà khác trong khu vực hay cùng một mức giá nhà.
Thay mái nhà mới khi mái nhà đã khá cũ và dù không bị dột
Người đến xem nhà sẽ tính nhẩm trong đầu là ở chỉ một thời gian ngắn sẽ phải bỏ tiền ra thay mái nhà khác, vừa tốn tiền lại vừa tốn thời giờ. Nếu mua nhà có mái mới sẽ không phải bận tâm một thời gian dài.
Quảng cáo rằng chủ nhà sẵn sàng bớt tiền lại cho người mua
Chủ nhà sẵn sàng bớt tiền lại cho người mua  một số tiền tương ứng với số tiền cần thiết để (người mua) sắm hệ thống màn cửa, màng mành  mới theo ý thích riêng, nếu như chủ nhà chưa thay thế hết những thứ này.
Quảng cáo chủ nhà sẽ trả cho người mua phí tổn thủ tục giấy tờ chuyển nhượng tài sản và/hoặc một tháng tiền nhà đầu tiên
Ngon hơn, có thể quảng cáo rằng người bán sẵn sàng trả tiền nợ ngân hàng  từ 3 đến 6 tháng đầu tiên cho người mua. Nếu người mua vay một số tiền là $350,000 với lãi suất hiện nay khoảng 6.375%, một tháng phải trả là $2,183.54. Nếu trả cho 3 tháng là $6,550.62 và nếu 6 tháng là $13,101.24. Thật ra, một số ngân hàng tài trợ không thích ý tưởng này. Bởi vì họ hiểu rằng những số tiền vừa kể cũng là tiền từ trong túi của người mua mà ra cả. Thay vì bán với giá nhà thấp hơn, thì người bán đã muốn bán căn nhà với giá cao hơn, trong đó bao gồm cả số tiền mà người bán sẽ đưa lại cho người mua (để trả tiền vay nợ ngân hàng hàng tháng hoặc dùng vào việc gì khác). Ðiều này cũng có nghĩa là ngân hàng tài trợ sẽ phải cho vay một số tiền với tỉ lệ cao hơn.
Mua lãi suất thấp hơn cho người mua nhà
Chủ nhà cũng có thể chấp thuận giúp cho người mua nhà cảm thấy nhẹ nhõm hơn khi được tài trợ với lãi suất thấp hơn lãi suất đang có trên thị trường. Thí dụ lãi suất thị trường đang là 6.375%, chủ nhà chấp nhận trả cho nhà tài trợ (do người mua lựa chọn) một số tiền để lãi suất giảm xuống 0.50% (tức là người mua được vay nợ với lãi suất 5.875%). Tùy chủ trương của từng nhà tài trợ, muốn lãi suất giảm xuống 0.50%, con nợ có thể (thí dụ) phải trả thêm một điểm (point) tức 1% của số tiền xin vay.
Trả tiền hội phí cho người mua
Ðối với những căn nhà nằm trong những khu xây dựng quy mô cả trăm hay cả ngàn ngôi nhà chung với nhau  và mọi ngôi nhà đều nằm dưới một hội quản trị chung  để bảo vệ giá trị, vẻ đẹp, trật tự chung, tiền lệ phí hàng tháng có thể trên dưới $100 đến trên dưới $500 tùy khu vực. Nếu người bán trả cho người mua số tiền này trọn một năm có khi cũng là số tiền đáng kể.
Nếu chủ nhà đã trả dứt nợ  và làm chủ hoàn toàn ngôi nhà, chủ nhà có thể đề nghị đứng ra cho người mua vay tiền mua nhà mức độ nhiều hay ít nào đó
Người bán có thể đề nghị công thức 10-10-80 (người mua chỉ trả trước 10%, người bán cho vay 10% và người mua vay nợ ngân hàng 80%). Theo công thức này, người mua không phải trả tiền bảo hiểm món nợ mà những nhà tài trợ thường buộc con nợ phải đóng mỗi khi trả trước bên dưới 20% của giá mua căn nhà. Công thức chủ nhà tài trợ nợ nhì cho người mua không phải là một ý tưởng kém hấp dẫn nếu người bán không cần ngay tất cả số tiền bán nhà thu được. Thí dụ, nếu cho vay món nợ $100,000 với lãi suất 7% và chỉ trả tiền lời không thôi trong 5 năm (và chỉ cho vay trong 5 năm thôi, con nợ phải trả lại số tiền này) chủ món nợ đã kiếm được $35,000 cũng là khoản tiền lời đáng kể so với tiền lời bỏ ngân hàng tiết kiệm.
Một kế hoạch mà một số ngân hàng tài trợ có thể chấp nhận là người bán trả hết chi phí sang nhượng tài sản và vay nợ cho người mua nhà
Như ở trên đã nói, một số nhà tài trợ không chấp thuận kiểu mua nhà và vay nợ kiểu "gậy ông đập lưng ông". Tuy nhiên, trong hoàn cảnh thị trường địa ốc chậm lại và nhà tài trợ cũng cần phải cho vay để kiếm ăn, một số ngân hàng tài trợ có thể chịu điều kiện như thế. Muốn chắc ăn, người mua có thể tham khảo với một vài công ty tài trợ địa ốc xem điều kiện như vậy họ có chịu cho vay tiền hay không. Hoặc nếu cho vay thì theo những điều kiện nào.
Trên đây là một số trong nhiều sáng kiến khác nhau mà một người bán nhà có thể áp dụng, tùy hoàn cảnh, tùy trường hợp, để có thể bán nhà dễ hơn, nhanh hơn. Nếu thị trường đang ở lúc "đắt như tôm tươi"  thì dù nhà có tồi tàn, nhếch nhác, cũng có nhiều người tranh nhau để mua. Gặp hoàn cảnh thị trường chậm lại, nhà trên thị trường nhiều hơn người mua người bán nhà cần phải có sáng kiến để giúp cho căn nhà bán được nhanh hơn.
Một người bán xe hơi kinh nghiệm, khôn ngoan, thường hay hỏi dò xem người đến mua xe làm gì, lương bổng tiền bạc ra sao, mua xe trả góp hay trả tiền mặt rồi mới tùy hoàn cảnh mà "bắt nạt" để  khi thấy người khách cho biết nhu cầu.
Bán nhà khác xa bán một chiếc xe hơi. Một chuyên viên địa ốc giỏi đại diện cho chủ nhà là một người tiếp thị giỏi biết vận dụng sáng kiến để tư vấn cho chủ nhà bán được căn nhà nhanh và cao giá. Căn nhà tuy nằm dính chặt xuống đất nhưng nó cũng chỉ là một món hàng cần được tiếp thị khi chủ nhà ký bản hợp đồng với một địa ốc viên để bán trên thị trường.
Theo ĐKT

Bất động sản cần “nghệ thuật tiếp thị”

Bất động sản cần “nghệ thuật tiếp thị”
  
Các chủ đầu tư ngày nay đang phải nỗ lực tìm kiếm các phương cách mới để tiếp thị cao ốc trước những khách hàng khó tính. Xu hướng tiếp thị nào sẽ thịnh tại Việt Nam trong thời gian tới?

>> Marketing bất động sản sao cho có hiệu quả?

Trong những năm 1980 và 1990, các chủ đầu tư thường nhấn mạnh đến từ "vị trí" để nâng tầm giá trị cao ốc văn phòng, thì từ năm 2010 đã chuyển sang nhấn mạnh tính ổn định và môi trường.
nghe-thuat-tiep-thi-bds
Theo một nghiên cứu của CBRE với đối tượng là các khách thuê toàn cầu, chúng tôi đã được cảnh báo rằng "Tiêu điểm mới của thập kỷ 2010" hiện nay là người làm việc chứ không phải các chủ nhân. Do vậy, chúng ta không ngạc nhiên khi các chủ đầu tư ngày nay đi tìm kiếm các phương cách mới để tiếp thị cao ốc của họ nhằm hấp dẫn khách thuê.

Để bảo đảm có được lợi thế cạnh tranh, khách thuê và các chủ đầu tư đều buộc phải tìm kiếm những cách thức sáng tạo hơn để giảm chi phí, gia tăng sự thỏa mái cho nhân viên và tăng độ linh hoạt. Khách thuê ngày nay thường rất chi tiết về lý lịch và tên tuổi của các chủ nhân cao ốc.

Khách thuê mong muốn chủ nhân bất động sản phải quý trọng các giá trị của họ, phải bảo đảm thực hiện dài hạn những cam kết ban đầu và tôn trọng uy tín cũng như chất lượng.

Đối với các chủ đầu tư, họ có thể dùng uy tín của khách thuê để thu hút thêm các công ty có tên tuổi, những thương hiệu có uy tín mà thường là thích khách thuê tụ lại với nhau trong cùng một cao ốc.

Nghệ thuật gầy dựng niềm tin nằm ở chỗ cân bằng các tiêu chuẩn cao hơn nhưng linh động về mặt tài chính. Nghĩa là các công ty có những cách sáng tạo nhằm đạt được sức hấp dẫn tối đa mà vẫn có thể sử dụng mức tài chính hiệu quả cho người đầu tư.

Ví dụ như khi bàn về độ cao trần nhà. Mức nào cao hơn 2,8 mét rõ ràng là một sự lãng phí tài chính và môi trường (đối với diện tích sàn giữa 250 và 300 m2). Tương tự như vậy với việc sắp đặt cột, chia phòng và phân bố vách ngăn.

Tất cả các yếu tố này tạo nên sự cân bằng tự nhiên và lợi ích lâu dài nếu được thiết kế theo quan điểm nhu cầu của người sử dụng. Nếu việc tạo ấn tượng thành công, thì công tác tiếp cận các công ty để thuê cần tiến hành sớm ngay từ những khâu thiết kế đầu tiên sẽ giúp hai bên quản lý được nguồn tài chính cũng như làm đẹp hình ảnh và uy tín của hai bên.

Và cùng với sự thâm nhập gần đây của các cao ốc thiết kế đẹp, chuyên biệt và đạt giấy chứng nhận thì chủ đầu tư vẫn có nhu cầu tìm kiếm sự khác biệt nhằm gia tăng cạnh tranh. Đã qua rồi cái thời mà "chúng ta hãy cứ xây đi, khách thuê sẽ tự đến".

Những khách hàng công ty nay khó tính hơn, khôn ngoan và có quan hệ rộng hơn và họ sẽ biết thừa các sự khác biệt. Trong thế giới marketing hiện nay, các chủ đầu tư không còn đứng sau hậu trường về vị trí, tiện ích hay chi phí nữa. Sẽ có thêm nhiều người tham gia và sẽ có những lời chào mời từ bên trên đi mạnh mẽ xuống.

