Friday, April 22, 2011

8 lưu ý khi mua bất động sản nghỉ dưỡng


Với hơn 3.000 km đường bờ biển và nhiều đảo lớn nhỏ, Việt Nam có tiềm năng lớn trong việc phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Cho dù lợi ích nào đi chăng nữa, thì người đầu tư và người mua cũng nên xem xét những điều dưới đây để giảm thiểu rủi ro từ việc sở hữu nhà nghỉ dưỡng.

Thứ nhất, an ninh toàn diện. Nhà nghỉ dưỡng thường hay để trống và việc được quản lý hoàn toàn, hoặc có sự tham gia của các nhà quản lý danh tiếng sẽ giảm khả năng làm hư hại hay trộm cắp tài sản khi chủ nhân không có mặt ở đó.

Thứ hai, tìm kiếm sự khan hiếm. Cố gắng tìm kiến những dự án có nét riêng độc đáo (thiết kế đặc sắc, cảnh quan, sân golf…).

Thứ ba, mua từ những nhà đầu tư danh tiếng có các thành tích tốt trong những dự án đã hoàn tất (có thể đánh giá chất lượng dự án và việc quản lý qua các thành tích trước đó của họ).

Thứ tư, bất động sản có thương hiệu. Bất động sản nghỉ dưỡng ở một khu nghỉ dưỡng có thương hiệu thường thu hút nhiều người tới ở và giá thuê cao hơn, nhưng bạn phải nắm được phí quản lý cũng như sẽ thu được gì từ các bất động sản có thương hiệu.

Thứ năm, cơ sở hạ tầng nghèo nàn. Đây là mặt hạn chế chính cho việc phát triển thị trường nhà nghỉ dưỡng, tìm kiếm vị trí có đủ cơ sở hạ tầng và chắc chắn về những gì mà nhà đầu tư đang cung cấp.

Thứ sáu, phương tiện tiếp cận. Phương tiện dễ dàng có nghĩa là bạn có thể sử dụng tài sản của mình thường xuyên hơn, hoặc dễ dàng hơn trong việc cho thuê. Hầu hết mọi người muốn tới nhà nghỉ dưỡng của mình trong vòng hai giờ đồng hồ từ chỗ họ ở bẳng đường cao tốc, thuyền hay máy bay.

Thứ bảy, tìm kiếm vị trí có các chuyến bay trực tiếp từ nước ngoài. Mảng du lịch này sẽ tiếp tục phát triển.

Thứ tám, du lịch là một thị trường hay thay đổi. Chú ý kiểm tra chủ đầu tư có bảo đảm việc cho thuê hay không

Nguyễn Phương
Savills Vietnam

Những lời khuyên giúp đầu tư bất động sản thành công

Nếu bạn đang muốn đầu tư bất động sản, "Đừng ngại đầu tư thời gian" là lời khuyên Adina Azarian, chuyên gia của Ủy ban bất động sản New York.

Càng tiêu tốn thời gian, bạn càng gọi được nhiều cuộc điện thoại, gặp được nhiều người, tìm được nhiều bất động sản, học hỏi và nghiên cứu được nhiều kinh nghiêm... và vì thế càng kiếm được nhiều tiền.

Trước hết, bạn đừng ngần ngại bỏ thời gian đọc những lời khuyên đầu tư bất động sản dưới đây. Những lời khuyên này dựa theo cuốn sách tập hợp những lời khuyên đầu tư bất động sản của các chuyên gia hàng đầu thế giới: "100 Lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan nhất" - tác giả Donald Trump - một huyền thoại thành công ở Mỹ trong lĩnh vực bất động sản.

Đầu tư vào loại bất động sản nào?

Đầu tư vào loại bất động sản nào là vấn đề trước tiên bạn cần quyết định. Việc này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là khả năng tài chính của bạn. Theo các chuyên gia, đầu tư vào các loại hình bất động sản dưới đây sẽ hứa hẹn đem lại cho bạn nhiều lợi nhuận nhất.

- Mua bất động sản tốt nhất: Một lời khuyên của Arthur L.Allen - chủ tịch tập đoàn Allen System: “Hãy mua bất động sản tại nơi những người giàu có hay lui tới”. Quả vậy, khi mua bất động sản ở những nơi có nhiều người giàu cũng đồng nghĩa với khí hậu, cảnh đẹp thiên nhiên và những dịch vụ tốt nhất... Không những thế bạn có thể dễ dàng bán lại bất động sản của mình cho những người có nhiều tiền và thu được lợi nhuận kếch xù.

- Mua bất động sản có vị trí địa lý thuận lợi: Yếu tố vị trí, môi trường xã hội còn quan trọng hơn chính bất động sản của bạn. Vị trí có thuận tiện cho việc đi lại không? Giao thông có dễ dàng không? Các dịch vụ có thuận tiện không? Khí hậu trong lành hay ô nhiễm?...là những yếu tố bạn cần quan tâm. Mua một ngôi nhà xấu có vị trí thuận lợi vẫn tốt hơn một ngôi nhà đẹp có vị trí không thuận lợi vì nhà xấu thì vẫn sửa sang được theo ý muốn của mình. Nếu bạn có khả năng tài chính thì nên mua bất động sản có diện tích rộng vì nó hứa hẹn mức lợi nhuận cao hơn rất nhiều.

“Hãy nhằm vào khu vực lân cận thành phố đang có xu hướng phát triển. Sau đó hãy mua đất tại các trục đường giao thông chính. Đó là nơi mà giá đất được tính theo diện tích thực chứ không phải diện tích mặt tiền của” là lời khuyên tâm huyết của Douglas Baumwall, một nhà môi giới thương mại có tiếng của Collins & Collins Investments.

- Đầu tư vào nhà cho hộ gia đình thuê: Theo lời khuyên của Robert J. Bruss, người đã viết rất nhiều cuốn sách về bí quyết đầu tư bất động sản, “đầu tư vào những ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê là giải pháp tốt nhất dành cho những nhà đầu tư tầm trung trong việc mua, quản lý tài chính, quản lý và bán các ngôi nhà đó”. Bạn sẽ không phải thuê nhiều nhân công để quản lý như ở những tòa nhà cho nhiều người thuê mà chỉ cần gọi họ khi một gia đình nào đó gặp sự cố. Mặt khác, sự cố của gia đình đó cũng không làm ảnh hưởng tới những hộ gia đình khác.

- Bất động sản phù hợp thị hiếu của cộng đồng: Một trong những cách đầu tư bất động sản có hiệu quả cao là đầu tư xây dựng những khu nhà để bán hoặc cho thuê. Tuy nhiên, đầu tư vào loại hình bất động sản nào: khách sạn, nhà hàng, spa hay siêu thị... lại là một việc bạn cần cần nhắc và tính toán kỹ. Bạn đừng cố mở một khách sạn ở nơi đồng không mông quạnh hay bất tiện về giao thông cũng như mở một spa cao cấp ở khu công nghiệp có thu nhập thấp... “Xây dựng những khu nhà hợp thị hiếu cộng đồng” là lời khuyên của Jonathan M.Tish- chủ tịch hệ thống khách sạn Loew, tác giả cuốn “Sức mạnh của chúng ta - thành công nhờ tinh thần hợp tác”.

Nhờ sự giúp đỡ của chuyên gia tư vấn

Những chuyên gia tư vấn sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro, rắc rối với những người mua bán nhà và giúp cho quy trình mua bán diễn ra xuôn sẻ, thuận lợi. Vì vậy ngay từ bây giờ, hãy tìm kiếm cho mình những chuyên gia giỏi, đáng tin cậy để tư vấn cho bạn về những vấn đề sau:

- Chuyên viên tư vấn bất sản chuyên nghiệp sẽ giúp bạn tìm mua được những bất động sản phù hợp yêu cầu và khả năng tài chính. Đó là những người nhiệt tình, nắm vững thông tin về thị trường nhà đất, khu dân cư và đặc điểm vùng miền. Bạn cũng nên tìm đến những chuyên viên là đại diện của chủ sở hữu bất động sản.

- Nhân viên bất động sản tài năng là đối tượng bạn cần hợp tác lâu dài để giúp bạn bán những bất động sản đang có với giá hời. Đó là những người có kiến thức về thị trường, kỹ năng thương lượng với khách hàng, có chiến lược đặt giá, khả năng tính thuế và khả năng nâng cấp bất động sản để bán được mức giá cao hơn bình thường.

- Tư vấn pháp lý từ các luật sư: Nếu bạn không phải là người thông thạo các thủ tục thì tốt nhất hãy hỏi ý kiến của các luật sư hoặc nhân viên tư vấn pháp lý. Họ là người giúp bạn theo dõi hợp đồng, các điều khoản và tính pháp lý của những giấy tờ mua bán.

- Một kiến trúc sư, một người có chuyên môn xây dựng sẽ giúp bạn kiểm tra những lỗi của ngôi nhà như trần, móng, mái... mà người không có chuyên môn không thể biết được. Họ cũng có thể tư vấn cho bạn về việc nâng cấp, sửa sang, hoặc có những bản thiết kế độc đáo làm tăng giá trị ngôi nhà. Khách hàng sẽ luôn bị hấp dẫn bởi những ngôi nhà đẹp, hoàn hảo, ít phải tu sửa hoặc có thể cải tạo dễ dàng sau khi mua.

Cân nhắc kỹ về khả năng tài chính

Đầu tư vào bất động sản thường đòi hỏi huy động một lượng lớn tiền mặt. Do vậy, bạn phải cân nhắc và tính toán kỹ năng tài chính của mình trước khi quyết định đầu tư.

Nếu bạn phải đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản, cần chú ý đến khoản lãi vay, thời hạn cho vay cũng như khả năng chi trả. Chỉ cần chênh lệch một chút, bạn đã phải trả một khoản lãi khổng lồ trong thời gian vay vì tiền đầu tư vào bất động sản thường rất lớn.

Bạn có thể thể huy động tiền nhàn rỗi từ những người trong số bạn bè và gia đình mình bằng cách rủ họ mua chung bất động sản. Điều này làm giảm thiểu rủi ro và giúp bạn yên tâm đầu tư dài hạn. Tuy nhiên bạn sẽ được hưởng mức lợi nhuận ít hơn bình thường.

Điểm mấu chốt của kinh doanh bất động sản là dự đoán và ước tính chính xác độ rủi ro và số lợi nhuận tiềm năng. Nếu có khả năng làm được điều này, bạn sẽ tính toán được thời điểm mua, bán bất động sản và sẽ có cơ hội thu được lợi nhuận cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng bạn phải trả.

Luôn tìm kiếm và tính toán về các cơ hội

Xác định chu kỳ biến động, tính toán về tiềm năng phát triển, tìm ra chiến lược phù hợp từng giai đoạn, thời điểm tốt nhất để bán bất động sản là bí quyết đầu tư thành công của các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

- Tìm ra chiến lược phù hợp với từng giai đoạn. Ở bất cứ thời điểm nào trong bất kỳ thị trường nào, bất động sản có thể biến động khác nhau. Tuy nhiên, sự biến động luôn kèm theo sự thay đổi và xuất hiện những cơ hội mới. Việc bạn cần làm là chịu khó tìm ra một chiến lược phù hợp. Harvey E. Green - CEO của công ty môi giới đầu tư bất động sản Marcus & Milichap khuyên các nhà đầu tư: “Luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư, bất chấp các quy luật, vòng chuyển đổi”.

- Xác định được chu kỳ của bất động sản. Thị trường bất động sản biến động luôn theo chu kỳ. Với những tay đầu tư nghiệp dư, vốn ngắn, khi thị trường sụp đổ, họ chấp nhận lỗ và bán tống bán tháo bất động sản mình có. Tuy nhiên nhà đầu tư chiến thắng nhờ biết chờ đợi và thu được lợi nhuận từ việc mua lại bất động sản khác với giá rẻ.

- Cân nhắc về tiềm năng phát triển. Nếu bạn là nhà đầu tư dài hạn, bạn nên tính toán về tiềm năng phát triển của những nơi dự định bất động sản. Có rất nhiều người đã kiếm được những khoản tiền khổng lồ nhờ việc mua đất từ khi chúng là những khu công nghiệp tới khi chúng trở thành đất kinh doanh.

- Mỗi bất động sản có một thời điểm thích hợp đế bán. Thông thường, kiên trì giữ bất động sản trong một thời gian dài sẽ làm tăng giá trị của tài sản đó. Tuy nhiên, không biết chớp thời cơ sẽ làm tăng nguy cơ rủi ro cho vụ đầu tư. Khi giữ bất động sản trong thời gian quá lâu mà không có chiến lược phù hợp, bạn sẽ mất một khoản tiền lớn từ chính việc tồn đọng vốn của mình.

Nguồn: batdongsan.com

Đánh giá tính khả thi của dự án bất động sản trước khi đầu tư

Núp dưới hình thức " hợp đồng góp vốn", " hợp đồng vay vốn", hiện nay nhiều dự án bất động sản hoàn toàn không có khả năng triển khai vẫn huy động một lượng vốn lớn trên thị trường của các nhà đầu tư.

Dưới đây xin đưa ra một một vài dấu hiệu nhận biết về tính khả thi của dự án bất động sản.

Trước hết nhà đầu tư phải nhìn vào chủ đầu tư của dự án, là nhà nước, tư nhân, nước ngoài, liên danh, chủ đầu tư là tên tuổi lớn, không có tên tuổi hay chưa từng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Đây là dấu hiệu đầu tiên và cũng rất quan trọng để nhận biết. Hầu hết các chủ đầu tư lớn, các chủ đầu tư uy tín, có tên tuổi luôn đảm bảo đúng tiến độ, tính khả thi cao, còn lại các trường hợp khác nhà đầu tư phải cân nhắc cụ thể.

Thứ hai nếu có thời gian, nhà đầu tư nên đến khảo sát thực địa khu đất nơi mình chuẩn bị đầu tư, cần đến tận nơi quan sát tình trạng của khu đất. Khu đất đó đã được GPMB, được chủ đầu tư khẳng định sở hữu hay chưa (có thể quây tôn, xây tường rào bao quanh). Thậm chí nếu được cấp phép, thì sẽ có biển bố cáo như tên chủ đầu tư, diện tích lô đất, dự án được xây dựng theo hình thức nào, mật độ, tầng cao...vv. Có những dự án đã bắt đầu triển khai có dấu hiệu như đang khoan cọc thí nghiệm, đang khoan cọc nhồi móng (đối với chung cư), đang san lấp mặt bằng, tập kết vật liệu làm hạ tầng kỹ thuật (đối với khu đô thị).

Thứ ba, khi có ý định tham gia đầu tư, tốt nhất là yêu cầu chủ đầu tư cho xem những giấy tờ pháp lý cần thiết. Đầu tiên là giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư, có được kinh doanh ngành nghề bất động sản hay không. Ngoài ra trình tự các giấy tờ pháp lí để triển khai một dự án bất động sản khả thi phải có như sau: Hồ sơ phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 dự án của UBND TP, Tỉnh, Công văn giao chủ đầu tư, Quyết định giao đất của UBND TP , Tỉnh sở tại. Quyết định của các Sở ban ngành như Giấy phép đầu tư dự án (Sở Kế hoạch và Đầu tư), Giấy phép xây dựng (sở Xây dựng), Thẩm định thiết kế cơ sở, chiều cao, mật độ...(sở Quy hoạch Kiến Trúc)...và cuối cùng là Quyết định của UBND TP, Tỉnh đồng ý cho phép triển khai dự án.

Thứ tư, các chủ đầu tư có ý định chiếm dụng vốn, mà dự án của họ khó khả thi cũng được thể hiện qua dấu hiệu, huy động động vốn đợt đầu rất lớn chiếm đến 30%, 40% hoạc thậm chí cao hơn. Vì họ biết rằng không thể huy động vốn đợt hai bởi dự án sẽ không tiến triển về tiến độ. Các dự án đảm bảo về tiến độ thường chỉ huy động 20% mỗi lần.

Ngoài ra một số chủ đầu tư khi ký trực tiếp hợp đồng góp vốn với khách hàng một mặt trong hợp đồng ghi rõ giá gốc, nhưng lại thu một khoản chênh lệch (gọi là "giá bán", mà không được ghi trong hợp đồng, cũng không có biên lai cho khoản tiền này). Thực chất đây là hành vi lừa đảo, khách hàng nên tố cáo với cơ quan chức năng và không nên chấp nhận ký kết. Vì nếu dự án không khả thi, khách hàng chỉ nhận lại số tiền được ghi trong hợp đồng, còn khoản "chênh lệch" khách hàng không có giấy tờ chứng nhận, nên không có cơ sở pháp lý để nhận lại.

Chẳng hạn nếu trong hợp Chủ đầu tư ký trực tiếp đồng vay vốn, hoạc góp vốn (nhà chung cư) với khách hàng giá dự kiến mà họ thường gọi là "giá gốc" là 12 triệu/m2. Nhưng chủ đầu tư lại yêu cầu khách trả 14 triệu/m2, khoản "chênh lệnh" 2 triệu/m2 họ thu của khách mà không có biên lại hay giấy tờ biên nhận đều là dấu hiệu của sự lừa đảo.

Hiện nay các chủ đầu tư vẫn tiếp tục sử dụng phương thức " mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai" (thường gọi là phương thức " mua bán nhà trên giấy"), bằng các loại hợp đồng góp vốn với giá chào khá thấp, chẳng hạn đối với chung cư khoảng 14-18 triệu/m2. Điều này rất hấp dẫn với những nhà đầu tư ít tiền, nhưng thực ra đây là một chiếc bẫy chiếm dụng vốn tinh vi. Vì đa số các dự án này tiến độ rất chậm, thậm chí là không khả thi. Ngoài ra nếu là chung cư được quảng cáo với chất lượng "chung cư cao cấp", thì với giá thành như vậy chủ đầu tư cũng khó có khả năng thực hiện.

Thị trường BĐS nước ta đang cần các thông tin công khai, minh bạch về nhà dự án, kể cả các giao dịch nhà ở đã hình thành và sẽ hình thành. Pháp luật có thể yêu cầu hay ra quy định việc công khai này do chủ đầu tư dự án thực hiện tại văn phòng của công ty hoặc văn phòng của cơ quan quản lý nhà ở địa phương, kèm theo những hình phạt cụ thể khi chủ đầu tư không thực hiện, công khai thiếu thông tin hoặc công khai thông tin sai. Ngoài ra, các thông tin này cũng cần được công khai trên một trang thông tin điện tử do cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh quản lý.

KhuDoThiMoi.Com - Theo Thông Tin Dự Án

Đất cũ dưới 30m2 tại Hà Nội sẽ xử lý ra sao?

Đất nằm trong khu dự án GPMB, nếu hộ nào còn dưới 15m2 Nhà nước sẽ thu hồi.
Quyết định 58/QĐ-UBND chỉ cho phép những thửa đất nhỏ hơn 30 m2 ở những nơi thuộc dự án GPMB “tồn tại” bằng cách ghép hoặc chuyển nhượng cho hộ liền kề thành một thửa đất có diện tích hơn 30m2, để được cấp sổ đỏ.
Hà Nội có hàng trăm, thậm chí hàng ngàn thửa đất trong dân cư có diện tích nhỏ hơn 30m2 do GPMB các dự án hình thành nên thì sẽ giải quyết như thế nào? Không phải người dân nào cũng muốn nhượng cho nhà bên, hoặc khả năng tài chính không thể mua thêm diện tích để làm nhà ở.

Những ngày qua, dư luận nhân dân Thủ đô đặc biệt quan tâm đến Quyết định 58/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội bởi nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi và cuộc sống của hàng chục ngàn hộ dân. Những gia đình này đang rơi vào hoang mang khi họ đã mua những thửa đất có diện tích dưới 30m2 trước ngày Quyết định 58/QĐ-UBND có hiệu lực mà chưa được cấp sổ đỏ. Phòng Tài nguyên và Môi trường các địa phương - những người thực hiện Quyết định này sẽ giải quyết như thế nào với những trường hợp đã mua đất dưới 30m2, những ngôi nhà siêu mỏng trước ngày Quyết định 58/QĐ-UBND có hiệu lực?

Những trường hợp nào vẫn được cấp sổ đỏ

Anh Trần Đức Thắng ở huyện Từ Liêm mua lại thửa đất trên 20m2 của anh Phạm Văn Bình cách đây 3 năm, nhưng chưa làm sổ đỏ. Nguyên thửa đất này là do Nhà nước cấp cho một cơ quan cấp Bộ để phân cho cán bộ, công nhân viên. Anh Thắng đã xây dựng nhà cách đây hơn một năm, nhưng do đây là đất của cơ quan phân cho cán bộ, chưa bàn giao cho UBND huyện, xã quản lý, nên tất cả những thửa đất của khu đất này đều chưa làm sổ đỏ. Khi TP Hà Nội có Quyết định 58/QĐ-UBND, anh Thắng cũng như nhiều hộ dân khác rất hoang mang, đã gọi điện đến đường dây nóng Báo CAND nhờ giải đáp.

Không chỉ anh Thắng mà ở Hà Nội còn tồn tại hàng vạn thửa đất dưới 30m2 do chia tách ở trong khu dân cư, hiện người dân đã xây dựng nhà để ở. Thêm nữa, còn hàng nghìn căn hộ tập thể của Nhà nước có diện tích dưới 30m2 hiện chưa có sổ đỏ, hàng ngàn thửa đất dịch vụ mà Nhà nước bồi thường cho người dân khi lấy đất làm dự án... Họ đều lo lắng trước thời điểm thực hiện quyết định 58/QĐ-UBND nêu trên.

Theo ông Đinh Công Đạt, Phó trưởng Phòng Tài nguyên Môi trường TP Hà Đông - người trực tiếp chỉ đạo thực hiện Quyết định 58/QĐ-UBND trên địa bàn Hà Đông, tại mục 4, điều 3 của Quyết định 58/QĐ-UBND quy định: "Nếu thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày quy định này có hiệu lực thi hành (trừ các trường hợp là thửa đất tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch Nhà nước giao đất, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định (nhỏ hơn 30m2) thì không được cấp giấy chứng nhận"), đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận".

Theo quy định này thì những thửa đất đã hình thành (người dân đã mua hoặc tách thửa có diện tích dưới 30m2) trước ngày Quyết định 58/QĐ-UBND này có hiệu lực, vẫn được cấp sổ đỏ bình thường.

Cùng với những thửa đất đã được hình thành còn có rất nhiều trường hợp như: Được giao 1 thửa đất độc lập; được thanh lý nhà ở tập thể; được mua nhà theo NĐ 61/CP mà chỉ có diện tích dưới 30m2 trước ngày Quyết định 58/QĐ-UBND có hiệu lực được coi là trường hợp đã ở ổn định, lâu dài thì vẫn được cấp sổ đỏ.

Như vậy, với những trường hợp là căn hộ tập thể dưới 30m2, hoặc mua nhà của Nhà nước theo NĐ 61/CP dưới 30m2 vẫn được cấp sổ đỏ, hoặc khi chuyển nhượng cả thửa đất đó vẫn được phép cấp sổ đỏ, trừ khi chia tách ra khi quyết định trên đã có hiệu lực thì không được.

Theo Quyết định 58/QĐ-UBND, đối với những thửa đất ở những nơi thuộc dự án giải phóng mặt bằng, sau khi nhà nước lấy đất, còn lại diện tích quá nhỏ không đủ xây dựng thì Nhà nước sẽ thu hồi nốt, hoặc cho phép người dân giữ lại nhưng phải ghép hoặc chuyển nhượng cho hộ liền kề thành một thửa đất mới có diện tích từ 30m2 trở lên, mới được cấp sổ đỏ.

Những mảnh đất dưới 30m2 xử lý ra sao?

Điểm "nóng" nhất hiện nay là gần 30 hộ dân sau khi giao đất cho dự án phát triển đường vành đai I đoạn Ô Chợ Dừa đến Hoàng Cầu, còn lại diện tích nhà đất dưới 30m2 sẽ giải quyết ra sao?

Theo ông Phạm Đình Tuấn - Phó Giám đốc BQL các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội: 500 hộ trong diện giải phóng mặt bằng nơi đây có gần 30 hộ diện tích còn lại dưới 30m2. Vì những diện tích đó do người dân ở ổn định trước đó nên vẫn được cấp sổ đỏ. Nhưng sẽ không cấp giấy phép xây dựng vì không đáp ứng diện tích theo quy định. Những thửa đất còn lại nhỏ hơn 30m2 chỉ được phép làm nhà tạm, hoặc các hộ phải hợp khối với nhà bên để có diện tích ít nhất là 30m2, mặt tiền trên 3m mới được xây dựng nhà ở. Diện tích dưới 15m2 thành phố sẽ thu hồi lại để cải tạo cảnh quan...

Quyết định 58/QĐ-UBND có nhiều điểm mới, là quy định điều kiện cụ thể của việc cấp sổ đỏ, có hạn mức tối thiểu, hạn mức tối đa để các cơ quan quản lý đất đai xem xét, cấp sổ. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 3 văn bản này quy định: "Thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa nếu đảm bảo các điều kiện: Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên; có diện tích không nhỏ hơn 30m2/thửa, thì được cấp sổ đỏ”.

Trước yêu cầu thực hiện quyết định trên, Phòng Tài nguyên và Môi trường các quận, huyện trong địa bàn thành phố Hà Nội đã không tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những thửa đất dưới 30m2 được chia tách kể từ ngày 9/4/2009, kể cả những thửa đất dưới 30m2 đã mua bán trao tay trước ngày 9/4/2009 được coi là chưa hình thành.

Vấn đề đặt ra, là Hà Nội còn phát sinh hàng trăm, thậm chí hàng ngàn thửa đất trong dân cư có diện tích nhỏ hơn 30m2 do giải phóng mặt bằng các dự án hình thành nên thì sẽ giải quyết như thế nào cho người dân? Trong khi không phải người dân nào cũng muốn nhượng cho nhà bên, hoặc khả năng tài chính không thể mua thêm diện tích để làm nhà ở.

Tại Hà Tây cũ, hiện có hàng ngàn trường hợp được bồi thường đất ở sau khi giao đất cho dự án, nay đứng trước nhu cầu chia tách cho các con trong gia đình làm nhà ở. Nhưng những khu đất đó lại nằm trong khu đã quy hoạch đô thị, mà theo quy định khu đã quy hoạch đô thị thì không được tách thửa đất nữa. Điều này gây khó khăn rất lớn cho nhu cầu nhà ở của người dân.

Thêm nữa, theo chính sách của tỉnh Hà Tây trước đây, những gia đình giao đất cho dự án được nhận lại 10% diện tích đất bỏ ra, gọi là đất dịch vụ (có thể làm nhà ở lâu dài, được cấp sổ đỏ). Trên thực tế, hàng ngàn gia đình vì giao dưới 300m2 đất cho dự án, nên phần đất dịch vụ nhận được cũng chỉ nhỏ dưới 30m2. Liệu những mảnh đất hợp pháp này có được cấp sổ đỏ sử dụng lâu dài không, khi trên giấy tờ nó được hình thành từ rất lâu rồi, còn việc chậm giao đất chính lại là lỗi của các cơ quan quản lý?

Theo Công An Nhân Dân

Làm gì để thăng tiến và tăng thu nhập

Người thành công thường đầu tư nhiều thời gian cho việc hình thành giá trị bản thân và những gì họ mong muốn, giống như việc thiết kế bản vẽ chi tiết một tòa nhà trước khi khởi công. Dưới đây là bí quyết của những người thành đạt.

1. Xây dựng mục tiêu mang tính cá nhân

Niềm khát khao mãnh liệt và cháy bỏng chính là yếu tố thiết yếu giúp bạn vượt qua mọi chướng ngại và vươn đến những mục tiêu lớn lao trong đời. Để khát khao đủ mạnh, mục tiêu của bạn phải mang dấu ấn cá nhân rõ rệt. Nghĩa là mục tiêu đó phải do chính bạn chọn, chứ không phải ai khác chọn lựa cho bạn hoặc bạn làm chỉ để đáp ứng mong mỏi của một ai đó.

Để việc xác lập mục tiêu thực sự hiệu quả, bạn phải hoàn toàn chú tâm về những điều bạn thực sự mong muốn. Điều này không có nghĩa là bạn không tham gia vào công việc của người khác. Nó chỉ có nghĩa rằng trong khi xác lập mục tiêu cho đời mình, bạn nên bắt đầu với chính bản thân mình làm nền tảng để hướng đến tương lai.

2. Điều gì bạn muốn làm với cuộc đời mình?

Đây là một trong những câu hỏi quan trọng nhất khi xác lập mục tiêu bởi lẽ bạn không thể bắn trúng mục tiêu mà bản thân mình không thể nhìn thấy.

Khi đã xác định mục tiêu thực sự, bạn phải biết tận dụng tối đa giá trị, tầm nhìn và lý tưởng của mình. Trong quá trình này, đôi lúc bạn có thể cảm thấy mục tiêu của mình xa vời, không thực tế. Tuy nhiên, công việc của bạn bây giờ là phải làm cho chúng trở thành hiện thực, giống như việc vẽ ngôi nhà mơ ước trong đầu của mình ra giấy.

3. Hãy xác định điều bạn thực sự mong muốn

Hãy bắt đầu từ những mục tiêu tổng quát và sau đó chuyển thành những mục tiêu cụ thể hơn bằng cách trả lời những câu hỏi sau:

- Ba mục tiêu quan trọng nhất trong công việc của bạn lúc này là gì?

- Ba mục tiêu tài chính quan trọng nhất của bạn hiện tại là gì?

- Ba mục tiêu quan trọng nhất đối với gia đình và các mối quan hệ của bạn là này là gì?

- Ba mục tiêu quan trọng nhất liên quan đến sức khỏe và thể hình của bạn lúc này?

4. Hãy nhận diện những lo ngại của bạn

Vấn đề tiếp theo là bạn thử trả lời những câu hỏi liên quan đến những điều ngược lại: Ba mối lo ngại lớn nhất trong đời bạn là gì? Điều gì khiến bạn lo lắng, phiền muộn hay bận tâm trong cuộc sống hàng ngày? Điều gì làm bạn bực tức, cáu kỉnh? Điều gì đang tước đoạt hạnh phúc của bạn, hơn bất cứ thứ gì khác? Nỗi đau của bạn nằm ở đâu?...

Một khi bạn đã nhận diện được những vấn đề, những lo lắng hay quan ngại lớn nhất của mình, bạn hãy tiếp tục với những vấn đề sau:

- Đâu là những giải pháp lý tưởng cho mỗi vấn đề?

- Làm sao tôi có thể loại bỏ những vấn đề hay mối lo lắng này ngay lập tức?