Đáng tiếc là đến nay, quảng cáo đã vấp phải sự kháng cự từ các chủ đầu tư. Nhiều người thấy nhu cầu của việc chứng minh cho chất lượng cao, nhưng ít người nhận ra cơ hội để trò chuyện với người sử dụng bằng chính ngôn ngữ của họ, ngay tại hiện trường.

Châm ngôn "bạn hãy tiêu tiền để làm ra tiền" chưa bao giờ tỏ ra quan trọng như vậy trong thập kỷ 2010 khi làm tiếp thị cho các cao ốc văn phòng. Quan trọng hơn nữa, khi bạn nhắm đến ai sẽ thuê mướn các cao ốc văn phòng to lớn và chọc trời.

Khảo sát của CBRE cho thấy 65% những khách hàng sử dụng các cao ốc đều là những công ty dịch vụ chuyên nghiệp và những công ty quốc tế đang chiếm lĩnh các tầm nhìn bằng các logo, các biển quảng cáo của họ. kể trên.

Và song song với một hình ảnh phải đề cao, họ cần nơi làm việc tốt nhất để mà khoe mình trong nắng mai.
Theo DNSG

Hãy tránh những lỗi tiếp thị thông thường trong việc đầu tư bất động sản

Hãy tránh những lỗi tiếp thị thông thường trong việc đầu tư bất động sản
  
Vài căn nhà giống nhau trong cùng một khu vực có sức hấp dẫn trong việc cạnh tranh chào hàng và bán cũng nhanh hơn trong khi đó những căn nhà khác vẫn mãi chưa được mua. Vậy những bí quyết gì giúp cho căn nhà của bạn bán được và không tồn đọng trên thị trường chưa biết đến khi nào mới bán được? Câu trả lời chính là tiếp thị.

>> Những lời khuyên đầu tư bất động sản thành công
Lí do mà một số bất động sản có sức hấp dẫn hơn những số khác là vì chúng có được một chiến lược tiếp thị rất hiệu quả. Tiếp thị cho việc bán nhà không chỉ là trưng ra bảng hiệu bán nhà trên cột trước nhà, và nhà đầu tư thường nhận ra được đây là điều yêu thích để bán bất động sản của họ nhanh và được nhiều tiền hơn.
House-sale
Lí do mà một số bất động sản có sức hấp dẫn hơn những số khác là vì chúng có được một chiến lược tiếp thị rất hiệu quả
Cứ cho là bạn có một căn nhà tuyệt vời để bán, nhưng bạn sẽ không bán được nếu chẳng có ai biết về nó. Và đương nhiên bạn cũng sẽ không có được cái giá bán cạnh tranh hấp dẫn trừ khi có vài người biết và muốn sở hữu đất bất động sản đó. Hãy chắc rằng thương vụ đầu tư bất động sản của bạn hấp dẫn sự chú ý của các những người mua, và dĩ nhiên bạn phải tránh những lỗi tiếp thị thông thường sau:
Không có chiến lược tiếp thị
Rất nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản của họ dựa trên số lượng. Nếu họ có được một căn nhà với giá rất tốt, sữa chữa rẻ, và bán lại với giá cao hơn, họ nghĩ rằng họ đã có được một thương vụ đầu tư tốt. Nhưng còn bạn phải bán nhà để kiếm tiền lời. Không có được một kế hoạch bán nhà trước khi mua nó có lẽ là sai lầm phổ biến nhất mà những người mới bắt đầu thường phạm phải. Lời khuyên là bạn nên có một chiến lược trước khi mua nhà.
Chi tiêu quá ngân sách
Bạn nên có một ý tưởng rõ ràng về số tiền mà sẽ dùng để lên kế hoạch tiếp thĩ cho nhà bạn. Cho một con số chính xác và tránh chi tiêu quá số tiền. Hãy dùng kế hoạch thích hợp với ngân sách của bạn thay cho chi nhiều để thích hợp với những chiến lược nào đó.
Đừng lờ đi những chiến lược đầu tư thành công
Trong thế giới đầu tư bất động sản, luôn luôn có những điều mới để học. Một trong những cách tốt nhất là học những chiến lược tiếp thị và những cái nào không phù hợp với mức cạnh tranh của bạn. Hãy xem những người bán nhà làm gì? Có phải việc bán nhà của họ nhanh và lời hơn của bạn? Nếu vậy, tại sao không thử cách mà họ đang dùng?
Một khi bạn đã tìm ra được chiến lược tiếp thị hiệu quả, hãy theo đuổi nó. Trong khi những căn nhà khác hay nhiều khu căn hộ khác có thể yêu cầu những cách tiếp cận thị trường khác nhau thì đừng quên những chiến lược đã có hiệu quả. Thỉnh thoảng những chiến lược tiếp thị cũng cần được thay đổi luân phiên để một ý tưởng cũ cũng có thể đem lại những người mua.
Theo freshhome.wordpress.com

Bốn kỹ năng làm kinh ngạc khách mua và khách thuê bất động sản

Bốn kỹ năng làm kinh ngạc khách mua và khách thuê bất động sản PDF. In
Hãy tạo ra sự khác biệt, nét đặc trưng cho bất động sản của bạn Sự độc đáo, lộng lẫy, xa hoa là những đặc trưng của bất kỳ bất động sản nào của Trump mà mọi người đều có thể cảm nhận được khi bước chân vào. Một ví dụ tiêu biểu là thác nước cao 120 foot trị giá 7 triệu đô la được đặt tại sân gôn Westchester của Trump.

>> Hãy tránh những lỗi tiếp thị thông thường trong việc đầu tư bất động sản
Những ai đến đến đây chơi gôn đều có thể nhìn thấy thác nước này và thác nước này đã tạo ra một cảnh quan đẹp. Những người chơi gôn đứng lại ngắm nhìn và bàn tán về thác nước và ngay cả những người không chơi gôn cũng cố gắng có được cơ hội được tới sân gôn chỉ để nhìn ngắm thác nước. Đây là một trong những lý do giải thích tại sao người ta sẵn sàng trả 250.000 đô la để trở thành thành viên Sân gôn Quốc tế Trump.
loi-vao-nha
Sự khác biệt ngôi nhà của bạn với những ngôi nhà khác ngay từ cổng vào
Thiết kế phong cảnh để tạo ra ấn tượng nhìn
Bạn không nên coi thường việc làm đẹp cảnh quan phía ngoài. Ngay cả những nhà đầu tư nhỏ cũng nên thuê người thiết kế phong cảnh giỏi. Chi phí để thuê này cũng phải chăng. Chi phí này hoàn toàn xứng đáng với những gì họ làm cho bạn. Các nhà thiết kế có thể tạo ra cảnh quan gây được ấn tượng mạnh hơn cho khách hàng mà không cần chi phí bảo dưỡng. Họ cũng có thể lựa chọn việc trồng cây để nâng cao vị trí địa thế, kết cấu hoặc tận dụng tối đa quy mô khu đất.
an-tuong-nha
Cảnh quan bên ngoài ngôi nhà tạo ấn tượng với khách mua nhà
Hãy mang đến cho khách hàng chất lượng tốt nhất
Nguyên tắc chính ở đây là " Hãy đầu tư tiền vào những nơi mà khách hàng dễ dàng nhìn thấy". Bạn có thể làm được điều này bằng những cải tạo nhỏ nhưng phải gây được ấn tượng cho bất động sản của mình. Điều này đòi hỏi bạn phải có tầm nhìn, tính sáng tạo và phải có khả năng nhìn thấy điều gì sẽ gây ấn tượng cho khách hàng. Nếu bạn không có trực giác tốt, bạn có thể thuê một kiến trúc sư hoặc một nhà thiết kế làm việc cho mình nhưng bạn phải nói rõ cho họ biết họ sẽ tiến hành công việc như thế nào trong giới hạn ngân sách của bạn.
chat-luong
Hãy mang đến cho khách hàng chất lượng tốt nhất
Tìm hiểu phong cách sống của khách mua và khách thuê
Trước khi tiến hành bất kỳ dự án kinh doanh bất động sản nào, bạn phải quyết định cái gì phù hợp với dự án này. Bạn phải tự mình làm quen với khu vực xung quanh, lối sống và thu nhập của những người bạn đang có ý định bán hay cho thuê. Để đạt được điều này, bạn phải nghiên cứu và tìm hiểu về khách hàng tiềm năng càng nhiều càng tốt.
Nắm bắt được cái gì khách hàng sẽ sẵn sàng bỏ tiền ra và cái gì không
Khả năng khách hàng dám sẵn sàng trả thêm chủ yếu phụ thuộc vào vị trí và loại dự án bất động sản mà bạn đang đầu tư.
Trong bất kỳ vụ thương lượng bất động sản nào, điều quan trọng là bạn phải xác định được khách hàng mục tiêu của mình và phải tập trung sự chú ý vào việc cung cấp chỗ ở cho họ.
Theo santructuyen

Làm thế nào để bán được nhà nhanh và được giá

Làm thế nào để bán được nhà nhanh và được giá PDF. In

 
Trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu, người có nhà đem bán ra trên thị trường cần phải làm gì để bán được nhà nhanh?
Theo giới chuyên viên, dưới đây là một số biện pháp có thể giúp xoay chuyển tình thế.
Ðịnh giá bán theo giá thị trường
Rất nhiều chủ nhà tin rằng ngôi nhà của mình có trị giá cao hơn nhà hàng xóm mới bán. Bởi vậy, họ đã nhất quyết đề giá niêm yết (list price) cao hơn. Quyết định này có thể dễ hiểu và có thể bán được giá đó khi thị trường đang "hot". Nhà nào ra cũng bán nhanh như tôm tươi. Khi thị trường tồi tệ, cho dù ngôi nhà đẹp hơn, chủ giữ gìn kỹ lưỡng hơn nhà lối xóm mới bán mấy tháng trước đó, đòi giá cao hơn sẽ khó lòng bán được. Người mua sẽ tùy tình hình thị trường mà trả giá chứ không nhắm mắt mua với giá chủ nhà đòi hỏi. Nếu chủ nhà không biết khuynh hướng lên xuống của giá thị trường trong khu vực, một địa ốc viên với kiến thức nghề nghiệp vững vàng có thể đưa ra cho ông hay bà ta một bản phân tích (market analysis) cho cho họ thấy vấn đề một cách cụ thể.  Hãy đặt vào vị trí của người đi mua nhà thì sẽ thấy ngay lý do tại sao ngôi nhà của mình không ai chịu mua.
Sau chừng hai ba tuần lễ dù đã mở "open house" xôm tụ mà ngôi nhà vẫn chẳng có ai đề nghị mua, nên nghĩ lại về vấn đề giá niêm yết. Giảm giá cho tương ứng với tình hình thị trường của khu vực là một trong những điều nên làm đầu tiên có thể tạo được sự chú ý của mọi người. Giá bán của căn nhà là điều chính yếu người ta xét để nên mua hay không.
Sửa chữa, tân trang
Trước khi tung ra bán trên thị trường, một ngôi nhà cần được duyệt xét lại toàn thể trong ngoài. Chủ nhà nên làm một danh sách những thứ gì cần làm. Sơn lại nếu quá cũ, thay kính trên cửa sổ bị nứt, cắt tỉa lại khu vườn.
tan-trang-nha
Trước khi tung ra bán trên thị trường, một ngôi nhà cần được duyệt xét lại toàn thể trong ngoài
Cách tốt nhất là thuê một công ty kiểm tra nhà cửa (Home Inspection Service) để họ tới xem xét. Một số tiền nhỏ chi ra nhưng chuyên viên cho mình biết ngôi nhà cần phải sửa chữa những gì hư hỏng. Có thể có những cái chủ nhà nhìn thấy, nhưng có những cái không nhìn thấy. Chuyên viên có thể chỉ tìm ra những điều này với những dụng cụ đo đạc khoa học. Thí dụ, áp suất nước chảy trong nhà quá yếu dù đã mở tối đa. Hệ thống máy lạnh không lạnh bao nhiêu v.v...
Sau khi đã chỉnh sửa, thay thế những thứ hư hỏng cần thiết, chủ nhà có thể trưng dẫn, quảng cáo điều này cho người đến xem nhà. Ðây là một ưu thế đáng kể. Khi so sánh những ngôi nhà cùng khoảng giá tiền, người ta biết chắc chắn rằng ngôi nhà này đã được chủ nhà chuẩn bị chu đáo trước khi tung ra thị trường sẽ tạo được ấn tượng tốt đẹp hơn những ngôi nhà khác.
Với những người sẵn sàng chi phí những khoản tiền lớn hơn, sẽ tạo được ấn tượng mạnh hơn. Thay mái nhà, tân trang lại toàn diện nhà bếp hay phòng tắm là những thí dụ cụ thể. Hai ba năm trước, tân trang toàn diện nhà bếp, phòng tắm có thể lấy lại hết số tiền phải tốn kém, nhưng tình hình thị trường hiện nay, giới chuyên viên nói rằng chủ nhà chỉ lấy lại được khoảng 70% số tiền đầu tư. Nhưng ít nhất, nó cũng giúp chủ nhà bán được ngôi nhà nhanh hơn thay vì để suốt một năm rồi âm thầm dẹp bảng bán nhà.
Trả tiền phí tổn giấy tờ vay nợ cho người mua
Trong tình hình thị trường bình thường, phí tổn thủ tục giấy tờ mua bán nhà thường được thỏa thuận là mỗi bên chịu phần tốn phí của mình (seller/buyer to pay for their own costs). Nhưng khi thị trường tồi tệ, chủ nhà có thể gây ấn tượng với người mua bằng cách chấp nhận trả hết những phí tổn này. Từ phí tổn cho văn phòng thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản (Escrow fees) đến tiền thuế sang nhượng tài sản, tiền phí tổn cho người mua vay nợ (loan costs). Người ta có thể hiểu rằng số tiền này cũng nằm ẩn ở trong giá bán căn nhà, nhưng ít nhất, người mua không phải bỏ tiền túi ra để thanh toán.
Trả tiền vay nợ hàng tháng cho người mua từ 3 đến 6 tháng
Chủ nhà cũng có thể đề nghị sẵn sàng để lại trong Escrow một số tiền tương ứng với số tiền phải trả nợ vay mua nhà hàng tháng của người mua, mức độ dài ngắn, lâu mau tùy chủ nhà thấy nên làm để có thể bán được nhà. Có thể ba tháng, có thể 6 tháng hai lâu hơn.
Trong rất nhiều trường hợp, người mua nhà sau khi làm thủ tục giấy tờ là "cạn láng". Mọi đồng tiền tiết kiệm đổ hết vào việc mua căn nhà, trong nhà chẳng còn dư dả tiền bạc gì. Ðã vậy, hàng tháng lại còn phải trả điều hòa, đúng hạn kỳ (để tránh bị phạt) một số tiền chắc chắn chiếm một phần lớn của ngân sách gia đình. Nếu ba tháng hay nửa năm sau mới phải lo trả tiền nhà, chủ nhà có thể tiết kiệm được một số tiền đáng kể để lo nhiều thứ việc trong nhà, hoặc giữ làm quỹ dự phòng cho gia đình hầu đối phó với những biến cố bất thường không ai lường trước được.
Dàn cảnh nhà
Người bán nhà gốc Việt có lẽ ít quen thuộc với vấn đề dàn cảnh nhà (Home Staging). Giới địa ốc Mỹ và cả những gia đình Mỹ khá quen thuộc với vấn đề dàn cảnh nhà.
Dàn cảnh nhà là sắp xếp đồ đạc, đồ trang trí trong một ngôi nhà để bán làm sao cho nó hấp dẫn nhất, thích hợp nhất để lôi cuốn sự chú ý của người mua. Trên nước Mỹ và Canada có nhiều hiệp hội và tổ chức chuyên nghiệp về dàn cảnh nhà. Một số địa ốc viên cũng đi tham dự những khóa huấn luyện của những nhà dành cảnh chuyên môn để khuyến cáo chủ nhà những điều cần thiết trước khi tung nhà ra thị trường.
Khi ngôi nhà được đem ra thị trường để bán, nó là một món hàng nên phải được tiếp thị cách nào hấp dẫn nhất để có thể bán được nhanh và giá cao. Nếu ngôi nhà có nhiều đồ đạc bừa bãi, luộm thuộm "không giống ai" và lại còn tối tăm, những ngôi nhà này khó gây được ấn tượng tốt đẹp nơi người đến xem nhà. Không gây được ấn tượng thì mấy ai muốn mua?
Các nhà dàn cảnh chuyên môn sẽ chỉ cho chủ nhà làm thế nào sắp xếp đồ đạc, màu sắc ra sao, cái gì thừa cái gì thiếu trong căn nhà để gây được ấn tượng tốt đẹp cho người bước chân đến xem. Với một số lệ phí khiêm tốn (tùy loại dự án dàn cảnh) dịch vụ dàn cảnh nhà đã đem lại lợi ích cho rất nhiều người chủ nhà. Ðó là lý do có hàng trăm hiệp hội, tổ chức về dàn cảnh nhà mọc lên khắp nước Mỹ và Canada.
Theo VietnamMarcom


Bán nhà nhanh và được giá PDF. In

Những ấn tượng đầu tiên sẽ rất quan trọng. Bạn có thể tốn cả đống tiền để quảng cáo về căn nhà, nhưng nếu phản ứng đầu tiên của người mua không tốt, mọi cố gắng của bạn có thể chỉ là con số không.
Bạn là người bán nhà, nhưng hãy giả sử đặt tình huống mình chính là người tìm mua nhà. Khi đó, hãy ra khỏi nhà, leo lên xe, và rồi xuống xe, bước từ từ trên lối dẫn vào nhà và nhìn bao quát. Cầm bút và giấy trên tay, làm một danh sách những thứ bạn muốn sửa sang nếu dự định mua căn nhà này, ngay tại thời điểm đó và rồi thực hiện nay. Thường thì người mua nhà mới sẽ không bao giờ muốn sửa sang gì nhiều.

Hãy khiến căn nhà trông thật ấn tượng và thân thiện, ngay từ vẻ bề ngoài. Hoa trồng trong sân trước với nhiều màu sắc vui mắt sẽ tạo không khí ấm cúng. Hãy nhổ hết cỏ khô và những bụi cây héo. Cất hết đồ làm vườn vì sự lộn xộn sẽ không gây được ấn tượng tốt cho người mua nhà. Ngoài ra, chúng sẽ làm họ nghĩ là sẽ cần phải chăm chút cho nơi ở này nhiều đây.

Tốt nhất là hãy cho xe ra khỏi garage. Bạn muốn cho người mua thấy rằng garage nhà bạn rộng đến thế nào, nhưng đó điều không cần thiết vì để xe trong garage chỉ tạo cảm giác chật chội hơn. Đỗ xe của bạn ngang đường nhưng không thẳng cửa ra vào vì nếu không sẽ làm khuất tầm nhìn vào căn nhà.

Lối ra vào hoặc sảnh chính của căn nhà phải tạo được cảm giác ấn tượng về sự đón tiếp. Nếu lối dẫn vào nhà gặp khó khăn, hãy làm thoải mái hơn. Căn nhà cần ánh sáng thông thoáng và một mùi hương dễ chịu. Nên nhớ luôn bật đèn trong những căn phòng mà ánh sáng mặt trời có thể không tới và đảm bảo rằng mọi rèm cửa đều luôn được mở rộng.

Nếu đặt quá nhiều thứ linh tinh trên tủ lạnh hay các thiết bị gia dụng nào khác thì hãy bỏ đi. Ngoài ra, đừng để đường ống nước rò rỉ và luôn cẩn thận để ý tới những đồ dùng bằng thép, tránh những chỗ gỉ sét. Điều tương tự cũng cần làm với phòng tắm, gọn gàng, sạch sẽ và càng long lanh càng tốt.

Tiếp theo, cần chắc chắn rằng không có bất kỳ đồ nội thất nào kê trong nhà mà lại gây ảnh hưởng tới luồng giao thông. Có thể, hãy sắp xếp lại để tạo thêm nhiều không gian trống và có thể đặt thêm vài cái tủ nếu cần thiết. Sẽ rất không hay nếu thấy ở đâu đó mọi thứ đồ dùng cứ bị chất đống. Tốt hơn hết là che đậy lại bằng cách tống vào tủ hay một nơi khuất nào đó.

Súc vật nuôi có thể gây ra sự ác cảm hoặc sợ hãi cho người mua nhà vì không phải ai cũng là người thích súc vật. Hãy cho chúng ra ngoài đi dạo, hoặc bằng cách nào đó không để tiếp xúc khi có người đến xem nhà.

Trong trường hợp bạn thuê môi giới để thực hiện việc bán nhà, thì không nên có mặt khi người môi giới tiến hành giới thiệu nhà cho khách. Vì khi đó, người mua sẽ có cảm giác rất khách sáo, không thoải mái và có thể phải chào tạm biệt sớm. Người mua càng ở lại lâu thì cơ hội bán của bạn càng lớn.