- Cách nhanh nhất và trực tiếp nhất để giải quyết từng vấn đề là gì?

5. Lưỡi dao Ockha

William of Ockham, một triết gia người Anh, đã đề xuất một phương pháp giải quyết vấn đề mà sau này được gọi là "Lưỡi dao Ockham". Phương pháp tư duy này đã trở nên nổi tiếng và phổ biến qua nhiều thời kỳ. Ockham cho rằng, "Giải pháp đơn giản nhất và trực tiếp nhất, đòi hỏi số bước thực hiện ít nhất, thường là giải pháp đúng cho bất cứ vấn đề nào".

Nhiều người đã phạm sai lầm khi phức tạp hóa các mục tiêu và vấn đề. Nhưng khi giải pháp càng phức tạp, thì họ càng có ít khả năng để triển khai và càng phải mất nhiều thời gian cần thiết để đạt được bất cứ kết quả nào. Vì thế, chúng ta nên đơn giản hóa các giải pháp và tiếp cận trực tiếp với mục tiêu càng nhanh càng tốt.

6. Gấp đôi thu nhập

Nhiều người nói với tôi rằng họ muốn tăng thu nhập lên gấp đôi. Có thể bạn cũng có mong muốn như thế. Nếu bạn làm việc trong lĩnh vực kinh doanh, tôi muốn hỏi điều này: "Đâu là cách nhanh nhất và trực tiếp nhất để tăng thu nhập gấp đôi?". Chắc hẳn là bạn sẽ đưa ra một số giải pháp, nhưng theo tôi câu trả lời tốt nhất trong trường hợp này là: "Tăng gấp đôi thời lượng bạn làm việc trực tiếp với những khách hàng tiềm năng".

Nếu bạn không thể tăng cường các kỹ năng hay thay đổi bất cứ điều gì trong những điều bạn đang tiến hành thì cách trực tiếp và tốt nhất để tăng doanh số chính là dành nhiều thời gian hơn cho những khách hàng thực sự có tiềm năng.

Theo một cuộc điều tra thì một nhân viên bán hàng thường bỏ ra trung bình khoảng 90 phút mỗi ngày để gặp gỡ trực tiếp các khách hàng của họ. Trong đó, những nhân viên được trả lương cao nhất thường dành thời gian gấp hai hay ba lần khoảng thời gian đó để trao đổi với các khách hàng. Họ tổ chức ngày làm việc hết sức hiệu quả để có thể dành nhiều thời gian hơn cho cả khách hàng đang có và cả những khách hàng tiềm năng đã hoặc sẽ sử dụng dịch vụ của họ.

7. Gấp đôi năng suất

Nếu xem xét kỹ công việc của mình, bạn có thể nhận thấy rằng 20% những điều bạn làm sẽ quyết định 80% những gì bạn nhận được.

Thay vì khuyến khích họ cố gắng hoàn thành nhiều công việc hơn, thì tôi khuyên họ nên làm ít đi, nhưng phải tập trung vào những việc có giá trị cao hơn. Và trên thực tế, một số học viên đã tăng năng suất và thu nhập lên gấp đôi chỉ trong khoảng 30 ngày sử dụng phương pháp này, điều mà trước đây họ chưa từng nghĩ sẽ đạt được khi làm cùng công việc ở cùng vị trí.

Hãy luôn tìm kiếm những cách thức đơn giản và trực tiếp nhất để đạt được những điều mà bạn mong muốn. Và quan trọng nhất là phải hành động. Hãy luôn vận động. Luôn làm việc. Bạn phải rèn luyện sự linh hoạt, nhanh nhạy, hình thành cho bản thân một phong thái làm việc khẩn trương. Bạn thử nghĩ xem, ngay cả những ý tưởng vĩ đại trên thế giới cũng sẽ không có giá trị gì nếu chúng không được triển khai. Như nhà thơ John Greenleaf Whittier từng nói: "Trong ngôn ngữ của loài người, cụm từ đáng chán nhất trong cả văn nói lẫn văn viết chính là: Lẽ ra tôi nên...".

8. Cây gậy thần

Hãy tưởng tượng rằng bạn được ban cho một cây gậy thần mà mỗi khi bạn vung lên thì mọi ước muốn đều trở thành sự thật! Khi xác định mục tiêu thực sự của mình, bạn hãy sử dụng "cây gậy thần" này.

Nếu bạn có 3 điều ước cho công việc của mình, bạn sẽ ước gì?

Nếu bạn có 3 điều ước dành cho tình hình tài chính của mình, bạn sẽ ước gì?

Nếu bạn có 3 điều ước trong cuộc sống gia đình và các mối quan hệ, bạn sẽ ước gì? Và khi cuộc sống của bạn đã lý tưởng, bạn ước cuộc sống đó sẽ diễn ra như thế nào?

Nếu có 3 điều ước liên quan đến thể hình và sức khỏe của mình, bạn sẽ ước gì? Nó sẽ hoàn hảo dần theo cách nào?

Nếu bạn có 3 kỹ năng hay năng lực bất kỳ được phát triển rất cao, bạn sẽ chọn 3 kỹ năng nào? Bạn muốn vượt trội trong lĩnh vực nào?

Khi bắt đầu suy nghĩ về những điều ước như vậy, nó sẽ giúp bạn làm sáng tỏ mọi điều. Bạn cũng có thể chia sẻ bảo vật này với người khác, khi họ chưa biết mình nên làm gì và sẽ đi đến đâu trong cuộc sống phía trước.

9. Sáu tháng cuối đời

Bạn sẽ nghĩ sao nếu bác sĩ thông báo cho bạn cùng lúc một tin tốt và một tin xấu như sau: Tin tốt là trong 6 tháng tới, bạn sẽ sống một cuộc sống mạnh khỏe và tràn đầy năng lượng. Tin xấu là 180 ngày nữa, bạn sẽ chết vì một căn bệnh không chữa được?

Nếu hôm nay bạn biết được rằng mình chỉ còn 6 tháng để sống trên đời này, thì bạn sẽ sử dụng khoảng thời gian này như thế nào? Bạn sẽ dành thời gian cho ai? Bạn sẽ đi đâu? Bạn sẽ nỗ lực hoàn thành những việc gì? Bạn sẽ làm điều gì nhiều hơn hay ít hơn?

Khi trả lời những vấn đề này, bạn sẽ hiểu được những giá trị đích thực của bản thân đồng thời nó cũng giúp bạn nhận ra đâu là những người quan trọng nhất trong cuộc đời bạn.

10. Một số câu hỏi xác lập mục tiêu

Nếu có trong tay 1 triệu đôla, bạn sẽ làm gì? Bạn sẽ thay đổi cuộc đời mình ra sao nếu được tự do lựa chọn? Bạn sẽ tham gia hay rút lui khỏi những việc gì? Bạn sẽ làm nhiều hơn hay ít hơn những điều gì? Bạn sẽ làm gì trước tiên? Một khi mường tượng được những điều kiện cần và đủ để tiến hành tất cả những điều ấy thì những mục tiêu đích thực của bạn cũng sẽ xuất hiện.

Bạn muốn thực hiện điều gì nhưng lại không dám mạo hiểm? Đâu là những điều bạn cũng rất muốn làm như những người mà bạn vốn rất ngưỡng mộ? Bạn có muốn mở công ty riêng không? Bạn có muốn ra tranh cử vào một vị trí nào đó không? Bạn có muốn thử với một lĩnh vực mới không? Đâu là những việc mà bạn luôn muốn làm nhưng lại không dám thử vì sợ thất bại?

11. Hãy làm những điều bạn thích

Khi xác lập mục tiêu cho đời mình, cả ngắn lẫn dài hạn, bạn nên tìm hiểu xem đâu là những điều mà bạn thích làm nhất. Chẳng hạn, bạn muốn làm công việc gì khi đi làm ở một công ty? Bạn sẽ chọn hoạt động xã hội nào để tham gia? Loại công việc gì có thể mang lại cho bạn sự hứng thú và thỏa mãn cao nhất trong cuộc sống?

Nhà tâm lý học Abraham Maslow đã gọi những thời khắc mà con người cảm thấy hạnh phúc nhất, phấn chấn nhất đó là những "trải nghiệm đỉnh cao". Một trong những mục tiêu quan trọng trong cuộc sống là tận hưởng càng nhiều "trải nghiệm đỉnh cao" càng tốt. Bạn có thể làm được điều này bằng cách nghĩ về những khoảnh khắc như vậy trong quá khứ, và sau đó bạn hãy tìm cách tái hiện chúng trong hiện tại cũng như trong tương lai.

(Trích cuốn sách "Chinh phục mục tiêu" - tác giả Brian Tracy)

Sức mạnh của việc “cho”

Robert&Sharon
04-25-2007, 02:52 PM
Đó là một ngày hè nóng bức cách đây nhiều năm. Tôi đang trên đường đến cửa hàng thực phẩm tổng hợp để mua 2 món đồ. Ngày ấy, tôi ghé siêu thị thường xuyên, bởi hầu như chẳng bao giờ tôi có đủ tiền trong túi để mua thức ăn cho cả tuần luôn một lần. Người vợ trẻ của tôi, sau một thời gian chống chọi với căn bệnh ung thư quái ác, đã qua đời cách đó vài tháng. Chẳng có tiền bảo hiểm, mà chỉ có rất nhiều các khoản chi phí và cả núi hóa đơn phải thanh toán. Tôi lúc đó làm việc nửa ngày với mức lương chỉ đủ để nuôi 2 đứa con nhỏ của tôi ăn uống tằn tiện. Nói chung là tình hình của chúng tôi lúc ấy rất khó khăn.
Và ngày hôm ấy, trong lòng nặng trĩu và chỉ vẻn vẹn với 4 đôla trong túi quần, tôi đang trên đường đến siêu thị để mua một lon sữa và một ổ bánh mì. Bọn trẻ con kêu đói và tôi phải kiếm cho chúng cái gì để ăn. Khi tôi dừng lại trước ngã tư đèn đỏ, chợt tôi nhìn thấy phía bên phải đường có một người đàn ông trẻ tuổi, một phụ nữ cũng trẻ và một đứa bé đang đứng trên bãi cỏ sát vệ đường. Đang là buổi giữa trưa, 3 người họ đứng chìm trong cái nắng mặt trời gắt như đổ lửa.
Người đàn ông đang giơ một tấm bìa cac-tông có đề dòng chữ: NHẬN LÀM VIỆC KIẾM TIỀN ĂN. Người phụ nữ đứng sát cạnh anh. Cô ấy nhìn chằm chằm vào những chiếc ô tô đậu lại trước đèn đỏ. Đứa bé, có lẽ khoảng gần 2 tuổi, ngồi trên cỏ, tay giữ khư khư một con búp bê chỉ còn có một cánh tay. Tôi nhìn thấy tất cả những hình ảnh này trong khoảng 30 giây trước khi đèn xanh bật trở lại. Lúc đó, tôi rất muốn cho họ vài đôla, nhưng nếu tôi làm thế thì sẽ không còn đủ tiền để mua bánh mì và sữa cho lũ con ở nhà. Bốn đôla chỉ đủ để làm chừng ấy việc thôi. Và khi đèn xanh bật sáng, tôi đưa mắt liếc nhanh 3 người họ lần cuối, cố xua đi cảm giác vừa như thấy mình có lỗi (vì đã không giúp họ) vừa buồn (vì tôi không có đủ tiền để chia sẻ với họ).
Trong lúc lái xe, tôi vẫn không thể gạt bỏ hình ảnh gia đình trẻ nọ ra khỏi đầu tôi. Đôi mắt buồn của người đàn ông và người phụ nữ nọ với ánh nhìn xoáy vào tôi cứ ám ảnh tôi suốt cả dặm đường. Rốt cục tôi không thể chịu đựng được hơn nữa. Tôi cảm nhận được nỗi đau của họ và cảm thấy mình phải làm một điều gì đó cho họ. Tôi quay xe lại và quay lại chỗ ban nãy tôi nhìn thấy họ.
Tôi đánh xe đến sát chỗ họ đứng và chìa cho người đàn ông 2 đôla trong số 4 đôla của tôi. Tôi nhận thấy mắt người đàn ông ngân ngấn nước khi anh cám ơn tôi. Tôi mỉm cười và quay xe về hướng siêu thị. Chắc là cả bánh mì và sữa đều có bán, tôi nghĩ thế. Nhưng nếu tôi chỉ mua mình bánh mì, hoặc sữa không thôi thì đã sao nào? Chắc có lẽ là phải vậy thôi.
Tôi đánh xe vào bãi đậu mà đầu vẫn còn nghĩ vẩn vơ về chuyện lúc nãy và xen lẫn cảm giác lâng lâng vì điều tôi vừa làm. Khi tôi bước ra khỏi xe, chân tôi bỗng sượt qua một vật gì đó trên vỉa hè. Hóa ra là một tờ 20 đôla nằm ngay cạnh chân tôi. Lúc ấy, tôi không thể tin vào mắt mình nữa. Tôi nhìn quanh quất, run rẩy nhặt đồng tiền lên, bước vào trong cửa hàng và mua luôn không chỉ bánh mì và sữa, mà còn cả một vài thứ mà tôi đang rất cần nữa.
Tôi không bao giờ quên cái lần ấy. Nó đã nhắc nhở cho tôi rằng thế giới này thật là kỳ lạ và bí hiểm. Nó càng củng cố thêm trong tôi niềm tin rằng con người cũng không thoát khỏi những quy luật của vũ trụ. Tôi đã cho đi 2 đôla và nhận lại được 20 đôla. Trên đường từ siêu thị về, tôi lại lái xe ngang qua cái gia đình lúc nãy và đưa cho họ thêm 5 đôla nữa.
Câu chuyện này chỉ là một trong rất nhiều những chuyện kỳ lạ đã xảy ra trong đời tôi. Nó làm tôi có cảm giác như càng cho nhiều, ta càng nhận được nhiều hơn. Điều đó có lẽ là một trong những quy luật của thế giới này: “Nếu bạn muốn nhận, trước hết Bạn cần phải cho”.

Tôi nhớ có một bài vè nhỏ thế này:
"Xưa có một anh chàng,

Nhiều người bảo anh gàn,

Nhưng càng hay giúp người,

Anh lại càng sung túc”
Chúng ta thường nghĩ rằng chúng ta không có gì để cho cả. Nhưng nếu nhìn lại, chúng ta sẽ thấy rằng chúng ta luôn có thể chia sẻ với mọi người dù chỉ là một chút ít những gì ta có. Chúng ta đừng đợi đến khi chúng ta nghĩ là đã có thật nhiều và lúc đó mới có thể cho được. Khi cho và chia sẻ với mọi người dù chỉ là chút ít những gì ta có, cánh cửa kho báu của cả thế giới này sẽ mở ra trước chúng ta và của cải sẽ đổ về với chúng ta như suối.
Bạn đừng đòi hỏi tôi phải hứa với Bạn. Đơn giản là bạn hãy thử cho một cách thật lòng và bạn sẽ ngạc nhiên về những gì mà Bạn sẽ nhận được. Thường thì Bạn sẽ nhận được không phải từ những người đã được Bạn cho, mà từ những nguồn Bạn không ngờ tới. Vì vậy, bạn hãy mở ra cho mình con đường đến với sự sung túc.
Hãy nắm lấy cơ hội từ quy luật ngàn đời này của vũ trụ. Hãy nắm lấy cơ hội từ chính Bạn. Các quy luật của vũ trụ không bao giờ sai.
Có khi, bạn được trả ơn ngay cho hành động “cho” của mình, như trong câu chuyện của tôi đây. Cũng có khi điều đó xảy ra muộn hơn. Nhưng bạn hãy tin tưởng một điều: Hãy cho đi và Bạn sẽ được nhận – và Bạn sẽ nhận được nhiều hơn bạn đã cho rất nhiều.
Và khi bạn cho, bạn đừng toan tính trong đầu nhiều mà hãy làm điều đó với một tấm lòng tràn đầy sự biết ơn. Bạn sẽ ngạc nhiên khi thấy những điều này linh nghiệm như thế nào. Hãy mở cánh cửa đến kho báu của Bạn bằng cách chia sẻ một phần nhỏ những gì bạn có cho những người đang gặp khó khăn. Đúng như một người Thầy vĩ đại đã nói: “Hãy cho và Bạn sẽ được nhận”.