Và cuối cùng, nên nhớ một điều, đừng bao giờ xin lỗi người đến mua bất kỳ điều gì vì những hạn chế của căn nhà. Lúc nào cũng phải nói rằng căn nhà của bạn là một nơi tuyệt vời để sống. Một suy nghĩ tích cực từ chính người môi giới hoặc từ chính bạn, sẽ khiến người mua mủi lòng.


Định giá để thuận lợi khi mua bán nhà PDF. In
Thứ bảy, 20 Tháng 8 2011 06:00
Các chuyên gia cho rằng dù mua hay bán một bất động sản, đều nên tiến hành việc định giá nghiêm túc. Mục tiêu của việc này là để biết chính xác nhất giá trị thật của căn nhà, thuận lợi trong việc mua bán.
Định giá chính là việc xác định giá trị của bất động sản, dựa trên những tiêu chí đã có sẵn. phục vụ việc mua bán trên thị trường. Thông thường, các ngân hàng và những công ty bất động sản đều cung cấp dịch vụ thẩm định giá. Kết quả thu được còn ảnh hưởng đến những khoản vay mượn từ ngân hàng. Chẳng hạn như, một khu bất động sản trong khu vực đang được quy hoạch lại để xây một trung tâm thương mại có thể sẽ mang lại giá trị cao hơn nếu được định giá để bán cho một người mua cá nhân bình thường làm nơi sinh sống.
Thẩm định viên sẽ khác với một thanh tra viên, người chịu trách nhiệm tìm những hư hỏng của tòa nhà để sửa chữa hoặc thay thế. Một thẩm định viên có căn cứ vào những tiêu chí khác nhau thế nào, thì cuối cùng họ vẫn sẽ chỉ quan tâm đến giá trị của khu nhà đó. Một kết quả thẩm định sẽ dựa trên việc tận dụng tối đa giá trị của bất động sản. Hay nói cách khác, việc sử dụng bất động sản này sẽ mang lại giá trị cao nhất như thế nào. Kết quả định giá cuối cùng phải đem lại lợi nhuận và mọi kế hoạch dựa trên kết quả đó phải có khả năng thành hiện thực.
Người định giá sẽ nhìn vào từng bất động sản kỹ lưỡng, bắt đầu bằng việc kiểm tra một cách khách quan nhất tình trạng nội ngoại thất của căn nhà hoặc cả tòa nhà. Họ cũng có thể tìm hiểu môi trường xung quanh. Người định giá sẽ tìm kiếm được điểm thuận lợi, cũng như những hạn chế của khu bất động sản. Loại nhà, tổng diện tích sinh hoạt, chất lượng xây dựng, vị trí, hiện trạng, hình dáng, hướng nhà, khung cảnh, điều kiện bảo dưỡng, môi trường, hạ tầng xã hội, giấy tờ pháp lý... đều là những yếu tố được thẩm định viên quan tâm.
Nếu bạn là người bán bất động sản, nên vạch ra các chi tiết liên quan đến căn nhà, sự tiện nghi, thuận lợi và cả những thứ cần cải tạo mà bất kỳ ai cũng phải lưu tâm. Tiếp sau đó, người định giá sẽ phân tích những số liệu thị trường đang có, áp dụng với khu vực căn nhà của bạn, và những khu lân cận. Các vụ mua bán tương tự trong quá khứ cũng như hiện tại cũng sẽ được xét đến, và một số thay đổi khác nữa. Thẩm định viên sẽ thu thập số liệu từ các nguồn khác nhau, cũng như từ chính kiến thức cá nhân về thị trường. Người định giá sau đó sẽ so sánh khu bất động sản đó với thị trường chung.
Mỗi người làm công việc định giá phải có một quá trình phân tích riêng của mình, thu thập những số liệu thẩm định cần thiết. Cũng có thể bạn sẽ nhận được 5 kết quả định giá khác nhau cho một bất động sản. Nhưng chúng hoàn toàn có thể trùng tương tự nhau, nếu được hoàn thành trong cùng một khung thời điểm với các điều kiện liên quan.
Cho dù việc định giá đất không dành cho các vụ mua bán công khai, nhưng điều đó có thể được chia sẻ bởi các bên liên quan. Chẳng hạn, một người mua đưa ra mức giá 350.000 USD cho căn nhà, nhưng theo định giá, căn nhà chỉ có giá chừng 335.000 USD. Điều này có nghĩa là, người chủ nhà có thể thực hiện những thay đổi cần thiết để nâng mức giá lên hoặc giới thiệu căn nhà theo mức giá đã được thẩm định.
Để có được mức giá cao nhất có thể, chính người bán (mua) bất động sản cần phải kiểm tra và tự định giá trước khi đưa sản phẩm của mình ra thị trường.
Theo Đô Thị

Tuesday, August 30, 2011

Những câu chuyện ngụ ngôn, những bài học về business

Những câu chuyện ngụ ngôn và những bài học bổ ích , kinh nghiệm sông cần thiết cho mình và đặc biệt là cho những người đã và đang chạy đua trên thương trường..

Bài học sâu sắc



Tiến sĩ Vương An là một nhân vật được ca ngợi trong giới kinh doanh Mỹ. Anh ta bắt đầu với 600 đôla, mà bây giờ số vốn kinh doanh đã lên đến hàng tỷ.
'Bài học' lớn nhất ảnh hưởng tới cả đời anh ta là khi còn 6 tuổi. Một hôm, Vương An ra ngoài nhà chơi, lúc đi qua một cây lớn thì bỗng có gì rơi vào đầu. Cậu bé An giơ tay ra tóm lấy, thì ra là tổ chim.
Sợ cứt chim làm bẩn quần áo, cậu ta vội vứt tổ chim xuống đất, thấy một con chim sẻ lăn ra kêu chíp chíp. Cậu ta thích quá, quyết định mang nó về nuôi, thế là đem theo cả tổ chim về nhà.
Về tới cửa nhà, bỗng Vương An nhớ ra rằng, mẹ không cho phép nuôi động vật nhỏ trong nhà. Cậu nhẹ nhàng đặt con chim sẻ ngoài cửa, rồi vội vào xin phép mẹ.
Do cậu bé cứ khẩn nài mãi, người mẹ mới phá lệ, đồng ý với yêu cầu của con trai. Vương An phấn khởi chạy ra cửa, thì không ngờ chẳng thấy chim sẻ đâu nữa, chỉ có con mèo đen đang còn liếm mép ở đó. Hoá ra khi cậu vào xin mẹ, thì con chim sẻ non đã bị mèo đen ăn gọn rồi! Vì việc này mà Vương An buồn rất lâu.

Bài học kinh doanh: Khi thấy sự việc đã đúng thì quyết không do dự, cần phải lập tức có hành động phù hợp.


Chuyện ngụ ngôn kinh doanh "Chó và Chuột"

Một lũ chuột trèo lên bàn định ăn vụng thịt, không ngờ lại khiến con chó nằm cạnh bàn thức giấc. Chúng bèn dịu ngọt thương lượng với chó:
- Nếu anh im lặng thì bọn tôi sẽ chia cho anh một miếng thịt.

   Chó nghiêm mặt, từ chối thẳng thừng:

- Bọn mày mau cút đi. bà chủ thấy thịt mất thì chắc chắn sẽ nghi ngờ ta.

  Lúc đó, thì ta lại trở thành miếng thịt trên bàn chứ trả chơi!
  Bài học kinh doanh: Đừng hợp tác với kẻ muốn lật đổ bạn! Khi họ hứa cho bạn một chút lợi ích, thì sau đó bạn mất rất nhiều thứ.

Chuyện ngụ ngôn Kinh Doanh: Cá kiếm và mèo

Cá kiếm có bộ răng rất chắc và sắc. Vào một ngày nọ, nó bỗng giở chứng, đòi hỏi “tuyệt kỹ” của mèo là bắt chuột.
Mèo ngạc nhiên hỏi:
- Cái gì? Ôi, bạn thân mến của tôi, anh có thể làm được việc đó sao?
- Bắt chuột thì có gì ghê gớm. Ngoài biển tôi chả bắt cá lô suốt ngày sao?
- Thôi được, anh đừng quên là tôi đã cảnh cáo anh rồi đấy.
Nói rồi mèo và cá kiếm mò vào kho và mai phục.
Chỉ một lúc sau mèo đã bắt được chuột. Sau khi chơi đùa thoả thích rồi ăn một bữa no nê, mèo ta mới nhớ đến cậu bạn cá kiếm của mình. Khốn khổ thay, lúc đó cá kiếm đã bị chuột gặm hết cả đuôi, chỉ còn thở thoi thóp. Thấy vậy, mèo bèn đỡ cá kiếm dậy, thả nó trở lại biển khơi.
Bài học kinh doanh: Mọi người thường nói, người ngoài thì đừng có nói đến chuyện trong nghề. Trên thương trường cũng có rất nhiều công ty cho rằng đã làm rất tốt trong lĩnh vực của mình rồi, và muốn lấn sân sang lĩnh vực khác mà không tự trang bị cho mình kỹ năng cạnh tranh cơ bản. Bởi vậy, thất bại là điều không thể tránh khỏi.

Quan huyện
Ngày xưa, có viên quan nọ về nhận chức ở Kinh Châu. Tại đó thường có một con hổ dữ, từ trên núi xuống bắt người và súc vật ăn thịt.
Dân chúng cầu xin viên quan tìm cách bắt hổ. Viên quan nọ bèn sai khắc, chữ to mệnh lệnh của mình: “Cấm hổ vào thành” trên vách núi cao. May thay, gặp đúng dịp đó con hổ dữ kia dời khỏi Kinh Châu. Ông ta rất đắc ý, cho rằng mệnh lệnh của mình quả thực hiệu nghiệm.
Không lâu sau, ông ta được phái tới nhận chức ở nơi khác. Dân chúng nơi này rất hung dữ, bất trị. Viên quan nghĩ, lệnh của mình đã cấm được cả hổ dữ, thì lý gì lại không cấm được người! Nghĩ vậy, ông ta bèn ra lệnh cho lính lại, theo kiểu chữ to mà đã khắc lệnh của ông lên vách nuid cao. Kết quả là dân không trị được, còn viên quan thì mất chức vì... không quản được dân.
Bài học kinh doanh: Rất nhiều công ty đều có lịch sử kinh doanh thành công và kiếm được nhiều lợi nhuận từ biện pháp đó. Nhưng khi một môi trường mới xuất hiện, tâm lý tiêu dùng thay đổi, thì bí quyết thành công kia lại trở lên lỗi thời.

Bài học cần rút ra là: Công ty nào cũng có phương thức kinh doanh riêng, nhưng khi thị trường thay đổi, thì công ty cũng phải điều chỉnh cách thức kinh doanh sao cho phù hợp với hoàn cảnh mới. Bởi vì thị trường luôn luôn đúng!