HIỂU ĐỜI - CHU DUNG CƠ

HIỂU ĐỜI
Chu Dung Cơ
Tháng ngày hối hả, đời người ngắn ngủi, thoáng chốc đã già. Chẳng dám nói hiểu hết mọi lẽ nhân sinh nhưng chỉ có hiểu đời thì mới sống thanh thản, sống thoải mái.

Qua một ngày mất một ngày.
Qua một ngày vui một ngày.


Vui một ngày lãi một ngày.


Hạnh phúc do mình tạo ra. Vui sướng là mục tiêu cuối cùng của đời người, niềm vui ẩn chứa trong những sự việc vụn vặt nhất trong đời sống, mình phải tự tìm lấy. Hạnh phúc là cảm giác, cảm nhận, điều quan trọng là ở tâm trạng.



Tiền không phải là tất cả nhưng không phải không là gì. Đừng quá coi trọng đồng tiền, càng không nên quá so đo, nếu hiểu ra thì sẽ thấy nó là thứ ngoại thân, khi ra đời chẳng mang đến, khi chết chẳng mang đi. Nếu có người cần giúp, rộng lòng mở hầu bao, đó là một niềm vui lớn. Nếu dùng tiền mua được sức khỏe và niềm vui thì tại sao không bỏ ra mà mua? Nếu dùng tiền mà mua được sự an nhàn tự tại thì đáng lắm chứ! Người khôn biết kiếm tiền biết tiêu tiền. Làm chủ đồng tiền, đừng làm tôi tớ cho nó.


“Quãng đời còn lại càng ngắn thì càng phải làm cho nó phong phú”. Người già phải thay đổi quan niệm cũ kỹ đi, hãy chia tay với “ông sư khổ hạnh”, hãy làm “con chim bay lượn”. Cần ăn thì ăn, cần mặc thì mặc, cần chơi thì chơi, luôn luôn nâng cao chất lượng cuộc sống, hưởng thụ những thành quả công nghệ cao, đó mới là ý nghĩa sống của tuổi già.

Tiền bạc là của con, địa vị là tạm thời, vẻ vang là quá khứ, sức khỏe là của mình.
Cha mẹ yêu con là vô hạn; con yêu cha mẹ là có hạn.

Con ốm cha mẹ buồn lo; cha mẹ ốm con nhòm một chút hỏi vài câu là thấy đủ rồi.

Con tiêu tiền cha mẹ thoải mái; cha mẹ tiêu tiền con chẳng dễ.

Nhà cha mẹ là nhà con; nhà con không phải là nhà cha mẹ.

Khác nhau là thế, người hiểu đời coi việc lo liệu cho con là nghĩa vụ, là niềm vui, không mong báo đáp.

Chờ báo đáp là tự làm khổ mình.

Ốm đau trông cậy ai? Trông cậy con ư? Nếu ốm dai dẳng chẳng có đứa con có hiếu nào ở bên giường đâu (cửu bệnh sàng tiền vô hiếu tử). Trông vào bạn đời ư? Người ta lo cho bản thân còn chưa xong, có muốn đỡ đần cũng không làm nổi.

Trông cậy vào đồng tiền ư? Chỉ còn cách ấy.

Cái được, người ta chẳng hay để ý; cái không được thì nghĩ nó to lắm, nó đẹp lắm. Thực ra sự sung sướng và hạnh phúc trong cuộc đời tùy thuộc vào sự thưởng thức nó ra sao. Người hiểu đời rất quý trọng và biết thưởng thức những gì mình đã có, và không ngừng phát hiện thêm ý nghĩa của nó, làm cho cuộc sống vui hơn, giàu ý nghĩa hơn.

Cần có tấm lòng rộng mở, yêu cuộc sống và thưởng thức cuộc sống, trông lên chẳng bằng ai, trông xuống chẳng ai bằng mình (tỷ thượng bất túc tỷ hạ hữu dư), biết đủ thì lúc nào cũng vui (tri túc thường lạc).

Tập cho mình nhiều đam mê, vui với chúng không biết mệt, tự tìm niềm vui.
Tốt bụng với mọi người, vui vì làm việc thiện, lấy việc giúp người làm niềm vui.Con người ta vốn chẳng phân biệt giàu nghèo sang hèn, tận tâm vì công việc là coi như có cống hiến, có thể yên lòng, không hổ thẹn với lương tâm là được. Huống hồ nghĩ ra, ai cũng thế cả, cuối cùng là trở về với tự nhiên. Thực ra ghế cao chẳng bằng tuổi thọ cao, tuổi thọ cao chẳng bằng niềm vui thanh cao.

Quá nửa đời người dành khá nhiều cho sự nghiệp, cho gia đình, cho con cái, bây giờ thời gian còn lại chẳng bao nhiêu nên dành cho mình, quan tâm bản thân, sống thế nào cho vui thì sống, việc nào muốn thì làm, ai nói sao mặc kệ vì mình đâu phải sống vì ý thích hay không thích của người khác, nên sống thật với mình.

Sống ở trên đời không thể nào vạn sự như ý, có khiếm khuyết là lẽ thường tình ở đời, nếu cứ chăm chăm cầu toàn thì sẽ bị cái cầu toàn làm cho khổ sở. Chẳng thà thản nhiên đối mặt với hiện thực, thế nào cũng xong.

Tuổi già tâm không già, thế là già mà không già; Tuổi không già tâm già, thế là không già mà già. Nhưng xử lý một vấn đề thì nên nghe già.

Sống phải năng hoạt động nhưng đừng quá mức. Ăn uống quá thanh đạm thì không đủ chất bổ; quá nhiều thịt cá thì không hấp thụ được. Quá nhàn rỗi thì buồn tẻ; quá ồn áo thì khó chịu…. Mọi thứ đều nên “vừa phải”.
Người ngu gây bệnh (hút thuốc, say rượu, tham ăn tham uống…).
Người dốt chờ bệnh (ốm đau mới đi khám chữa bệnh).
Người khôn phòng bệnh, chăm sóc bản thân, chăm sóc cuộc sống.
Chất lượng cuộc sống của người già cao hay thấp chủ yếu tùy thuộc vào cách tư duy, tư duy hướng lợi là bất cứ việc gì đều xét theo yếu tố có lợi, dùng tư duy hướng lợi để thiết kế cuộc sống tuổi già sẽ làm cho tuổi già đầy sức sống và sự tự tin, cuộc sống có hương vị; tư duy hướng hại là tư duy tiêu cực, sống qua ngày với tâm lý bi quan, sống như vậy sẽ chóng già chóng chết.



Khát mới uống, đói mới ăn, mệt mới nghỉ, thèm ngủ mới ngủ, ốm mới khám chữa bệnh … Tất cả đều là muộn.



Chơi là một trong những nhu cầu cơ bản của tuổi già, hãy dùng trái tim con trẻ để tìm cho mình một trò chơi ưa thích nhất, trong khi chơi hãy thể nghiệm niềm vui chiến thắng, thua không cay, chơi là đùa. Về tâm và sinh lý, người già cũng cần kích thích và hưng phấn để tạo ra một tuần hoàn lành mạnh.



“Hoàn toàn khỏe mạnh”, đó là nói thân thể khỏe mạnh, tâm lý khỏe mạnh và đạo đức khỏe mạnh. Tâm lý khỏe mạnh là biết chịu đựng, biết tự chủ, biết giao thiệp; đạo đức khỏe mạnh là có tình thương yêu, sẵn lòng giúp người, có lòng khoan dung, người chăm làm điều thiện sẽ sống lâu.

Con người là con người xã hội, không thể sống biệt lập, bưng tai bịt mắt, nên chủ động tham gia hoạt động công ích, hoàn thiện bản thân trong hoạt động xã hội, thể hiện giá trị của mình, đó là cuộc sống lành mạnh.

Cuộc sống tuổi già nên đa tầng đa nguyên, nhiều màu sắc, có một hai bạn tốt thì chưa đủ, nên có cả một nhóm bạn già, tình bạn làm đẹp thêm cuộc sống tuổi già, làm cho cuộc sống của bạn nhiều hương vị, nhiều màu sắc.

Con người ta chịu đựng, hóa giải và xua tan nỗi đau đều chỉ có thể dựa vào chính mình. Thời gian là vị thầy thuốc giỏi nhất. Quan trọng là khi đau buồn bạn chọn cách sống thế nào.

Tại sao khi về già người ta hay hoài cựu (hay nhớ chuyện xa xưa)? Đến những năm cuối đời, người ta đã đi đến cuối con đường sự nghiệp, vinh quang xưa kia đã trở thành mây khói xa vời, đã đứng ở sân cuối, tâm linh cần trong lành, tinh thần cần thăng hoa, người ta muốn tim lại những tình cảm chân thành. Về lại chốn xưa, gặp lại người thân, cùng nhắc lại những ước mơ thuở nhỏ, cùng bạn học nhớ lại bao chuyện vui thời trai trẻ, có như vậy mới tìm lại được cảm giác của một thời đầy sức sống. Quý trọng và được đắm mình trong những tình cảm chân thành là một niềm vui lớn của tuổi già.

Nếu bạn đã cố hết sức mà vẫn không thay đổi tình trạng không hài lòng thì mặc kệ nó! Đó cũng là một sự giải thoát. Chẳng việc gì cố mà được, quả ngắt vội không bao giờ ngọt. Sinh lão bệnh tử là quy luật ở đời, không chống lại được. Khi thần chết gọi thì thanh thản mà đi. Cốt sao sống ngay thẳng không hổ thẹn với lương tâm và cuối cùng đặt cho mình một dấu chấm hết thật tròn.

Làm Lại Thâm Tình

Thiền sư Thích Nhất Hạnh

1. Miệng núi lửa

Có một cô thiếu nữ người Pháp, sinh ra ở một tỉnh cách làng Hồng độ chừng hai trăm cây số. Khi lớn lên, tới 19 tuổi, cô bỏ gia đình, bỏ nước Pháp, đi sang nước Anh để sinh sống. Người thiếu nữ Pháp đó giận mẹ, giận gia đình, giận luôn cả tổ quốc. Cô sang bên Anh sống như vậy luôn hai mươi năm. Hồi còn bé cô có bệnh, đã phải đi bệnh viện và giải phẩu nhiều lần. Bà mẹ cũng đã cố gắng làm đúng bổn phận của bà mẹ. Nhưng theo cô, bà mẹ đã không hết lòng lo cho cô. Có lẽ bà mẹ cũng có nhiều đau khổ và nhiều vấn đề. Thành ra hai mẹ con lục đục và không thương nhau. Cô gái nghĩ là bà mẹ không thương cô hết lòng. Còn bà mẹ thì nghĩ rằng mình làm như vậy là đủ quá rồi, tại vì chính bản thân mình cũng còn nhiều khổ đau và nhiều vấn đề quá. Hai mẹ con có nội kết với nhau và đã gây khổ đau cho nhau. Hai mẹ con đã leo thang trong sự làm khổ nhau, đã tưới tẩm nội kết của nhau. Trong những năm gần đây, cô bỗng thấy nhớ mẹ và muốn trở về để hòa giải với mẹ. Dầu sao những hạt giống của tình thương và của bổn phận làm con vẫn còn trong lòng cô gái đó. Và bà mẹ, tuy có giận con, nhưng cũng đã âm thầm mong con trở về.

Bà cứ tâm tâm nguyện nguyện là con gái trở về thì mình sẽ cố gắng ăn nói thật nhẹ nhàng và thật dịu dàng để hai mẹ con có thể làm hòa với nhau. Rồi bà nghĩ nếu trong tương lai có con gái sống bên mình thì thế nào hai mẹ con cũng có an lạc, có an ninh và có thoải mái hơn. Cô gái cũng vậy, cô cũng muốn trở về với mẹ, muốn dung ngôn ngữ hòa ái để làm hòa với mẹ, để thỏa mãn cái ước ao sâu kín trong lòng cô. Hai mẹ con đều có ý muốn hòa giải. Không ai bắt buộc họ làm điều này. Không phải do Chúa bảo, không phải do Bụt bảo, cũng không phải do Thầy bảo. Chính do cái lương tâm của mình thúc đẩy. Lương tâm ở đây là hạt giống tình thương mẹ con nằm sâu trong tâm thức của cả hai người. Rồi hai mẹ con gặp lại nhau. Khi mới gặp, họ bắt đầu nói những câu khá dễ thương.

Nhưng sau đó hạt giống giận hờn cũ nổi dậy. Hai mẹ con lại bắt đầu cãi nhau. Và hai mẹ con lại giận nhau như cũ. Người con gái lại phải ra đi. Mấy tháng sau, người con gái lại muốn trở về, lần nấy quyết chắc mình sẽ thành công hơn. Cái ý chí muốn trở về với mẹ, muốn hòa giải với mẹ rất mạnh. Nhưng cả hai thất bại. Lần thứ ba rồi lần thứ tư cũng thế. Lần thứ mười cũng thế. Hễ hai người gặp nhau là có sự bùng nổ, dù cả hai mẹ con đều không muốn như vậy. Ý chí muốn hòa giải rất mạnh nơi hai người, nhưng sự hòa giải đã không thực hiện được. Mình thử đặt câu hỏi tại sao?

Bụt thường nói tới ba nghiệp. Ba nghiệp tức là thân nghiệp, khẩu nghiệp và ý nghiệp. Thân nghiệp là hành động của thân thể, khẩu nghiệp là hành động của ngôn ngữ, và ý nghiệp là hành động của tư tưởng, của tâm niệm. Mình thử hỏi xem trong ba nghiệp đó, nghiệp nào đã chịu trách nhiệm về sự thất bại của hai mẹ con? Cái ý chí muốn hòa giải, cái thân cũng đã làm được chuyện hòa giải, tức là đã lên xe lửa đi về tới Pháp. Nhưng cái miệng hình như chưa giỏi. Lạ lắm, ban đầu hai mẹ con nói những câu rất cảm động với nhau:

"Lâu quá không được gặp mẹ", " Lâu quá con mới trở về. Mẹ mừng lắm."

Những câu rất hay, những câu có thể rơi nước mắt người ngoài và chính đương sự. Như vậy tức là thiện nghiệp chứ gì. Nhưng nói chuyện một hồi thì những hạt giống xa xưa của khổ đau, của giận hờn ở trong tâm thức dần dần nổI dậy. Và miệng của cô thiếu nữ cũng như miệng của bà mẹ đã trở thành hai cái miệng của núi lửa. Hỏa Diệm sơn là gì? Hỏa Diệm sơn là một trái núi phun lửa. Mà lửa ở đâu? Lửa nằm trong lòng đất. Những lúc bình thường thì miệng núi lửa rất là mát, có sương và mây bao phủ. Nhưng khi núi sắp phun lửa thì có những chấn động ở bên trong. Khi lửa được phun ra thì tất cả những cây cối trên sườn núi bị đốt cháy. Nham thạch chảy xuống và tiêu diệt tất cả những làng mạc ở dưới chân núi.