Chuyện ngụ ngôn KD - Bầy cừu và những con sói

Có một người chăn cừu quyết định đưa đàn cừu của mình lên sống ở phía bắc. Lúc đầu, khí hậu rất thích hợp cho đàn cừu, nên chúng sống rất phởn phơ, thoải mái. Cũng chính vì thế mà lũ cừu trở lên lười biếng.
Rồi mùa đông đến, nhiệt độ xuống rất thấp, khiến lũ cừu không thể chịu đựng nổi, nhiều con đã chết rét. Người chăn cừu rất lo lắng.

Anh ta suy nghĩ mãi, rồi đưa ra một giải pháp có vẻ liều lĩnh: thả vài con sói vào bầy cừu. Lúc này, bầy cừu cảm thấy tính mạng của chúng đang bị đe doạ nên không ngừng chạy chốn sự truy đuổi của bầy sói. Chính sự vận động ấy đã giúp chúng chống lại cái rét, và số cừu chết ít hơn trước đây khá nhiều.

Bài học kinh doanh:

Có thể thấy, chính những mối nguy hiểm lại khiến chúng ta sống tốt hơn. Một công ty cũng vậy, chỉ có thể sống mạnh mẽ hơn khi luôn có ý thức về nguy cơ trong công việc để không quá chìm đắm trong thành công.


Câu chuyện KD: Tiết kiệm ánh sáng mặt trời

Một công ty kinh doanh quốc tế nổi tiếng tuyển nhân viên nghiệp vụ với mức lương vô cùng hấp dẫn. Có rất nhiều người đến xin thi tuyển. Trong số đó có một ứng viên trẻ tuổi có điều kiện rất tốt, tốt nghiệp ở một trường đại học danh tiếng, lại có kinh nghiệm làm việc ba năm ở một công ty nước ngoài.
Vì vậy khi đứng trước ban tuyển dụng, anh tỏ ra rất tự tin. Vị chủ khảo bắt đầu hỏi anh:

- Công việc cụ thể của anh khi ở công ty nước ngoài là gì?

- Tôi nghiên cứu trồng rau xanh.

- Vậy theo anh, đối với một nhân viên nghiệp vụ thì khách hàng quan trọng hay sản phẩm quan trọng?

Anh thanh niên suy nghĩ một lúc rồi nói:
- Tôi nghĩ khách hàng là quan trọng.
Chủ khảo nhìn anh ta một lần nữa rồi hỏi:
- Anh nghiên cứu rau xanh thì cũng biết là trong các loại rau, cây đuôi chồn chủ yếu được xuất khẩu sang Nhật. Trước đây tiêu thụ rất tốt, sản xuất bao nhiêu thì tiêu thụ bấy nhiêu. Nhưng mấy năm trở lại đây, các công ty nước ngoài lại không đặt hàng nữa. Theo anh là vì sao?

- Vì rau không tốt!

- Anh thử nói xem vì sao lại không tốt.

- Ừm...Người thanh niên dừng lại trong giây lát rồi tiếp tục - Vì chất lượng không tốt.

Chủ khảo nhìn lại anh ta rồi nói:

- Tôi dám khẳng định là anh chưa từng ra ruộng rau!

Người thanh niên nhìn vị chủ khảo, im lặng trong ba mươi giây, không tỏ vẻ đồng ý hay phản đối phán đoán vừa rồi, mà hỏi lại:

- Ngài có thể nói là tại sao ngài lại biết tôi chưa từng ra ruộng rau được không?

- Nếu anh đã từng đến ruộng rau thì anh phải biết tại sao rau lại không tốt. Thời gian thu hoạch cây đuôi chồn tốt nhất là trong vòng trên dưới mười ngày. Lúc đó cây đang xanh tươi nhất và cũng ngon nhất, thu hoạch sớm cũng không được, mà muộn cũng không được. Sau đó, phải để dưới đất phơi nắng một ngày, ngày hôm sau lại lật lên và phơi tiếp một ngày nữa để nước trong rau bốc hơi hết. Xong xuôi, sẽ bó rau thành từng bó và đóng gói. Khi sử dụng chỉ cần nhúng rau vào nước một chút là được. Nhưng bây giờ, để tiết kiệm thời gian và bán được nhiều hàng, người nông dân sau khi lấy rau về không phơi nắng nữa, mà chất rau vào lò sấy. Như vậy chỉ cần có hai tiếng là rau đã khô. Cách gia công này khiến rau nhìn bề ngoài không thay đổi, nhưng khi ăn, dù có ngâm thế nào cũng vẫn cứ dai và cứng như là rau đã già, không thể ăn được. Các công ty nước ngoài sau khi phát hiện đã cảnh cáo chúng ta một lần, rồi hai lần mà tình hình vẫn không có gì tiến triển, nên họ mới quyết định không đăt hàng nữa.

Anh thanh niên nghe xong, cúi đầu xấu hổ:

- Đúng là tôi chưa từng đi đến đơn vị sản xuất nên không biết được chuyện ngài vừa nói.

Anh thanh niên lòng đầy tiếc nuối bước ra khỏi trụ sở công ty. Anh ta là ứng viên có nhiều triển vọng nhất, nhưng cuối cùng lại không được lựa chọn. Kết quả này chúng ta đã biết ngay sau khi ra khỏi phòng thi. Anh biết rất rõ rằng, một công ty kinh doanh quốc tế nổi tiếng như vậy sẽ không bao giờ tuyển dụng một nhân viên, tuy có kinh nghiệm làm viêc ba năm nhưng toàn đi ăn nhậu, bù khú với khách hàng, mà không hề bước chân xuống thực địa như anh. Anh cũng giống như những người nông dân muốn có nhiều cây đuôi chồn kia, muốn tiết kiệm hai ngày phơi nắng, nhưng cuối cùng chính họ hoá ra lại bị...' phơi áo'.

Bài học kinh doanh: Kinh nghiệm không hẳn là đồng nghĩa với năng lực. Năng lực chỉ thuộc về những người chăm chỉ làm việc và biết suy nghĩ trước sau thật thấu đáo.

"Mèo đen mời khách"

Mèo đen mời sơn dương đến nhà dùng bữa. Sơn dương khoái lắm, bèn vác bụng rỗng đến chỗ mèo đen. Mèo đen đã chuẩn bị một bữa ăn thật thịnh soạn: nào là thịt chuột nướng, da chuột chiên xì dầu, đầu chuột chiên dòn, chân chuột nướng... để thiết đãi.
Thấy sơn dương đến, mèo đen mừng lắm, vồn vã mời sơn dương ăn, và mình cũng ngồi ăn ngon lành.

Sơn dương cũng ngồi yên một chỗ, dù bụng đang đói cồn cào, vì nó chẳng hề hứng thú gì với mấy món này. Sơn dương ngập ngừng nói:

- Tôi không ăn thịt chuột bao giờ cả!

Nói rồi, sơn dương bèn ra ngoài vườn ngấu nghiến gặm cỏ. Mèo đen chợt hiểu ra vấn đề, cười phá lên. Còn sơn dương thì vừa chén cỏ vừa sung sướng kêu 'be be' để cảm ơn thịnh tình của mèo đen.

Bài học kinh doanh: Nhu cầu của khách hàng rất phong phú. Một công ty nọ cho ra đời sản phẩm mới, và cứ đinh ninh rằng khách hàng sẽ thích nó. Đó thực là một quan niệm sai lầm. Nếu bạn đứng trên lập trường của khách hàng để suy nghĩ vấn đề thì điều này có xảy ra không?

Câu chuyện kinh doanh - Làm mũ cho vua nhổ gai cho hổ
Có người thợ rèn nọ thường gánh đồ nghề đi khắp làng để sửa chữa đồ dùng cho mọi người. Vì ông làm việc khéo léo, lại tốt bụng và giá cả cũng phải chăng nên có rất đông khách hàng. Chỉ dựa vào công việc này mà ông có thể nuôi sống cả gia đình.
Một hôm, ông lại gánh đồ nghề đi trên đường làng như mọi khi. Bỗng nghe tin Hoàng thượng sắp đi qua đây. Ông vội tránh vào vệ đường và qùi rạp xuống, hy vọng có cơ hội ngắm nhìn dung nhan thánh thượng.

Không ngờ, ông có cảm giác như là tiếng vó ngựa rất gần mình. Ông tò mò ngẩng đầu lên, thì thấy ngự giá của Hoàng thượng đang ở ngay trước mặt. Quá sợ hãi, ông vội dập đầu lia lịa xin tha tội.

Hoá ra khi đi ngang qua người thợ rèn, Hoàng thượng nhìn thấy gánh đồ nghề bên cạnh ông nên nghĩ ông là một người thợ sửa chữa. Lúc này vương miện của Hoàng thượng đang có mấy chỗ lỏng lẻo vì xe quá xóc, nên nhà vua mới quyết định đỗ lại để sửa chữa.

Người thợ rèn vội quì xuống bắt đầu sửa vương miện. Nhà vua thấy tay nghề của ông giỏi, nên rất ưng ý, thưởng ngay cho ông một trăm lạng bạc.

Người thợ rèn sung sướng chạy như bay về nhà. Nhưng ông chợt nhìn thấy có một con hổ ở bên vệ đường. Ông vô vùng sợ hãi song vội định thần lại, vì thấy con hổ hình như không có ác ý gì. Nó đang giơ cao một chân trước lên, nét mặt lộ rõ vẻ đau đớn.

Ông lấy hết can đảm tiến lại phía con hổ, phát hiện chân nó bị một cái gai rất to đâm vào. Ông vội vàng lấy dụng cụ ra, giúp con hổ bỏ cái gai đó đi. Con hổ tỏ ra rất biết ơn và đền ơn ông một con hươu to.

Người thợ rèn cảm thấy vô cùng tự hào và hãnh diện. Từ hôm đó, ông không gánh dụng cụ đi khắp nơi nữa, mà treo một cái biển to trước cổng nhà với nội dung: "Chuyên sửa mũ cho vua, nhổ gai cho hổ".

Nhưng cũng từ đó, công việc làm ăn của ông ngày càng sa sút, khiến gia đình khốn đốn.

Bài học kinh doanh:

Sai lầm của người thợ rèn là ông lấy vận may ngẫu nhiên để làm cơ sở lập nghiệp cả đời, lại còn không chăm chỉ làm việc! Trên thị trường có rất nhiều công ty "phất" lên nhờ một cơ hội đặc biệt. Nhưng cơ hội không phải ngày nào cũng có. Chỉ có dựa vào năng lực và tài nguyên kinh doanh của công ty để điều chỉnh cho phù hợp với sự thay đổi của thị trường, không ngừng xác định đúng vị trí của mình, và luôn xác định khách hàng là mục tiêu chính thì công ty mới có thể tồn tại được.



Chuyện ngụ ngôn kinh doanh - Thỏ già thỏ trẻ
Một ngày nọ, thỏ già nhìn thấy thỏ trẻ đang chạy hớt ha hớt hải bèn gọi lại hỏi chuyện:
- Tại sao cháu lại chạy loạn lên thế?
- Bác không biết là mùa săn bắn đã đến rồi sao?
- Chàng trai ạ, ta có một cách để giải quyết việc đó. Cháu hãy biến mình thành một cây to, dù người thợ săn có đi qua cũng không thể bắn cháu được, vì họ cứ tưởng cháu là một cái cây.
- Cách này thật tuyệt! Sao trước đây cháu không nghĩ ra nhỉ? Cám ơn bác nhiều lắm.
Thỏ già lại nhẹ nhàng rảo bước trong rừng. Được một lúc nó nghe tiếng thỏ trẻ đuổi theo:
- Bác ơi, nhưng làm thế nào để biến được thành một cái cây?
Thỏ già đứng lại, nhún vai nói:
- Chàng trai, ta đã đưa cho cháu một cách tốt, cháu phải cảm ơn ta chứ không nên làm phiền ta bằng những câu hỏi đó. Cháu nên tự mình suy nghĩ mới phải chứ.
Bài học kinh doanh: Trong kinh doanh, thực tế cho thấy, một chiến lược được vạch ra rất tốt nhưng lại không được triển khai thực hiện cho tốt, thì chiến lược đó cũng không có giá trị gì cả.


Câu chuyện kinh doanh - Ngố như gà gỗ
Có một người họ Kỷ chuyên luyện gà cho vua Tề. Những con gà này không phải là gà bình thường mà là những con gà chọi để thi đấu.
Mới nuôi được có mười ngày , Tề vương đã sốt sắng hỏi:
- Ngươi luyện được chưa?

- Thưa, vẫn chưa được. Hiện chúng vẫn còn rất kiêu ngạo.
Mười ngày trôi qua, vua Tề lại sai người đến giục. Kỷ tiên sinh bảo:
- Vẫn chưa được! Khi nhìn thấy bóng người, nghe thấy tiếng người, chúng vẫn rất sợ hãi.
Lại là mười ngày nữa, vua Tề đã sốt ruột lắm nhưng Kỷ tiên sinh vẫn một mực:
- Chưa được. Cần luyện cho chúng mắt sáng quắc, có khí thế nuốt tươi địch thủ mới được.
Mười ngày sau, Tề Vương thất vọng đến xem con gà chọi của mình. Không ngờ, Kỷ tiên sinh tâu:
- Cũng tạm được rồi! Tuy có lúc vẫn còn kêu, nhưng đã không sợ hãi nữa, nhìn nó cứ tưởng gà làm bằng gỗ vậy. Các mặt căn bản cũng đã chuẩn bị chu đáo. Những con gà khác đều không dám đến khiêu khích nó, mà bỏ chạy xa cả...

Bài học kinh doanh:

"Ngố như gà gỗ" kì thực không phải là ngố thật, mà là có thể thi đấu, có thể chiến thắng mọi con gà khác. Những con nhảy nhót tung trời, kiêu ngạo không phải là những con gà hay. Những con có ánh mắt kiên nghị nhìn thẳng vào đối thủ, cơ gân không động đậy, sắc mặt như gỗ, mới chính là cao thủ; căn bản không cần xuất chiêu mà đã làm đối thủ, sợ hãi, chạy dài.



Quạ và thỏ:
Thấy Quạ ngồi trên cây cả ngày mà không làm gì, Thỏ con hỏi:
- Tôi có thể ngồi cả ngày mà không làm gì như anh không?
- Tất nhiên, tại sao lại không. - Quạ nói.

Vậy là Thỏ con ngồi dưới đất nghỉ ngơi. Bỗng nhiên, Cáo già xuất hiện,
vồ lấy Thỏ và ăn thịt.

Bài học rút ra: Ðể được ngồi không, bạn phải ngồi ở vị trí rất, rất cao.

Gà tây và bò tót
Gà tây nói với Bò tót:
- Tôi muốn nhảy lên ngọn cây kia nhưng tôi không đủ sức.
- Vậy thì rỉa phân tôi đi. - Bò tót khuyên.
Gà tây mổ phân của Bò tót và thấy thực sự đủ sức để nhảy lên cành cây
thứ nhất. Ngày tiếp theo, sau khi ăn một ít phân bò, Gà tây nhảy được

đến cành cây thứ hai. Cứ thế đến nửa tháng sau, Gà tây đã lên tới ngọn

cây. Không lâu sau đó, Gà tây bị một bác nông dân bắn rơi.
Bài học rút ra: Sự ngu ngốc có thể đưa bạn lên đỉnh cao nhưng không
thể giữ bạn ở đó mãi.


Chú chim non

Chim non đang bay về phía nam để tránh rét thì bị đông cứng và rơi
xuống một cánh đồng. Trong khi nó đang nằm đó thì Bò cái tới và phóng
uế lên người nó. Trong lúc bị đông cứng vì rét, bãi phân bò lại làm
cho Chim non thấy ấm lên và tỉnh lại. Nó cất tiếng hót vì sung sướng
thì một chú mèo đi qua nghe thấy. Mèo tìm đến bãi phân bò, lôi Chim
non ra rồi ăn thịt.
Bài học rút ra:
1) Không phải bất cứ ai vây bẩn lên bạn cũng đều là kẻ thù.
2) Không phải bất cứ ai kéo bạn ra khỏi chốn bẩn thỉu cũng đều là bạn.
3) Khi bạn đang ở sâu trong chốn bẩn thỉu, hay im lặng.

Monday, July 25, 2011

Triết lý của người bán hàng giỏi nhất thế giới

Khi khách hàng không phải là “thượng đế”

Một trong những điều luật “bất thành văn” của những người làm nghề bán hàng là: “Khách hàng là thượng đế”, “Điều 1: Khách hàng luôn luôn đúng. Điều 2: Nếu khách hàng sai, xem lại điều 1”. Trên thực tế, không phải khách hàng lúc nào cũng đúng bởi họ đâu phải thánh nhân, họ cũng chỉ là người trần mắt thịt, với vô vàn cung bậc cảm xúc hỉ, nộ, ái, ố, tham, sân, si giống như người bán hàng.
Điều quan trọng là trong bất cứ trường hợp nào, người bán hàng phải luôn luôn tôn trọng khách hàng, đối xử với khách hàng bằng sự chân thành với phong thái phục vụ chuyên nghiệp nhất có thể. Song, một thực tế đáng buồn là hầu hết các doanh nghiệp và ngay cả những người làm nghề bán hàng ở Việt Nam vẫn chưa thoát khỏi những ảnh hưởng của văn hóa bán hàng theo kiểu “xin - cho” thời bao cấp. Những yếu kém thể hiện qua kỹ năng giao tiếp thiếu chuyên nghiệp, không tôn trọng khách hàng.
Chỉ cần bước chân ra đường, hay rẽ vào bất cứ hàng quán nào, bạn sẽ thấy ngay các “thượng đế” hiện đang bị đối xử thiếu tôn trọng như thế nào. Chúng ta cũng không thấy thiếu những cảnh người bán hàng chèo kéo, đeo bám khách dai dẳng hoặc tỏ thái độ vô cùng bất lịch sự khi khách hàng chỉ xem mà không mua.
Ngay tại nhiều siêu thị hoặc showroom của không ít thương hiệu lớn, nhiều nhân viên bán hàng cũng không làm tròn “vai diễn” của họ mà mới chỉ dừng lại ở mức “trông hàng”, giám sát khách hàng mà thôi. Họ không được đào tạo bài bản về kỹ năng giao tiếp với khách hàng, không nắm rõ các đặc tính của sản phẩm để tư vấn cho khách. Công tác chăm sóc khách hàng sau bán hàng cũng chưa được chú trọng đúng mức, thiếu chu đáo, thiếu sự bền bỉ và tính hệ thống.
Nguyên nhân lớn nhất dẫn tới thực trạng này là do đa phần người bán hàng tại Việt Nam đang làm ngược lại “quy trình bán hàng chuẩn”. Họ chỉ chăm chăm đến khâu bán, làm sao bán được nhiều hàng nhất với giá cao nhất mà họ có thể “chặt chém” được mà quên đi việc xây dựng mối quan hệ với khách hàng và nắm bắt thông tin về nhu cầu của khách hàng.
Một quy trình bán hàng chuẩn là khi người bán dành nhiều thời gian và tâm sức nhất cho khâu xây dựng quan hệ với khách hàng, tiếp đến là nắm bắt thông tin khách hàng, sau đó mới thuyết trình về sản phẩm và bán hàng là khâu cuối cùng kết thúc một chu trình sale. Khi thực hiện tốt 3 khâu đầu tiên, thì thành công ở khâu cuối cùng là điều chắc chắn.
Những mẫu hình và triết lý bán hàng thành công
Blair Singer, tác giả cuốn sách best-seller “Sales Dogs” cho rằng để giàu có và thành công trong kinh doanh, kỹ năng số 1 của bạn là khả năng giao tiếp, bán hàng và dạy người khác bán hàng. Và khi bạn biến những kỹ năng bán hàng trở thành “tuyệt chiêu”, khách hàng sẽ tự tìm đến hàng hóa, dịch vụ của bạn thay vì bạn phải “đánh hơi” tìm đến họ.
Blair Singer chỉ ra rằng, bán hàng không chỉ có mỗi việc bám riết lấy các “con mồi” hay dành tâm lực “tấn công” khách hàng. Trong cuốn Sales Dogs, ông dùng hình ảnh những chú cún cưng để nói lên sự khác biệt giữa các kỹ năng bán hàng cá nhân, từ đó tìm ra một mẫu hình bán hàng thành công nhất:
Pit Bull
Trong đó, Pit Bull đại diện cho nhóm những người bán hàng theo kiểu đeo bám dai dẳng khách hàng. Cho dù bị từ chối hàng trăm, hàng nghìn lần thì họ vẫn kiên trì liên lạc với khách hàng. Một khi đã xác định được khách hàng tiềm năng họ sẽ không bao giờ từ bỏ.
Retriever
Retriever đại diện cho những người luôn dành sự yêu thương, trung thành và không bao giờ làm mếch lòng khách hàng. Về cơ bản họ sống để phục vụ và đối với mẫu người này, việc chăm sóc khách hàng luôn là ưu tiên hàng đầu.
Poodle.
“Hình ảnh là tất cả” là “câu thần chú” của bán hàng kiểu Poodle. Họ chú trọng sự hào nhoáng bên ngoài và đẳng cấp là thương hiệu của họ. Những người này luôn vận những bộ quần áo tốt nhất, mang những vật dụng đắt tiền và giành chiến thắng bởi sự ấn tượng.
Chihuahua
Còn nhóm Chihuahua là một “siêu máy tính” về dữ liệu, về sự am tường sản phẩm. Họ giành những hợp đồng dựa trên kiến thức hơn bất kỳ kiểu bán hàng nào khác.
Basset
Basset lại là hiện thân của người bán hàng trung thành và kiên trì mà những người khác không có được. Những người này bán được hàng nhờ sự cảm thông của khách. Họ hay dùng những từ “làm ơn” để yêu cầu bạn mua sản phẩm của họ.
Bog Dog
Một kiểu bán hàng nữa trong chiến lược tiếp thị của Blair Singer là Bog Dog, họ đại diện cho những ông chủ, thường theo đuổi những hợp đồng lớn có tính rủi ro cao, sẵn sàng chấp nhận “được ăn cả, ngã về không”.
Super Mutt
Phương pháp của Blair Singer là xác định đặc điểm bán hàng và khai thác thế mạnh của bạn, sau đó, tìm ra một số đặc điểm tích cực mà bạn còn thiếu để trở thành một “Super Mutt”. Super Mutt là mẫu hình hoàn hảo nhất được đẩy lên thành “tuyệt chiêu” bán hàng. Super Mutt là sự kết hợp hoàn hảo giữa các dòng Pit Bull, Retriever, Poodle, Chihuahua, Basset Hound, Big Dog với khả năng thích ứng nhiều kiểu khách hàng khác nhau và có thể đào tạo ra những nhân viên làm việc tốt nhất.