Như vậy có phải là lỗi của miệng núi hay không? Phải. Miệng núi có trách nhiệm thật, nhưng nếu trong lòng đất không có những khối lửa vĩ đại thì làm sao cái miệng ấy có thể phun ra biết bao nhiêu lửa đốt cháy tất cả cây cối trên sườn núi và nhà cửa dưới chân núi? Cho nên chúng ta không thể nói rằng khẩu nghiệp ở đây là căn bản vì khẩu nghiệp. Ta nói ra những điều làm cho mất tình , mất nghĩa, ta nói ra những điều gây ra những khổ đau và khối nội kết trong lòng người kia và chính trong lòng mình. Nhưng khẩu nghiệp có liên hệ tới ý nghiệp. Mà ý nghiệp đây không phải chỉ là tâm ý phần trên mà là tâm ý phần dưới, tức là tàng thức, hoặc a-lại-gia.

Trong thiền viện, người tu học phải rất ý thức về cái tai hại khi nói năng không có chánh niệm. Nếu ta nói năng không có chánh niệm, nếu ta không nắm vững khẩu nghiệp thì ta gây sự đổ vở, không phải ở xung quanh ta mà thôi mà còn chính ở trong lòng ta. Cho nên ta mới có câu chân ngôn để giúp cho thanh tịnh khẩu nghiệp, gọi là tịnh khẩu nghiệp chân ngôn. Tu rị, tu rị, ma ha tu rị, tu tu rị, tát bà ha. Quý vị nào thực tập câu chân ngôn đó nhiều thì hãy báo cáo coi thử nó có thể làm thanh tịnh khẩu nghiệp mình hay không? Tôi nghĩ khẩu nghiệp của mình không thể nào trở thành thanh tịnh được nếu thân nghiệp và ý nghiệp của mình không thanh tịnh. Vì vậy cho nên lại có một câu chân ngôn, nhắc tới làm thanh tịnh không những chỉ là khẩu nghiệp, mà cả thân nghiệp và ý nghiệp nữa. ٮ ta phạ bà phạ truật đà ta phạ đạt ma ta phạ bà phạ truật độ hám.

Riêng tôi, tôi chỉ thực tập làm thanh tịnh tam nghiệp bằng các phương pháp quán niệm hơi thở, thiền hành thiền tọa, những phương pháp mà quý vị đã học được ở Làng Hồng. Tại Việt Nam, chúng ta có một pháp môn rất hay để thực tập thanh tịnh khẩu nghiệp và đồng thời cũng có thể làm thanh tịnh ý nghiệp. Đó là phương pháp Tịnh Khẩu. Tịnh Khẩu tức là không nói nữa. I vow not to speak any more. Không nói thì có an ninh hơn nhiều. Ở trên núi Madona gần tu viện Kim Sơn, có một trung tâm tu học mà ngườI chủ trương là một thầy Ấn Độ. Vị thầy này thực tập tịnh khẩu suốt đời. Hiện bây giờ ông vẫn còn ở đó. Nếu quý vị lên thăm trung tâm thì tuy không nói chuyện với ông nhưng quý vị có thể gặp, có thể thấy mặt, và có thể được ông tiếp trà. Thỉnh thoảng,muốn nói cái gì thì ông viết ra một câu rồi ông đưa cho mình đọc. Ông không bao giờ mở miệng nói. Đó là một người lập nguyện tịnh khẩu suốt đời.

Nhưng chúng ta gặp rất nhiều thầy, nhiều sư cô và nhiều người Phật tử phát nguyện tịnh khẩu trong vòng ba tháng, hay sáu tháng, hay mười lăm ngày. Phương pháp đó là một phương pháp rất hay. Nếu muốn thử thì xin quý vị hãy thử. Mình thử thực tập độ chừng một tiếng đồng hồ là đã thấy có kết quả rồi. Nếu quý vị thử được bảy ngày thì kết quả ấy có thể trông thấy rất rõ ràng. Thực tập cho sâu sắc thì quý vị có thể đạt được kết quả rất mau chóng. Pháp môn tịnh khẩu chuyển hóa không những khẩu nghiệp, mà còn chuyển hóa cả thân nghiệp và ý nghiệp nữa. Sống trong một đoàn thể như trong một gia đình hay trong một tăng thân tu học thì trước khi khởi sự thực tập tịnh khẩu, quý vị phải báo cho người ta biết. Nếu không người ta có thể tưởng quý vị đang giận người ta, người ta cho rằng chính mình khinh người ta. Mình báo cho những người ở trong nhà mình biết và yêu cầu những người trong nhà yểm trợ mình trong thời gian mình tịnh khẩu. Những lúc cần thiết, ta có thể dùng ngôn ngữ của hai bàn tay để truyền thông. Nếu cần ta cũng có thể ta dùng chữ viết. Dùng hai bàn tay và chữ viết thì có an ninh nhiều hơn, vì trong khi viết, ta có thì giờ để quán chiếu những cái ta đang viết xuống. Còn trong khi nói ta có thể có nhiều rủi ro hơn.

Người tu chánh niệm vững chãi có thể có ý thức và quán chiếu về những điếu mình đang nói. Những người mà chánh niệm chưa vững chãi dễ bị cái nói của mình kéo mình theo. Ta nói những điều mà chính ta không muốn nói. Lúc ban đầu ta quyết tâm không nói những điều đó. Lúc ta bắt đầu nói, ta cũng quyết tâm không nói những điều kia. Nhưng không biết vì ma xui quỷ khiến như thế nào mà càng nói ta càng đánh mất chủ quyền, và chính ta bị những lực lượng rất ma quái kéo đi. Những lực lượng ma quái đó là những lực lượng nào? Đó là những khối đau ở trong tiềm thức của mình. Nó là những nội kết có sẵn. Những cái đó mạnh hơn mình. Cela est plus fort que moi.

Nếu muốn thực tập tịnh khẩu ta phải biết rằng thực tập tịnh khẩu có lợi cho mình. Tịnh khẩu là làm thanh tịnh khẩu nghiệp. Nó có ích lợi cho mình và có ích lợi cho những người xung quanh mình. Nó tránh sự gây đỗ vỡ. Trong thời gian tập tịnh khẩu đó, ta nhắm tới sự chuyển hóa. Không phải ta thực tập tịnh khẩu trong ba tháng để chỉ có an ninh trong ba tháng. Không, ta muốn có an ninh nhiều hơn trong ba tháng. Vì vậy cho nên trong ba tháng tịnh khẩu, ta phải thực tập chuyển hóa để sau khi ta chấm dứt tịnh khẩu thì an ninh đó có thể kéo dài.

Muốn như vậy, ta phải có phương pháp. Trước hết ta thấy được nhu cầu muốn tịnh khẩu của mình. Ta biết rằng trong một tăng thân tu học, trong một gia đình tin Phật, sự phát nguyện tịnh khẩu ba ngày, năm ngày, mười ngày, mười lăm ngày được coi như là một phương pháp tu học đứng đắn rất đáng được khuyến khích. Cho nên ta không ngần ngại nói với những người trong gia đình của ta hay trong tăng thân của ta là ta muốn xin phép được tịnh khẩu trong vòng bao nhiêu ngày đó. Trong những ngày ấy, nếu có người gọi điện thoại tới cho mình thì một người trong gia đình hoặc trong tăng thân nói: "em nó đang tịnh khẩu, có muốn nhắn gì thì nhắn đi, tôi sẽ viết lại trên một mảnh giấy và sẽ đưa lại cho em." Vì vậy ta cần sự yểm trợ của những người trong gia đình hay trong tăng thân của ta khi thực tập tịnh khẩu. ʮ cơm có canh, tu hành có bạn. Trong những ngày đầu của thời gian tịnh khẩu ta có thể sẽ thấy hơi khó chịu. Hơi khó chịu là vì ta ngứa miệng. Ta nghe và thấy những điều khiến ta muốn nói. Khó chịu vì ta cưỡng lại cái tập khí ưa nói. Nhưng tịnh khẩu càng lâu thì ta càng có hạnh phúc. Miệng mình tuy không nói nhưng có thể cười. Và cuời thì hay hơn nói nhiều lắm.

2. Im lặng để có dịp nhận diện


Ta phải biết ngay từ lúc ban đầu rằng tịnh khẩu là một phương pháp thực tập rất sâu sắc chứ không phải là chuyện cấm nói. Tịnh khẩu không có nghĩa là không nói mà thôi. Nó có nghĩa là quán chiếu bằng chánh niệm của mình những điều gì mình định nói, nhưng vì tịnh khẩu mà mình không nói. Mỗi khi ngứa miệng và muốn nói một cái gì đó, ta nên lập tức lấy cuốn sổ tay ra và chép xuống rằng "hồi nãy mình đã tính trả lời như thế này: ... "Rồi mình viết đúng nguyên văn những tiếng những lời mà mình muốn nói xuống giấy. Những lời đó trong đời sống hàng ngày có thể gây đổ vỡ, có thể gây nội kết. Vài giờ hay vài ngày sau ngồi đọc lại những giòng đó, ta quán chiếu và đặt vấn đề, đặt câu hỏi. Nếu là người nghe thì ta sẽ đáp ứng lại với những lời đó bằng thái độ nào, bằng lời nói nào. Người đã có thể nghe câu phát biểu này của mình thuộc về hạng người nào? Người đó thường hay có những mặc cảm và những nội kết nào? Sau khi quán chiếu, ta có thể tự nói: "Hú hồn! May quá! Mình đã không phát ngôn thiếu chánh niệm như vậy, nhờ mình tịnh khẩu." Lần thứ hai, khi nghe người ta nói một câu gì đó hay khi thấy người ta làm một cái gì chướng tai gai mắt, tập khí của mình lại thức mình. Nó nói "phải nói" hoặc "ít nhất phải làm cái gì chứ!"

Nhờ đang tịnh khẩu ta mới có dịp dừng lại và nhận diện tập khí. Ta hãy lắng nghe cái tâm của ta, ta hãy lắng nghe nội kết của ta, ta hãy lắng nghe cái tập quán của ta để xem cái tâm đó, cái nội kết đó, cái tập quán đó muốn nói cái gì. Rồi ta mới lấy cuốn sổ tay của mình ra và chép những lời mà mìng đã định nói xuống để quán chiếu. Ta không bỏ qua bất cứ một lời nói nào ta nói trong tâm. Ta phải đọc lại, phải quán chiếu lại, phải thấy được gốc rễ của những lời nói đó của ta và những hậu quả có thể có của những lời nói đó. Đó là sự thực tập quán chiếu.

Quán chiếu có nghĩa là nhìn để thấy được gốc rễ và hậu quả. Một cái cây luôn luôn có gốc rễ và hoa trái của nó. Gốc rễ giúp cây thành hình và hoa trái là cái mà cây cống hiến. Một lời nói cũng vậy. Nếu ta nói một lời nào thì lời nói đó có gốc rễ của nó. Ta tìm hiểu tại sao ta lại muốn nói như vậy, tại sao ta đang nói như vậy và tại sao ta đã nói như vậy. Niềm đau đã sẵn có ở trong ta cần được nhận diện. Ta phải gọi tên, phải chỉ ra cho rõ những khối nội kết đó, những gốc rễ, những khối nội kết làm căn bản đưa tới lời nói mà tôi đã suýt nói đó." Và sau khi thấy được gốc rễ rồi, ta phải quán chiếu để thấy được hậu quả của lời nói đó. Nếu lời nói này mà được nói ra thì sẽ đem tới những hậu quả nào? Người nghe sẽ phản ứng như thế nào? Và sau khi họ phản ứng rồi thì cái tình trạng tâm hồn mình sẽ ra sao? Sự đỗ vỡ do một lời nói gây ra không phải chỉ là ở bên ngoài, lời nói kia còn gây đỗ vỡ ngay chính trong lòng mình. Nó tàn phá hết hai bên. Nó làm ung thối môi trường sinh hoạt. Mình tưởng nói ra cho khỏe, ai ngờ nói ra lại càng mệt, càng khổ, càng chuốc lấy khổ đau vào thân, trong tâm của mình. Mình làm khổ mình. Và cứ như vậy mình quán sát trong thời gian bảy ngày hay trong thời gian mười bốn ngày.

Ta phải thực tập tịnh khẩu cho thật sâu sắc, tại vì tịnh khẩu ở đây nghĩa là tịnh tâm, tịnh ý và chuyển hóa. Trong khi quán chiếu, ta phải thấy rằng người bên kia, người nghe, có thể cũng không phải là một người bình thường. Người nghe cũng có những nội kết, những thành kiến, những gốc rễ đau khổ của họ. Và họ nghe qua những nội kết đó, họ không nghe với một cái tâm vô tư. Mình nói một câu nói thương yêu, không hờn giận, mà người ta còn có thể hiểu lầm được và người ta còn giận mình được; huống hồ là mình nói một câu phát xuất từ sự buồn bực, tức tối và giận hờn của mình.

Nhiều khi ta nói một câu nói có tính cách xây dựng mà người kia lại nhận thức như là một câu nói thách đố hay chê bai. Cái đó do vọng tưởng, do tri giác sai lầm của người ấy. Ta phải cẩn thận. Nếu lời nói của mình có gốc rễ từ sự giận hờn, tức tối, khổ đau và bực bội của mình thì sức tàn phá của nó đối với người kia sẽ lớn lao biết mấy? Nó tàn phá người kia và sẽ trở lại tàn phá chính thân tâm của mình. Và trong cái thời gian bảy ngày hoặc hai tuần ấy, nếu thực tập cho thật vững chãi, ta có thể có chuyển hóa rất lớn. Còn những người thực tập tịnh khẩu mà không làm gì hết ngoài cái chuyện không nói, những người đó không đi xa hơn được. Những người đó chỉ có an ninh trong vòng bảy ngày thôi, rồi sau đó lại mất an ninh.

Nếu chúng ta thuộc truyền thống đạo Bụt, nếu chúng ta muốn thực tập chuyển hóa tam nghiệp thì thỉnh thoảng trong gia đình hay trong tăng thân, ta cũng nên xin cho ta một thời gian tịnh khẩu. Trong thời gian thực tập, từng hơi thở, từng bước chân, khi đi, khi đứng, khi nằm, khi ngồi, chúng ta phải ở trong chánh niệm thì mới có cơ hội và năng lượng để có thể thấy được tâm ý của chúng ta. Ý nguyện muốn thương, muốn làm hạnh phúc cho ngườI kia, ý nguyện muốn hòa giải, muốn tạo sự an lạc và hạnh phúc, tuy có mặt trong lòng ta, nhưng điều đó không có nghĩa là ta đang đứng về phe của lẽ phải. Bên kia, người kia có thể cũng đang đứng về phe của lẽ phải. Bên kia, người kia có thể cũng đang có ý nguyện muốn yêu thương mình, muốn làm hạnh phúc và hòa giải với mình, và cũng có thể nghĩ rằng người ấy đứng về phe chính, còn chính mình mới đứng về phe tà, tức là phe không muốn thương yêu, không muốn hòa giải. Do đó chúng ta nên biết rằng ý nguyện muốn thương yêu, muốn hòa giải không đủ. Nó có thể rất yếu khi phải đọ sức với cái lực lượng của những nội kết, những khổ đau trong ta. Những nội kết và những khổ đau đó, chính chúng ta đã làm cho chúng lớn lên và chính trong cái quá trình giao tiếp với nhau, hai bên đã làm cho những nội kết của nhau lớn lên. Đã có sự leo thang trong thời gian.