( Theo tạp chí Doanhnhan360.com )

Tuesday, July 19, 2011

Mua một căn hộ là mua cả lối sống

Theo SGTT

Một trong những giá trị quan trọng không kém khi chọn lựa mua căn hộ để ở là kinh nghiệm và uy tín của các đơn vị liên quan đến dự án.

Trong bài viết trước, chúng tôi đã có bài về “giá trị mềm” của căn hộ – chung cư. Sau đó đã nhận được nhiều ý kiến trao đổi làm sao để có thể chọn được căn hộ – chung cư có “giá trị mềm” phù hợp.

Xin giới thiệu ý kiến của ThS.KTS Trần Thái Nguyên, công ty SYNTAX xung quanh đề tài này. Trong thư gửi KT&ĐS, KTS Trần Thái Nguyên nhấn mạnh: “Tôi muốn chia sẻ với bạn đọc vừa với tư cách một người tham gia thiết kế chung cư vừa với tư cách một người chọn chung cư làm nơi trú ngụ”.

Chung cư, một loại hình bất động sản đặc thù, chứa đựng rất nhiều giá trị khác nhau và không dễ nhìn nhận đúng. Tôi tạm phân loại các giá trị này thành hai nhóm: giá trị cốt lõi và các giá trị “gia tăng”.

Nếu hiểu giá trị cốt lõi của một chung cư là vị trí công trình, chất lượng thiết kế, chất lượng xây dựng và giá trị vật liệu hoàn thiện, thì các giá trị “gia tăng” liên quan nhiều đến các tiện ích, không gian cảnh quan, hoàn cảnh cộng đồng của khu vực.

Vị trí và chất lượng thiết kế
Khi nói đến bất động sản, người ta thường nhắc đến vị trí của dự án và so sánh nó với một trung tâm hoặc một điểm mốc quan trọng nào đó. Tại TP.HCM, mọi người thường được nghe nhiều nhất là dự án cách trung tâm thành phố bao nhiêu kilômét, cách sân bay bao nhiêu phút. Tuy nhiên đấy chỉ là những thông số tham khảo, mà tôi cho rằng không có giá trị mấy khi bạn mua nhà để ở.

Theo tôi khi nói về vị trí, điều quan trọng bậc nhất không phải là dự án nằm ở quận nào, cách xa trung tâm thành phố bao nhiêu, mà nó phải nằm gần những gì bạn cần. Nói chung về những thứ này, tôi cho rằng đa số cần phải gần siêu thị hoặc chợ. Tiếp đến là phải gần trường học. Và đặc biệt, nó phải gần chỗ bạn làm việc, lý tưởng là trong phạm vi tối đa 25 phút giao thông.

Khi mua căn hộ chung cư, không chỉ mua căn hộ mà cần xem xét cả không gian cảnh quan và nhiều thứ khác.

Trong điều kiện khí hậu của TP.HCM, chúng ta cần ưu tiên chọn những không gian ở có điều kiện thông gió tự nhiên. Những không gian như phòng khách, phòng ăn và phòng ngủ phải tiếp xúc và thông thoáng trực tiếp với bề mặt ngoài. Những không gian khác như bếp và phòng vệ sinh có thể tiếp xúc gián tiếp với bên ngoài thông qua sân phơi thoáng. Đặc biệt chúng ta nên tránh những trường hợp các không gian ở thông thoáng qua hành lang chung của tầng.

Riêng về phần chiếu sáng tự nhiên, nếu được, ta nên tránh những căn hộ bị ảnh hưởng trực tiếp của mặt trời từ hướng đông và tây.

Khi mua căn hộ chung cư, không chỉ mua căn hộ mà cần xem xét cả không gian cảnh quan và nhiều thứ khác.
Tiện ích

Tiện ích là một trong những giá trị gia tăng quan trọng. Tuỳ theo cấp độ của khu chung cư (cao cấp, trung bình – khá...) mà tiện ích sẽ nhiều hay ít. Ngoài những tiện ích bắt buộc theo luật định như phòng sinh hoạt cộng đồng, số lượng chỗ đậu xe hai và bốn bánh tối thiểu, hệ thống điện dự phòng tối thiểu v.v. Tiện ích còn có thể kể đến như số lượng chỗ đậu xe bốn bánh, cửa hàng tiện ích, hồ bơi, phòng tập thể dục, nhà trẻ, trạm ATM v.v.

Tuy nhiên có một điểm chúng ta cũng cần lưu ý. Khi số lượng tiện ích càng nhiều thì sự riêng tư và tính riêng biệt trong khu chung cư sẽ giảm. Các dịch vụ tiện ích không chỉ phục vụ cư dân trong chung cư mà còn cả cư dân bên ngoài chung cư. Điều đó sẽ phá vỡ tính chất không gian chung và riêng trong chung cư. Do đó, tôi nghĩ số lượng tiện ích nhiều quá cũng không hay.

Khi mua căn hộ chung cư, không chỉ mua căn hộ mà cần xem xét cả không gian cảnh quan và nhiều thứ khác.

Không gian cảnh quan

Khi mua căn hộ chung cư, chúng ta không chỉ mua phần căn hộ mà còn mua cả một không gian cảnh quan, mua những trải nghiệm của một lối sống và mua những mối quan hệ cộng đồng. Không gian cảnh quan là một giá trị gia tăng mà khi ở nhà phố, thậm chí biệt thự, chúng ta không thể nào có được.

Không gian cảnh quan là một định nghĩa rộng. Nó không chỉ là không gian cây xanh. Nó bao gồm cả những bề mặt vật liệu của sân, những tiện ích kèm vào chẳng hạn như hồ bơi, sân thể thao. Nói chung, đó chính là không gian còn lại giữa các phần công trình.

Việc thiết kế không gian này đẹp hay xấu là nhờ vào tài năng của kiến trúc sư cảnh quan. Mức độ đầu tư của không gian cảnh quan còn tuỳ thuộc vào cấp độ của khu chung cư. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là các chung cư cấp thấp thì cảnh quan xấu và ngược lại.

Việc có thể nhìn thấy được sự hấp dẫn của không gian này trước khi khu chung cư hình thành là một điều mơ hồ vì nhiều lý do. Khi mua căn hộ, chúng ta có thể phần nào cảm nhận không gian cảnh quan qua không gian nhà mẫu hoặc một phần nào qua tài liệu bán hàng từ chủ đầu tư, nhưng cũng cần phải cẩn trọng vì những gì thể hiện trong đó không phải luôn luôn đúng trong thực tế sau này.

Khi mua căn hộ chung cư, không chỉ mua căn hộ mà cần xem xét cả không gian cảnh quan và nhiều thứ khác.
Cộng đồng

Dân gian có câu “Bán anh em xa mua láng giềng gần”. Cộng đồng sẽ là một trong những giá trị sẽ ảnh hưởng nhiều đến cuộc sống của chúng ta sau này trong khu chung cư. Có lẽ đây là một trong những giá trị mà chúng ta gần như không thể nào chọn lựa trước được. Chúng ta chỉ có thể, phần nào, suy đoán được thành phần dân cư sẽ sinh sống tại đây qua tính chất phân cấp của chung cư. Từ sự suy đoán về thành phần dân cư, chúng ta có thể chút ít hình dung được cộng đồng tương lai và về lối sống của của họ.

Kinh nghiệm và uy tín

Một trong những giá trị quan trọng không kém khi chọn lựa mua căn hộ để ở là kinh nghiệm và uy tín của các đơn vị liên quan đến dự án. Cụ thể là kinh nghiệm và uy tín của chủ đầu tư, của đơn vị tư vấn thiết kế, của đơn vị thi công, của đơn vị quản lý dự án v.v. Kinh nghiệm và uy tín không đi đôi với tính chất thương hiệu trong nước hay ngoài nước. Theo kinh nghiệm của tôi, các công ty uy tín trong nước, từ chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và công ty thi công thực hiện rất tốt và am hiểu rõ thị hiếu của dân ta.

Và tôi cũng cho rằng, kinh nghiệm và uy tín của chủ đầu tư cũng sẽ có ảnh hưởng tích cực đến việc vận hành công trình sau này. Phí dịch vụ và phí vận hành hàng tháng cũng sẽ hợp lý. Những tranh chấp không đáng có giữa cư dân và chủ đầu tư sẽ ít. Cuộc sống khi đó sẽ thanh thản và nhẹ nhàng.

Tác giả: Th.s. KTS Trần Thái Nguyên

Tư duy mét vuông hay giá trị sống?

Xuất bản: Thứ ba, 19/7/2011, 10:09 [GMT+7]
Theo TBKTSG
Một khu phố cổ đặc trưng của Hội An. Ảnh: KINH LUÂN.

Trong thời đại toàn cầu hóa như hiện nay, vấn đề gìn giữ và phát huy bản sắc đô thị là một trong những vấn đề nóng tại nhiều quốc gia. Ở Việt Nam, những băn khoăn về bản sắc đô thị đang được giới chuyên môn và trí thức thật sự quan tâm…

Kinh tế không phải là yếu tố quan trọng nhất trong vấn đề bản sắc đô thị nhưng nhiều nhà đầu tư tại Việt Nam quan tâm nhiều hơn đến vị trí và diện tích mét vuông cao nhất có thể xây dựng, và sẵn sàng đập bỏ không thương tiếc các công trình có giá trị để xây cao ốc, nhằm phục vụ mục đích lợi ích ngắn hạn.

Các nhà quản lý thì thường có xu hướng thỏa hiệp, vì tưởng rằng nếu không chiều theo, thì các nhà đầu tư sẽ bỏ đi chỗ khác. Tại các hội thảo và hội nghị, trong khi các nhà chuyên môn và trí thức bàn cãi rất sôi nổi với nhau, thì hiếm khi có các nhà lãnh đạo trong giới đầu tư và quản lý tới nghe. Và như thế, công trình di sản văn hóa lịch sử cứ dần dần biến mất và bị thay thế bởi những công trình được xây dựng vì lợi nhuận nhưng không có bản sắc.

Tư duy nhiều mét vuông và tư duy giá trị sống

 
Bảo vệ cảnh quan thiên nhiên
Bản sắc đô thị không phải luôn luôn được tạo ra bởi những công trình, mà có khi chỉ cần bảo vệ cảnh quan thiên nhiên tốt thì bản sắc của nó đã được giữ gìn không nhỏ.

Hãy thử hình dung một thành phố Đà Lạt không còn sương mù và không khí mát mẻ, một Nha Trang không còn gió biển trong lành và bãi biển sạch, một Huế không còn nhiều cây xanh và không còn tạo được cảm giác khác biệt khi đứng trong khu vực di tích vì xung quanh nó đã bị đan xen bởi các công trình mới thiếu bản sắc hoặc không phù hợp…

Lúc đó các thành phố này không những mất đi bản sắc vốn có, mà còn chết dần đi vì mất đi sự thu hút với khách du lịch - nguồn thu nhập quan trọng của các thành phố này hiện nay.
Lợi ích địa ốc cao nhất không phải lúc nào cũng chỉ đạt được nhờ vào tư duy mét vuông (thiên về số lượng mét vuông) như người ta thường lầm tưởng, mà còn có thể nhờ vào tư duy giá trị sống (thiên về “chất lượng” mét vuông).

Với tư duy mét vuông, nhà đầu tư thường hy sinh bớt các chỉ tiêu về chất lượng sống, như thu hẹp diện tích cây xanh, xây dựng quá dày đặc làm giảm sự riêng tư vì căn hộ thường bị các căn hộ khác nhìn thẳng vào và giảm sự yên tĩnh do tác nhân ồn và sự chung đụng với các hộ lân cận gia tăng. Người ta thường không thấy rằng công trình thấp tầng và mật độ xây dựng thấp mới là cao cấp nhất, chứ không phải công trình cao tầng.

Thật vậy, một công trình cổ 2-3 tầng có thể có giá trị địa ốc tương đương với một công trình mười tầng (mà người ta sẽ đập công trình cổ để xây dựng mới). Hơn nữa, nếu khéo tận dụng lợi thế cao cấp của nó với chức năng và chiến lược phù hợp thì thu nhập từ các công trình cổ 2-3 tầng không hề kém công trình cao ốc hàng chục tầng mà người ta dự định sẽ xây mới thay vào đó.

Tuy khu vực cao ốc mới xây có thể đem lại thu nhập ngắn hạn cao cho nhà đầu tư, nhưng ở tầm nhìn dài hạn trên 10 năm, thì một khu vực nhà cổ có giá trị có thể đem lại lợi ích lớn lao nhiều về mặt kinh tế, chưa tính đến lợi ích của các mặt khác như văn hóa, lịch sử, và xã hội.

Đây là một kinh nghiệm thực tế khi chúng tôi tư vấn cho nhà cầm quyền Thượng Hải cải tạo khu vực Xintiandi, trong đó khu vực nhà cổ có giá trị được đề xuất giữ lại thay vì san phẳng toàn bộ để xây cao ốc và trở thành một trong những nơi hấp dẫn nhất và đem lại thu nhập cao nhất Thượng Hải.

Việc đầu tư cải tạo, bảo tồn khu vực nhà cổ theo tiêu chuẩn cao cấp phục vụ cho du lịch và cho cộng đồng (là khu vui chơi giải trí và du lịch văn hóa) đã đem lại lợi ích lớn lao hơn nhiều cho doanh nghiệp (kinh doanh phục vụ du lịch), cho thành phố (thu nhập cao từ thuế doanh nghiệp dịch vụ thương mại), cho quy hoạch chung (tạo được sự cân bằng giữa không gian ở và làm việc nén cao tầng và không gian thư giãn xanh và thấp tầng).

Khu trung tâm lịch sử

Khi các thành phố lớn trên thế giới trải qua một giai đoạn bùng nổ phát triển trung tâm đô thị, thì hầu hết các đô thị thường chọn giải pháp khoanh vùng một hay nhiều khu vực trung tâm lịch sử để bảo tồn nâng cấp và bảo vệ di sản trước áp lực của làn sóng nhà cao tầng. Khi áp lực này quá lớn, người ta thường tạo nên một khu trung tâm cao tầng mới cho thành phố.

Đất nước ta có lịch sử phát triển 4.000 năm và có không ít đô thị có giá trị lịch sử hàng ngàn năm (Hà Nội 1.000 năm) hoặc hàng trăm năm (TPHCM trên 300 năm, Đà Lạt trên 100 năm…). Việc các nhà quản lý cho tới nay vẫn chưa khoanh vùng được ranh giới cụ thể khu trung tâm lịch sử của các đô thị này là điều khó hiểu, và rất đáng tiếc.

Việc khoanh vùng khu trung tâm lịch sử không chỉ dừng ở mức độ bảo tồn, mà cần được nâng cấp thành khu vực văn hóa, lịch sử, giao lưu quốc tế, sinh hoạt cộng đồng, và đồng thời là không gian xanh cho khu cao tầng khác của trung tâm thành phố. Các tuyến đường đi bộ di sản trong khu vực cũng sẽ trở thành các tuyến dịch vụ du lịch thương mại, thu hút khách du lịch và người sử dụng.

Khi làm được như vậy, khu trung tâm lịch sử không những phục vụ cho nhu cầu tinh thần, mà còn đem lại lợi ích vật chất rất lớn cho doanh nghiệp trong khu vực cũng như cho ngân sách thành phố. Ngoài dự án Xintiandi nói trên, chúng ta có thể tham khảo kinh nghiệm của các trung tâm lịch sử tại Paris, San Francisco, Boston, Toronto và Seattle.

Các khu văn hóa giao lưu cộng đồng

Trong quá trình hội nhập quốc tế, các khu vực giao lưu quốc tế đang dần hình thành, làm cho cuộc sống đô thị trở nên phong phú hơn.

Tại TPHCM ngày nay, người ta có thể nhận biết các khu phố Nhật ở đường Lê Thánh Tôn và Thái Văn Lung; khu phố Hàn gần sân bay Tân Sơn Nhất, Phú Mỹ Hưng và chợ Ông Tạ; khu phố Tây tại đường Phạm Ngũ Lão; và khu Chợ Lớn đang dần phát triển trở lại…

Nếu được quan tâm hỗ trợ về mặt kinh tế - xã hội cũng như được hướng dẫn về quy hoạch, kiến trúc và quản lý phù hợp, các khu giao lưu quốc tế này có thể trở thành những khu vực năng động, giàu bản sắc, là nơi trao đổi kinh nghiệm giao tiếp quốc tế cho giới trẻ và là khu giao dịch văn hóa - thương mại của các doanh nghiệp Việt Nam với các nước trong thời kỳ toàn cầu hóa hiện nay.

Tại khu vực 36 phố phường của Hà Nội, ngoài việc bảo tồn những công trình đặc trưng - có hướng dẫn việc bảo tồn và phát triển mới sao cho phù hợp - chúng ta cần quan tâm phát triển sinh hoạt cộng đồng làng nghề cũ trong các khu phố, đồng thời tạo điều kiện phát triển các ngõ phố làng nghề thủ công mỹ nghệ mới.

Việc phát huy các ngành nghề thủ công mỹ nghệ trong thời đại công nghiệp hóa và toàn cầu hóa vẫn có ý nghĩa rất quan trọng trong việc nâng cao bản sắc đô thị và tạo sức thu hút lớn cho phát triển du lịch. Khu phố cổ Montréal nổi tiếng thế giới là một điển cứu rất quan trọng cần tham khảo khi nghiên cứu quy hoạch cho khu vực 36 phố phường.

Xây dựng và bảo tồn bản sắc đô thị từ những điều bình thường
Thông thường khi nói đến bản sắc đô thị, người ta hay nói đến những điều lớn lao. Tuy nhiên, nếu có dịp đi nhiều nơi trên thế giới mới thấy có những điều rất bình thường với chúng ta, lại là những yếu tố quan trọng trong việc xây dựng và gìn giữ bản sắc như: các quán cà phê theo phong cách đa dạng đặc trưng của Việt Nam, các công trình chợ quan trọng và có lịch sử lâu năm, các không gian xanh nơi người dân tập thể dục mỗi sáng và là nơi trẻ con chơi đùa cùng gia đình.

Bản sắc không chỉ là những giá trị vật thể, mà trọng tâm của nó phải bao gồm con người, nếp nghĩ, nếp sống, và sinh hoạt của họ. Việc xóa bỏ những nơi chốn như café Brodard hoặc quán kem Givral (TPHCM) có thể được lý giải là nhằm phù hợp với tương lai phát triển. Nhưng thật ra, luôn luôn có những cách ứng xử phù hợp hơn với truyền thống nhớ đến tiền nhân và kính trọng lịch sử của người Việt Nam, giúp cho nhà đầu tư dành được sự thiện cảm và sự ủng hộ của người dân hơn.

Ví dụ như trong công trình mới người ta có thể dành ra không gian cho một quán Givral mới, nhưng lại có phục vụ những thức ăn uống nổi tiếng lâu đời, và trang trí nó bằng các mẫu vật thu thập được khi tháo dỡ công trình cũ và các hình ảnh xưa của Givral. Điều đó sẽ tạo nên cảm xúc đặc biệt cho khách thăm và đồng thời cũng giúp cho việc thu hút khách du lịch.

Tác giả: TS.KTS. Ngô Viết Nam Sơn