Cô gái kia và bà mẹ đã thực tập như vậy trong khoảng mười năm trước khi cô gái lên mười chín tuổi. Vì vậy tới mười chín tuổi là cô chịu không nổi nữa. Cô đã bỏ nhà, bỏ nước ra đi. Trong cô có chín năm nội kết. Trong bà mẹ cũng có chín năm nội kết. Vì vậy, cả cô cả bà, tuy đều có ý hướng hòa giải, nhưng mỗi khi hai người gặp lại nhau là chiến tranh bùng nổ. Trong thời gian thực tập tịnh khẩu, thỉnh thoảng ta cần phải nhờ cậy những người trong gia đình mình hay trong tăng thân. Thỉnh thoảng những người trong gia đình hay trong tăng thân mình muốn hỏi mình một chuyện và mình phải trả lời. Trong trường hợp đó, ta có thể cầm một cây bút và một mảnh giấy để trả lời người đó. Trong khi viết, chúng ta có thể bình tĩnh hơn và chúng ta hãy tập viết một mình. Chúng ta hãy để cho người khác đang thực tập tịnh khẩu có thì giờ viết câu đó ra một cách bình tĩnh, vì người đó cần có đủ thì giờ quán chiếu những điều mình viết. Viết xong ta đọc lại xem những điều này có đúng là đã được viết ra trong sự bình tĩnh và trong chánh niệm hay không. Nếu không thì ta xé miếng giấy và viết lại trên một miếng giấy khác, cho đến khi nào thấy rằng những điều mình viết đó có thể đem lại an ninh thì mới đưa cho người kia. Vì vậy không những người thực tập tịnh khẩu thực tập mà cả những người trong tăng thân, trong gia đình cũng đều thực tập. Họ phải có thì giờ để giúp cho người kia thực tập một cách sâu sắc.


3. Lấy lại chủ quyền

Khi người thiếu phụ tới làng Hồng tu học, cô đã bỏ vào trong chuông một câu hỏi. Cô kể lại cái liên hệ giữa hai mẹ con và cô xin một lời giải đáp. Tôi đã nói rằng ý chí hòa giải rất tốt, nhưng không đủ Condition necessaire nhưng mà chưa suffisante. Tại vì lực lượng của những tập quán, của những nội kết trong hai người đều mạnh quá. Vì vậy có thể tạm thời chưa nên tới với nhau, hẹn nhau trong vòng sáu tháng hay một năm. Và trong thời gian đó hai người phải thực tập chuyển hóa những khối nội kết ở trong mỗi người, cái khối lửa trong lòng đất.

Phương pháp mà tôi đề nghị cho cô gái đó như thế này. Mình chưa phải là một con người tự do, mình đừng có ảo tưởng mình là con người tự do. Mình có ý chí muốn hòa giải và nghĩ rằng nếu muốn là mình làm được. Nhưng sự thật mình không đủ tự do để làm chuyện đó. Khi người kia bắt đầu nói và chạm vào mình thì tự nhiên những khối nội kết cũ trong ta bắt đầu nẩy mầm và phát hiện. Rồi khi ta mở miệng ra mà không có khả năng quán chiếu từng lời nói thì lời nói của ta sẽ thu hút tất cả những chất độc của những nội kết cũ đó và phun các chất độc kia ra ngoài như là miệng núi đá phun lửa. Cho nên ta phải biết ta chưa phải là con người tự do.

Ta nô lệ cho ai? Không phải nô lệ cho người kia đâu. Chính ta là nô lệ của những khối đau và những thói quen ở trong ta, thói quen đối đáp chua chát, thói quen ăn miếng trả miếng mà ta đã thực tập trong vòng chín năm. Đó là thời gian leo thang làm khổ nhau. Thời gian leo thang làm khổ nhau có thể kéo dài chín năm, có thể tám năm, có thể bảy năm, có thể năm năm, có thể sáu tháng. Đó là thời gian không may mắn của cả hai người. Có thể là có một con người thứ ba, nhưng mà hai người, vì không nhận diện được cái sự rủi ro đó, đã để cho bản thân mình bị kéo vào trong cuộc tranh chấp. Và chín tháng đó hoặc sáu tháng đó đã tàn phá hai người. Hai người mang những khối nội kết và chính bây giờ mỗi người đang làm nô lệ cho khối nội kết của chính mình, nô lệ cho tập quán và thói quen của mình.

Người thực tập phải can đảm nói lên sự thật: "tôi chưa phải là một con người tự do, tôi bỴ cái giận của tôi, những nội kết của tôi và thói quen của tôi khống chế". Ban đầu thì tôi có vẻ tự chủ được trong khi nói, tôi có thể nói được vài lời thương yêu, nhưng sau đó thì các nội kết dẫn đường, tôi không còn dẫn đường nữa, tôi chỉ đi theo chúng riu ríu như một tên tù nhân bị hai người lính áp giải. Sự thật là như vậy. Người thực tập chân chính phải chấp nhận là mình đang còn yếu, đang bị nội kết của mình lôi đi như em bé chăn trâu không có đủ sức điều phục con trâu của mình. Trâu ăn lúa mà mình không biết làm gì cả, mình chỉ biết kêu gào. "Để trâu ăn lúa kêu cha bời bời". Nhưng "cha còn cắt cỏ trên trời, mẹ còn cởi ngựa đi chơi non Bồng". Kêu gọi mấy cũng vậy thôi. Mình không biết chăm sóc con trâu của chính mình. Vậy thì người thực tập phải công nhận một điều, tuy hơi xấu hổ nhưng mà thiệt, là mình không làm chủ được tình trạng. Vì vậy mình mới cần thực tập tịnh khẩu.

Thực tập tịnh khẩu tức là đặt mình vào trong một khung cảnh an ninh, một loại vòng đại an ninh. Trong thời gian có an ninh đó, ta thực tập để chuyển hóa. Sau khi chuyển hóa rồi ta bắt đầu có an ninh thật . Ta thâu hồi lại chủ quyền của chính ta. Ta trở thành con người tự do. Không ai tước đoạt sự tự do của ta cả. Chỉ có các khối đau, chỉ có nội kết, chỉ có tập quán của mình áp chế mình và làm mất tự do của mình mà thôi.

Tôi đã đề nghị hai mẹ con thực tập và nhất là người con, tại vì người con là người đã có duyên tới với Phật Pháp, đã tiếp xúc được với thầy, với bạn, đã bắt đầu hỏi thầy được một câu hỏi thông minh về sự thực tập, đã biết thiền hành, đã tập hơi thở chánh niệm, đã tập thiền tọa. Tôi đã nói với cô rằng hãy thực tập thiền hành, hãy tiếp xúc với những gì tươi mát có tính cách trị liệu, những gì đẹp đẽ ở trong đời sống hàng ngày để làm cho con người mình an lành thêm.

Đứng về vấn đề xúc thực và đoàn thực, ta phải tổ chức cuộc sống hàng ngày của ta. Nếu chúng ta có tài tổ chức thì chúng ta lại có thêm một yếu tố để thành công. Có nhiều người tổ chức Phật Đản rất hay nhưng không bao giờ tổ chức được sự tu học cho chính bản thân mình cả. Có những người tổ chức cho người khác tu học khá hay, nhưng không bao giờ chịu tu học cả. Những người đó hãy đem tài tổ chức đó để tổ chức lại đời sống hàng ngày của mình. Làm sao để buổi sáng, buổi trưa, buổi chiều ta được tiếp xúc với những gì tươi mát, lành mạnh, có tính cách trị liệu để con người ta được nuôi dưỡng. Khi con người ta trở nên tươi mát và dễ chịu hơn thì những nội kết kia sẽ dịu xuống. Đó là chánh niệm về tiếp xúc; chỉ có chánh niệm mới làm được điều đó. Các bạn có tài năng tổ chức hãy sử dụng tài năng tổ chức của mình để tổ chức và sắp xếp lại đời sống hàng ngày của chính mình. Có thể vì đời sống hàng ngày hiện thời của ta vô tổ chức, cho nên ta cứ tiếp xúc mãi với những cái làm ta bực mình suốt ngày. Và nếu cứ bị tiếp xúc với những cái làm ta bực mình suốt ngày thì ta sẽ điên loạn, những khối nội kết càng ngày càng lớn, chúng sẽ đè bẹp ta một cách hoàn toàn. Ta không còn gì nữa, ta "không còn kí lô" nào nữa. Hãy tổ chức lại đời sống hàng ngày để ta đừng bị tiếp xúc quá nhiều với những yếu tố độc hại làm cho ta bực bội, sầu khổ, hận thù, tưới tẩm những hạt giống khổ đau đã quá lớn ở trong ta.

Ví dụ như hai cha con nhà đó. Cha có nội kết với con, con có nội kết với cha. Hai cha con gặp nhau mỗi ngày và những câu nói của cha làm nội kết của con lớn thêm, những câu nói của con làm nội kết của cha lớn thêm. Vậy nếu đứa con có tài tổ chức, nó sẽ làm như thế này. Trong những lúc vui vẻ, nó cố gắng viết cho cha một lá thơ. Nó viết "thưa Ba, chủ nhật tuần trước Ba có nghe Thầy nói về chuyện tịnh khẩu. Con cũng muốn tịnh khẩu bảy ngày. Nếu Ba cùng làm với con thì vui quá đi". Nếu hai cha con cùng làm thì rất hay. Anh ta có tài tổ chức và anh ta nghĩ rằng nếu anh ta tịnh khẩu trong khi cha mìng cũng tịnh khẩu thì hai cha con sẽ đạt tới một thành quả nào đó rồi cả hai sẽ được chuyển hóa. Hai cha con có một thời gian an ninh là bảy ngày. Hoặc là hai chị em. Hai chị em mỗi ngày gặp nhau. Mình đề nghị với em gái mình: "Em muốn không? Em muốn tịnh khẩu với chị hai tuần không? " có thể hai người đồng tịnh khẩu một lần. Cả hai đều phải thực tập. Mỗi người có một cuốn sổ để ghi những câu mà thường ngày mình hay nói nhưng nhờ tịnh khẩu nên đã dằn kịp, không nói. Rồi từ những yếu tố tiêu cực, họ sẽ tìm ra những gốc rễ nào đã khiến họ hay nói với nhau những lời nặng nề chua cay và họ quyết định chuyển hóa như thế nào.

4. Thấy được cội nguồn

Tôi đề nghị với người thiếu phụ khoan trở về gặp mẹ. Tôi đề nghị với người đó tổ chức một tăng thân tu học, hoặc là gia nhập một tăng thân tươi mát để tu học. Mục đích là để cho người đó được sống trong khung cảnh chánh niệm, đi, đứng, nằm, ngồi trong chánh niệm để làm cho tinh lực chánh niệm lớn lên trong bản thân. Rồi tôi đề nghị người đó ghi lại những câu mà mình đã nói với mẹ và mẹ đã nói với mình trong buổi gặp mặt vừa rồi để quán chiếu: mẹ đã nói điều gì và mình đã nói những điều gì. Những điều gì mẹ nói đã làm cho mình đau khổ điên cuồng cho đến nỗi mình đã trả lời bằng những câu nói rất phũ phàng. Rồi mình quán chiếu. Phương pháp này gọi là trạch pháp.

Ví dụ mình quán chiếu vào một câu nói của mẹ. Câu nói đó có vẻ hết tình hết nghĩa quá đi. Nhưng mà mình phải đặt câu hỏi tại sao mẹ đã nói như vậy, động lực nào đã khiến cho bà nói như vậy? Những nguyên do nào, những gốc rễ nào đã đưa tới một câu nói như thế? Và mình ngồi quán chiếu, đi thiền hành mà quán chiếu. Một vài ngày sau, tự nhiên mình thấy, mình thấy được tại sao mẹ đã nói như vậy. Và mình cũng sẽ nói như vậy và bất cứ ai nếu đã đi qua những khổ đau như khổ đau của mẹ, những kinh nghiệm như kinh nghiệm của mẹ chắc cũng sẽ nói như vậy. Và khi thấy được điều đó tự nhiên ta hiểu được và cái hiểu đó đưa tới sự tha thứ.

Cái hiểu đó ở trong đạo Bụt gọi là Prajna hay là Bát Nhã. Có thể người kia đã không muốn nói, nhưng mà người đó đã nói. Một lực lượng ma quái gì ở trong họ bắt họ nói. Và mình phải thấy cho được cái lực lượng ma quái đó. Mà lực lượng ma quái đó là những nội kết, những khổ đau đã được gây ra trong quá khứ và mình đã chịu trách nhiệm một phần nào về cái quá khứ đó. Một khi đã thấy được như vậy rồi thì mình hiểu. Khi hiểu được rồi thì mình có thể tha thứ và cái giận của mình sẽ tan. Sau đó mình quán chiếu câu nói mà mình đã nói với mẹ. Câu nói nào đã làm cho mẹ nổi điên? Mình tự hỏi tại sao mình đã nói như vậy? Lúc ban đầu, mình đã đi tới với một tâm niệm thương yêu, hòa giải, mình đâu có muốn nói những câu nói như thế; nhưng mà tại sao mìng đã nói những câu nói đó? Quán chiếu một ngày hai ngày, ba ngày, đi thiền hành, sống trong tăng thân mình sẽ tìm hiểu, mình sẽ thấy được. Mình thấy tuy mình nói như vậy nhưng không phải chính mình nói mà là khối nội kết kia đã nói. Mà những khối nội kết ấy được gây ra như thế nào, với ai và bởi ai? Mình không lên án nhưng mình thấy rõ ràng, sở dĩ mình đã nói như vậy vì có những khối đau như vậy. Lúc đó, ta thấy những khối đau kia được tượng hình do những nguyên do nào và tự nhiên ta tha thứ cho chính ta, ta không có mặc cảm tội lỗi nữa. Ta nói rằng nếu mẹ ta đã sống qua những khổ đau của ta như vậy thì bà chắc cũng sẽ nói như vậy. Bất cứ ai sống qua những khổ đau và tức bực như mình thì chắc cũng sẽ nói như vậy. Thành ra mình tha thứ cho mình.

Hiểu được như vậy ta biết rằng từ nay trở đi ta sẽ không bao giờ để cho cái tâm của ta và để cho cái thân của ta bị trưng bày ra để cho những hạt giống nội kết kia được gieo trồng vào nữa. Trong quá khứ ta đã không giữ thân, giữ tâm của ta. Một miếng đất mà để phô bày ra như thế thì bất cứ hạt giống nào cũng rơi vào được, nhất là những hạt giống độc hại. Ta phải giữ thân ta, ta phải giữ tâm ta. Trong quá khứ ta đã không tu học, ta đã không biết giữ thân, giữ tâm để cho tâm ta xúc chạm vào những độc tố. Và bây giờ đây, ở trong một đại chúng tu học, ta phải biết giữ gìn để cho điều đó đừng tiếp diễn và ta để ta có cơ duyên chuyển hóa.

Khi mình bắt đầu hiểu được mình và hiểu được mẹ mình thì cái hiểu đó có thể biểu hiệu bằng ngôn ngữ. Mình ngồi xuống viết thơ. Mẹ ơi, sáng hôm nay sau khi đi thiền hành, con thấy rất nhiều điều ngộ nghĩnh. Con xin trình bày để mẹ thấy... Và người đó viết tất cả những gì mình đã thấy trong tâm của mình. Trong thời gian một giờ đồng hồ hay hai giờ đồng hồ viết lá thơ đó, người thiếu phụ tưới tẩm lại hạt giống hiểu biết và tha thứ của mình. Nghĩa là cô ta tiếp tục thực tập trong vòng một giờ hay hai giờ đồng hồ nữa cho vững chãi cái thấy vừa qua của cô ta. Viết xong lá thơ, người thiếu phụ thấy nhẹ hẳn người. Người thiếu phụ đó biết chắc rằng nếu mẹ đọc lá thơ này thì mẹ cũng sẽ khỏe. Người đó bỏ lá thơ vào trong phong bì và gởi về miền nam nước Pháp cho mẹ. Bà mẹ mở lá thơ ra đọc. Những lời, những ý và cái thấy của con gái mình giống như là một ngọn đuốc soi sáng những ngõ ngách trong tâm hồn mình. Mình thấy rằng tháng trước quả thật mình đã có nói những câu nói đó và những câu nói kia thật ra đã tuột khỏi miệng mình chứ mình không bao giờ muốn nói. Cái gì đã làm cho mình nói câu nói đó để làm cho nó nổi điên? Con gái mình đã quán chiếu, đã thấy và đã nói để nhờ mình xét lại coi thử có đúng hay không. Nó đã nói đúng. Nhưng nó chưa thấy được một vài điều ở trong tâm mình. Tuy nhiên trong mấy mươi phút đọc lá thơ này, bao nhiêu cái nút thắt ở trong lòng bà được mở ra. Những nội kết được tiêu tán là nhờ đọc lá thơ. Lá thơ đó là ánh sáng tuệ giác của đứa con gái chiếu vào trong nội tâm của mình. Lá thơ đó đã giải phóng cho đứa con nhưng cũng bắt đầu làm công việc giải phóng cho bà mẹ.

Tháng sau người con gái gởi thêm một lá thơ thứ hai. Cô ấy tiếp tục thực tập như vậy và sáu tháng sau, sau khi viết được sáu lá thơ, cô gái thấy trong người khỏe hẳn. Cô có cảm tưởng là có thể về gặp mẹ mà không còn sợ nguy hiểm. Lúc đó, sự gặp gỡ có thể không tạo ra chiến tranh nữa vì cô gái đã được thực tập trong sáu tháng, đã biết thở, biết đi, biết mĩm cười, đã nhìn, đã hiểu và vì vậy nên cô có nhiều tự do. Cô không còn bị nô lệ cho cái khối đau trong lòng mình nữa và vì vậy công tác hóa giải của cô kỳ này có thể đem tới kết quả. Người thông minh tự vạch cho mình một con đường thực tập. Người thông minh biết rằng trong khi ta đau khổ, người kia cũng đau khổ. Chắc chắn là cả hai người đều phải thực tập. Có thể chúng ta nên thực tập chung và thực tập cùng một pháp môn. Có thể chúng ta nên cùng thực tập tại một nơi hay chúng ta nên xa nhau trong một thời gian để thực tập. Nếu thực tập ở một nơi, có thể là chúng ta cùng thực tập tịnh khẩu đồng thời với nhau, mà trong trường hợp đó thì không cần phải xa nhau.

Chúng ta không hối hả, không gấp gáp về chuyện hòa giải, tại vì nếu không có yếu tố và điều kiện của hòa giải thì dầu có ý chí hòa giải, chúng ta cũng không đi đến đâu. Có nhiều cuộc hòa đàm kéo dài từ năm này sang năm khác mà không bao giờ đem tới hòa bình cả. Vừa đánh vừa đàm. Tiếng Hoa gọi là "đả đả đàm đàm". Thương thuyết thì thương thuyết, đánh thì cứ đánh. Vì vậy cho nên có những cuộc thương thuyết hòa bình kéo dài tới ba năm, năm năm, mười năm. Chúng ta nên biết rằng giữa nước Pháp và nước Anh có một trận chiến tranh kéo dài tới một trăm năm, La guerre de cent ans. Và chính tới bây giờ người Pháp cũng còn có nội kết với người Anh và người Anh cũng có nội kết với người Pháp. Nội kết giữa người Pháp với người Đức đã được hòa giải cũng khá nhiều, nhưng nội kết giữa người Pháp và người Anh cũng đang còn.

Tu tập, chúng ta phải nhìn vào tâm của chúng ta và tâm của người kia để thấy được những hạt giống của khổ đau, của nội kết trong tâm ta và trong tâm người kia. Đừng bao giờ nói rằng ta là người đau khổ duy nhất và người kia chỉ làm ta đau khổ thôi. Người kia thật ra cũng đau khổ lắm. Và chính ta cũng chịu trách nhiệm một phần trong cái sự đau khổ của người kia. Người kia đau khổ có thể là vì trong quá khứ, hồi còn thơ ấu, người đó đã tiếp nhận những hạt giống nội kết. Nhưng nếu chúng ta tươi mát, khéo léo, có nhiều thương yêu thì chúng ta đã giúp được người đó hóa giải bớt rồi. Đằng này người đó đã không bớt. Và vì vậy cho nên chúng ta biết chúng ta chưa phải là một người anh tốt, chưa phải là một người bạn tốt, chưa phải là một người chị tốt đối với người kia. Và chúng ta đã chịu trách nhiệm một phần nào. Vấn đề không phải là vấn đề trách móc. Trách móc không phải là giải pháp. Trong bài Sám nguyện, chúng ta đọc:

Lý luận xong rồi trách móc,
Mỗi ngày mỗi chuốc khổ đau
Chia cách hố kia càng rộng
Có ngày không nói với nhau
Cũng không muốn nhìn thấy mặt
Gây nên nội kết dài lâu ...
Đó là sự thật!

5. Chiếc hộp ân tình


Tôi xin kể câu chuyện hộp bánh LU để làm rõ thêm ra sự thực tập này. Bánh bích quy hiệu LU, Lefevre Utile, là một thứ bánh ở Việt Nam ngày xưa coi như là bánh sang, nhập cảng từ nước Pháp. Hộp bánh LU rất đẹp. Có những cô thiếu nữ đem cất những lá thơ tình của người con trai mình yêu viết cho mình trong hộp bánh LU. Cô có nhỏ vào đấy một ít nước hoa và giữ gìn hộp bánh LU rất kín đáo. Có khi cha mẹ cũng không có cơ hội thấy được cái hộp bánh LU kỷ niệm ấy của các cô nữa. Ngày xưa không có điện thoại, vì vậy cho nên phương cách để cho hai người yêu liên lạc với nhau chỉ là viết thơ thôi. Viết thơ mà đôi khi cũng không gởi bằng nhà giây thép, tại vì nếu gởi nhà giây thép (nhà bưu điện) thì ông phát thơ có thể đưa tới cho mẹ mình. Rồi mẹ mình biết, và mẹ người kia biết. Thành ra đôi khi họ giả bộ mượn sách, cho nhau mượn sách và dấu thơ trong cuốn sách của mình. Những lá thơ đó, đọc xong mình không xé, mình muốn giữ kỹ.

Có một gia đình nọ, hai người lấy nhay vì tình yêu chớ không phải là vì cha mẹ bắt ép. Lúc mới cưới nhau, họ có hạnh phúc. Nhưng vì không biết tu tập chánh niệm nên sau một thời gian, họ gây nội kết cho nhau và làm khổ nhau. Nguời đàn bà mất hết sự tươi mát, người đàn ông mất hết sự dịu dàng và ngọt ngào. Hai vợ chồng sống không có hạnh phúc nữa. Sở dĩ họ còn sống với nhau là vì danh dự, có thể là tại vì sợ cha mẹ hai bên buồn. Ông ta không còn cảm thấy thoải mái khi sống gần bà vợ. Bà vợ cũng không cảm thấy thoải mái khi sống gần chồng. Hai người đi tìm những niềm vui riêng. Nếu những niềm vui ấy lành mạnh thì đở. Bà bỏ hết thì giờ để lo việc chùa hay lo việc xã hội... làm như là nếu không có bà thì nhà chùa sống không nổi! Ông thì lấy cớ là cần phải học thêm ngành chuyên môn nên cứ ở miết trong sở hay đi ghi tên lớp đêm để học thêm.

Có một bác sĩ cảm thấy không thoải mái khi về nhà, cho nên sau giờ làm việc ở phòng mạch xong, ông nấn ná thêm một vài giờ đồng hồ nữa để cứu xét hồ sơ của những bệnh nhân ngày mai. Về nhà không có hạnh phúc gì mấy. Thà rằng ngồi ở phòng mạch của mình làm việc mà khỏe hơn. Đó là một bi kịch. Bà vợ của ông có khi than: "Em cũng là một người bệnh nữa đây. Anh chẳng chăm sóc em gì cả. Anh chỉ chăm sóc hồ sơ của bệnh nhân anh thôi". Người vợ đau khổ và cũng muốn được coi như là một bệnh nhân. Câu nói đó chỉ chứng tỏ rằng anh ta không muốn về nhà mà thôi. Có người đã có bằng tiến sĩ rồi nhưng không muốn về nhà, cho nên đi học thêm một lớp ban đêm để có thêm một bằng tiến sĩ thứ hai. Không biết để làm gì? Có người tìm làm công việc xã hội, dạy văn hóa cho con nít ở khu phố trong khi con mình thì không hề để ý, vợ mình cũng không để ý. Cái đó gọi là trốn tránh. Người kia mất hết sự tươi mát rồi và mình tìm sự trốn chạy. Cả hai bên đều như vậy cả.

Một buổi sáng nọ, trong khi ông chồng đang ở trong sở thì bà vợ dọn lại cái tủ áo của mình, tủ áo có nhiều chiếc áo rất đẹp mà lâu nay bà không mặc. Bà còn giữ lại cái áo cưới ngày xưa. Trong khi lục tìm, không biết vì sao mà bà đụng tới cái hộp bánh LU. Rồi không biết buổi sáng đó ông bà dun dủi làm sao mà bà ta lại có ý muốn mở cái hộp bánh đó ra. Khi mở ra và nhìn thấy những lá thư thì bà cảm thấy rung động. Cả mười , mười mấy năm nay bà không nhìn thấy những lá thư đó. Thấy lại cái màu sắc của những lá thư, những nét chữ của anh chàng ngày xưa, tự nhiên có một cái gì như một giọt nước mát thấm vào trái tim của bà. Bao nhiêu quá khứ, bao nhiêu kỷ niệm hạnh phúc ngày xưa sống dậy. Bà đứng đó, rút một lá thư ra, và đọc. Trong khi đọc, bà tiếp xúc được với cái ngôn ngữ của anh chàng ngày xưa. Nguời gì mà nói năng, viết lách ngọt ngào làm sao. Tự nhiên hình ảnh ngày xưa của anh chàng hiện ra, rất tươi mát, đúng là vị hoàng tử của đời mình. Đọc xong lá thư đó tự nhiên bà thấy khỏe. Thấy dễ chịu. Bà bỏ lá thư ấy xuống, đọc thêm một lá nữa. Càng đọc bà càng thấy dễ chịu. Bà dẹp mấy cái áo vào tủ, không muốn sắp lại nữa. Lấy nguyên hộp LU để lên bàn, bà ngồi đọc. Bà ngồi đọc một mạch bốn chục lá thư, cái này sang cái khác. Đọc xong, bà xếp thư trở lại theo thứ tự ngày tháng như một trò chơi trẻ con vậy. Trong khi bà đọc những lá thư đó, những hạt giống của hạnh phúc, của thương yêu, của kỷ niệm được tưới tẩm. Và hình ảnh của chàng trai dễ mến ngày xưa hiện ra, rất kỳ lạ, giống như những hạt giống lâu nay chưa bao giờ được tuới tẩm.

Bà đâu có biết rằng bà đang thực tập đúng theo đường hướng Duy thức của Phật học. Thực tập đúng nghĩa là tưới tẩm những hạt giống của thương yêu, của hạnh phúc trong con người của mình. Ở đây một sự may mắn đã xảy ra cho bà thôi, chứ bà đâu có chú ý thực tập. Nếu còn giữ hộp bánh LU của mình, xin quý vị về thử rồi sẽ biết. Trong khi đọc thư, tâm hồn khô khan như sa mạc của bà có một trận mưa rào đi qua. Biết bao nhiêu hạt giống bừng nở lên. Bà thấy khỏe. Bảy tám năm nay, không bao giờ ông nói với bà bằng cái giọng ngọt ngào như vậy. Và bà quên, đã nghĩ không bao giờ người đàn ông lại có thể nói được những câu như vậy. Ông ta bây giờ lạnh lùng, khắt khe, không giống gì người con trai ngày xưa. Đọc lại những lá thư, hình ảnh tưởng đã chết rồi lại xuất hiện trong lòng mình. Thì ra hình ảnh ấy chưa bao giờ chết cả. Những hạt giống còn đó, không bao giờ chết hết.

Đọc xong thư bà thấy chuyển hóa. Bà nhìn vào bà và bà tự hỏi: một con trai dịu hiền, biết điều, tươi mát như vậy, mình đã làm ăn như thế nào để bây giờ người đó trở nên một người khắt khe và lạnh lùng thế kia? Tại sao? Ta đã có trách nhiệm nào trong việc làm cho anh chàng trở thành một người đàn ông khó chịu như ngày hôm nay? Bà có ý định sẽ ngồi xuống, lấy một tờ giấy và viết cho ông một lá thư, và nói ra những cảm nghĩ của mình trong khi đọc lại bao nhiêu lá thư đó. Bà tiếc cho cái hạnh phúc ngày xưa của mình. Hạnh phúc ấy ngày xưa đã có chứ không phải không có. Chính mình đã đánh mất nó. Cố nhiên là anh chàng có lỗi, nhưng lỗi phần mình cũng có rất nhiều trong đó. Không thể nói là mình không có lỗi được. Chưa kịp viết thư thì có điện thoại của ông ta gọi về. Ông nói là ông phải đi New York, chiều hôm nay không về nhà ăn cơm được. Bà biết đó là cái thói quen trốn chạy của ông. Về nhà đâu có hạnh phúc gì? "Ông chủ nói anh phải đi New York với ông, có thể là ở cả tuần bên đó." Ông cũng biết rằng bà không cần gì ông mấy. Chắc bà sẽ nói: "O.K, anh đi thì cứ đi". Nhưng lần này giọng bà trả lời hơi ngọt. Bà nói: "Anh cứ đi, cần thì anh đi. Nhưng xong công việc thì anh về với em." Bà đã nói như vậy. Ông cũng không có chánh niệm gì mấy và không để tâm tới giọng nói đã trở nên dịu dàng của bà. Trong bảy tám năm nay, giọng bà có khi rất chua chát. Từ một nàng tiên tươi mát, dịu hiền, bà đã trở thành một thứ bà chằng cho ông. Đặt ống điện thoại xuống, bà nghĩ rằng bây giờ nếu ngồi viết một lá thư cho ông sẽ là một niềm vui. Bà ngồi và viết lá thư đó. Bà viết như đã từng viết cho ông ngày xưa. Bà bắt đầu bằng ba chữ: "Anh yêu quý".

6. Xây lại thâm tình

Trong lá thư bà đã nhắc lại những kỷ niệm hạnh phúc lúc hai người mới gặp nhau. Viết một lá thư như thế tốn vào khoảng một giờ mấy mươi phút. Và trong một giờ mấy đó bà lại tưới tẩm một lần nữa những hạt giống của hạnh phúc, của kỷ niệm ngày xưa. Bà thấy khỏe quá đi. Viết xong lá thư, bà nhẹ người, tuy rằng ông chưa đọc. Bà xếp thư lại, bỏ vào phong bì, và viết chữ "Anh" lên rồi đem lên lầu, để nơi bàn viết của ông. Lúc nào ông đọc cũng được. Sự thật là viết xong lá thư, bà đã thấy con người của mình khỏe ra rồi.
Đó là phép lạ của sự tưới tẩm những hạt giống tích cực của hiểu biết và thương yêu. Không đợi người kia, không cần người kia. Ở đây người thiếu phụ không có thầy, không có bạn, không có tăng thân, bà chỉ có cái hộp bánh LU thôi. Quý vị đừng khinh thường những gì quanh chúng ta, một con đường thiền hành, một gốc cây, hay một em bé đều có thể là một yếu tố của tăng thân mà chúng ta đã bỏ quên. Đáng lý ông ấy đi bảy ngày mới về. Nhưng đến ngày thứ hai, sau khi sắp đặt công việc xong, ông nhớ lại cú điện thoại. Và ông nhớ lại lời dặn của bà, rõ ràng từng tiếng, chưa bao giờ bà nói bằng cái giọng đó: Xong công việc thì về với em. Và ông không muốn ở thêm nữa. Ông gọi điện thoại cho hãng máy bay. Ông muốn dành một sự ngạc nhiên cho bà.
Khi về tới nhà, ông đi thẳng lên studio. Bà ở dưới này. Bà đã sống thanh thản được hai ngày rồi. Bà đã biết thế nào ông cũng đọc lá thư kia. Nhưng bà nghĩ nếu ba, hay năm, hay bảy ngày sau ông mới đọc thì cũng không sao hết. Vấn đề là bà đã viết được lá thư đó và bà đã thấy trong người khỏe ra. Ông về và thấy cái thư trên phong bì đề chữ "Anh" trên bàn. Ông ta ngồi đọc và ông ta ở lại trên đó rất lâu. Rất lâu, trong thời gian đọc, tất cả những hạt giống hạnh phúc của ông đã được lá thư đó tưới tẩm. Và ông khám phá lại được cái hình ảnh của nàng tiên ngày xưa. Tuy bà không có chú ý giúp ông, nhưng lá thư đó đã trở thành một phép mầu nhiệm: nó tưới tẩm những hạt giống hạnh phúc và kỷ niệm của ông ngày xưa. Và lần đầu tiên sau tám năm, ông khám phá lại được như bà là tại sao bà đã trở thành như vậy. Một người con gái dịu hiền, một người con gái tươi mát như thế, bây giờ tại sao lại trở thành khó khăn và chua chát như vậy. Mình đã làm gì? Mình đã chịu trách nhiệm nào trong việc đó? Nhà văn Pháp Antoine Saint Expery nói rằng: Anh chịu trách nhiệm về bông hồng của anh (Tu es responsable de ta rose).
Ông thấy rất rõ là nếu bà ra nông nỗi như vậy, một phần cũng là tại ông. Tại ông sống không có chánh niệm. Ông ở trên lầu rất lâu để chiêm nghiệm, để đọc lại lần thứ hai lá thư đó. Và khi xuống, ông xuống với ý định là sẽ thay đổi sự sống của mình đi, làm thế nào để phục hồi được người đàn bà tươi mát ngày xưa mà chính mình đã mong đợi sẽ cùng mình sống suốt đời. Tôi thấy hai vợ chồng đó có một cơ hội làm mới lại, một cơ hội Beginning Anew. Và chúng ta ai cũng mong mõi họ thành công.
Trường hợp chúng ta cũng vậy. Mỗi người trong chúng ta đều có cơ hội làm lại thâm tình với người thân của chúng ta. Người đó có thể là con trai hay con gái ta. Có thể là mẹ, là cha ta. Có thể là chồng hay vợ ta. Và chúng ta biết phương pháp thực tập rồi. Chúng ta phải tạo ra một khung cảnh để có thể tiếp xúc lại với những hạt giống tươi mát trong sáng cũ, để có thể tưới tẩm được những hạt giống của kỷ niệm thật hạnh phúc, thật hiểu biết và thương yêu trong quá khứ và cũng để chuyển hóa. Ý muốn hòa giải, muốn thương yêu, nhưng chúng ta không đủ tự do để thương yêu. Chúng ta muốn hòa giải, nhưng chúng ta không đủ tự do để hòa giải. Đó là do những khối nội kết trong ta, những khối tập khí ở trong ta quá lớn.
Tu tập là chuyển hóa nội kết. Nếu có tài tổ chức, quý vị hãy cùng cái tài đó để sắp đật lại đời sống hàng ngày của mình, sắp đặt lại tăng thân của mình. Vì tổ chức có thể đóng một vai trò rất quan trọng. Nhờ biết tổ chức mà sự tiếp xúc với những bực bội và phiền não hàng ngày sẽ được giảm thiểu tới mức tối đa. Chúng ta phải nương vào nhau, chúng ta phải nương theo ánh sáng của Phật pháp để chuyển hóa bản thân. Thân tâm chúng ta có nhẹ nhàng tươi mát thì chúng ta mới giúp chuyển hóa người kia được. Tu học không phải là chỉ cần công phu mà còn cần sự thông minh, cần sự sáng tạo, cần có niềm vui.
Trong những yếu tố để tạo thành sự hiểu biết và giải thoát có yếu tố của sự hoan hỷ. Thất Giác Chi là bảy yếu tố đ졠tới sự hiểu biết, giác ngộ, trong đó có yết tố Hỷ, Xả và Khinh An. Hỷ là sống như thế nào mà mỗi ngày mình có được niềm vui. Mình vui và người kia cũng vui. Nếu trong cuộc sống hàng ngày của anh mà không có niềm vui thì anh không đang thực tập Hỷ của Thất Giác Chi. Khinh An tức là nhẹ nhàng, không nặng nề lo lắng, giận hờn, không có áp lực nhiều, không bị stress (căng thẳng). Xả là không dính mắc, không kỳ thị. Trong bảy yếu tố giác ngộ có ba yếu tố có thể nhờ một phần vào cách tổ chức mà đạt được: yếu tố Hỷ, yếu tố Xả và yếu tố Khinh An. Chúng ta sống như thế nào để đừng bị sức ép của công việc và của xã hội đè sau lưng mình. Chúng ta sống như thế nào để đừng bị dính mắc, để được thảnh thơi, đó là yếu tố Xả. Khinh An là sự nhẹ nhàng, thảnh thơi, không bị áp lực, dầu là áp lực hòa giải, dầu là áp lực phải thương, phải yêu. Mình cảm thấy mình có không gian ở trong con người mình, và xung quanh mình. Và mình phải cho những người kia có không gian ở trong tâm họ và xung quanh họ. Hỷ nghĩa là sống như thế nào để mình có niềm vui và người kia cũng có niềm vui.
Thiếu ba yếu tố Hỷ, Xả, và Khinh An thì bốn yếu tố còn lại của Thất Giác Chi là Tinh Tấn, Trạch Pháp, Niệm và Định khó thành tựu lắm. Tu hành mà không có niềm vui, không có sự nhẹ nhàng thì không đạt tới sự thành công. Tịnh khẩu không phải là một pháp môn buồn nản hay tiêu cực đâu. Tịnh khẩu nhưng ta vẫn có thể cười hoài. Trong một tăng thân năm sáu chục người, có thể có hai ba người đang thực tập tịnh khẩu. Rồi đến lượt hai ba người khác. Chúng ta phải dùng trí tuệ của chúng ta, dùng óc sáng tạo của chúng ta để cho sự tu tập của chúng ta càng ngày càng vững mạnh, càng có kết quả. Một hôm nào đó tôi sẽ nói về sự áp dụng Thất Giác Chi, tức là bảy yếu tố của giác ngộ, vào trong sự chuyển hóa cái giận, cái buồn, cái khổ đau của chính chúng ta.

Những câu chuyện kinh doanh

Ở một tiệm bán bún đông khách, nhiều người khó chịu với cái muỗng nhỏ hơn bình thường khiến lượng thức ăn đưa lên miệng ít, còn loại đũa nhựa cứ khiến bún trơn tuột...

1/ Mặt bằng và cây muỗng:

Ở một tiệm bán bún nọ khách rất đông và hầu như lúc nào cũng quá tải. Do chế biến ngon nên mặc dù trong hẻm số lượng khách lúc nào cũng đông đúc và luôn luôn trong tình trạng khách đứng chờ cho có bàn để ngồi. Nên mỗi lần mình tới đó ăn là cứ nghe bà chủ "kể khổ" về chuyện mặt bằng; muốn kê thêm vài cái bàn ra phía trước thì bị công an phạt vì tội lấn chiếm lòng lề đường, muốn mua hai cái nhà kế cạnh thì không có tiền mua (và có thể người ta không bán), muốn để bàn trên lầu thì không có chỗ ngủ nghỉ... Thế có phải là bài toán nan giải?

Cũng không hẳn! Chắc có lẽ là nhiều người cũng khó chịu với cái việc nhỏ như thế này mà không ai lên tiếng, hoặc có người lên tiếng nhưng bà chủ không chịu nghe. Đó là cây muỗng và đôi đũa, một loại muỗng nhỏ hơn bình thường cho nên số lượng thức ăn (có thể bún hay nước) đưa lên miệng nó ít, còn loại đũa nhựa cứ khiến bún trơn tuột, phải thực hiện nhiều lần mới đưa được cái cần phải đưa lên miệng, điều đó cũng gây cảm giác không thoải mái cho khách hàng.

Nhưng quan trọng ở đây mình muốn nói đến là thời gian. Thí dụ trung bình một người bắt đầu ăn và kết thúc là 10 phút, nếu tạo điều kiện "thuận lợi" hơn thì có thể học kết thúc sớm hơn, có thể mất 7 phút cho một tô bún. Và mỗi người kết thúc sớm hơn vài phút thì bàn ghế sẽ có chỗ sớm hơn, diện tích sẽ "nhiều" hơn. Kinh doanh thuận lợi hơn !

2/ Ý tưởng hay là cái tôi?

Một lần đọc báo tờ, thấy viết bài về một anh chàng du học sinh ở Singapore về nước khởi nghiệp, mặc dù chỉ mới 22 tuổi nhưng có những ý tưởng rất táo bạo, ý tưởng độc đáo đến nỗi đã thu hút được nhà đầu tư rót cho 7 tỉ để ... mở quán cà phê. Đọc qua bài báo thì hiểu rõ đó là chiêu đánh bóng để quảng cáo cho cái quán đình đám này chuẩn bị khai trương. Thôi thì với bản tính ham tìm tòi và học hỏi nên một thời gian sau mình có tới đó để tham quan và coi cho biết cái độc đáo ở chỗ nào.

Hôm đó không đông khắch lắm, ngồi quan sát và cảm thấy không ổn tí nào, nên nói nhỏ với thằng bạn: Quán này chắc có thể đóng cửa sớm. Thằng bạn bảo em thấy bình thường mà, thế là mình mới chỉ ra vài cái cảm nhận ban đầu:

Sàn của tầng một làm bằng kiếng, cho nên các cô gái mặc váy hay đầm có đi đứng hoặc ngồi thì nếu khách hàng ở tầng trệt ngước lên thì sẽ xảy ra sự cố "lộ hàng".

Cái thứ hai là nó quá ngột ngạt, bản thân cái quán nó không có sinh khí để thở rồi mà lại làm thêm một mô hình chiếc máy bay rồi để bàn ghế trong đó. Cái tiếp theo là nhân viên phục vụ quá tệ, họ sai nạnh nhau nên cứ đi tới đi lui nhưng làm không được việc...

Sau này quán đó bán lại cho một tập đoàn máy tính. Tuổi trẻ có tài là một chuyện nhưng cũng phải biết lắng nghe và tìm hiểu coi khách hàng cần cái gì chứ không phải là mình muốn gì!

3/ Muốn làm gì phải hiểu rỏ bản chất?

Một cái shop chuẩn bị khai trương bán cái walkman (máy nghe nhạc) khu tây ba lô quận 1, dĩ nhiên là mình không dám cản họ vì công việc của người ta mà mình thì không quen người chủ đó, lúc đó công ty mình cách đó một căn nên biết rất rõ việc kinh doanh đó sẽ thất bại. Phân tích cho thằng bạn nghe nó cũng không tin, nó bảo sẽ bán được còn mình thì nói không. Lý do nó đưa ra bán được là vì ở khu vực này đông người đi qua đi lại, còn mình phân tích cho nó nghe lý do bán không được như sau:

- Máy móc qua Việt Nam đã bị đánh thuế nên giá sẽ cao hơn bên đó, hoặc là một số bạn bên đó mua trả góp, chỉ cần bỏ ra một số tiền ít ỏi là sẽ có một cái máy nghe sau đó trả góp lần lần (một số nước chứ không phải là tất cả)

- Khi qua Việt Nam du lịch hầu như ai cũng đem theo ít nhất là một cái nên nhu cầu mua gần như không có.

- Qua Việt Nam tìm hiểu khám phá thưởng thức du ngoạn chứ không phải để... nghe nhạc

- Tây ba lô rất là "kẹo" cho nên vấn đề mua sắm họ tính toán rất kỹ, những mặt hàng không cần thiết hay giá mắc thì không bao giờ họ mua.

- Người ta nói buôn có bạn bán có phường, cho nên khách Việt Nam ra khu này phần lớn là tìm hiểu và mua tour du lịch chứ không ai có nhu cầu mua máy, nếu muốn mua họ sẽ tới những trung tâm, những con đường nổi tiếng có nhiều shop bán loại hàng hóa này...

Mặc bằng lúc đó họ thuê 8 triệu một tháng (hợp đồng 1 năm, trả tiền cọc trước ba tháng là 24 triệu) họ mướn hai nhân viên, một bạn trả 2 triệu một tháng (giá của năm 2007) tính tiền nhà, tiền nhân viên, tiền thuế, điện nước và chi phí phát sinh lặt vặt khác là 15 triệu một tháng. Họ bán 6 tháng chỉ được duy nhất... 1 cái, đúng ra là chủ nhà lấy hết tiền đặt cọc vì hợp đồng mới một năm, nhưng bà chủ tốt bụng thấy tội nghiệp quá nên kiu trả hết lại 24 triệu tiền cọc. Coi như sau 6 tháng họ lỗ khoản 90 triệu.

4/ Khách hàng - ông là ai?

Câu chuyện cuối cùng là một cái shop mới khai trương khoảng chừng 2 tháng và hiện giờ cũng còn đang hoạt động. Theo mình shop đó giỏi lắm tồn tại chừng một năm là phá sản, chủ là một siêu mẫu có tiếng trong làng thời trang.

- Đoạn đường đó một chiều không thuận lợi lắm.

- Đối tượng khách hàng nhiều tiền thì họ có thể đi du lịch lòng vòng các nước Châu Á và mua bên đó vì bên đó rẻ hơn, thí dụ có mắc hơn thì cũng là hàng độc.

- Khách hàng trung lưu hay ít tiền thì cũng không ghé đó mua vì giá nó mắc hơn nhiều so với các shop khác.

- Dựa vào sự nổi tiếng cũng không đúng, vì chủ nhân có bao giờ đứng đó bán hàng đâu mà khách tới đó sẽ gặp.

- Dựa vào mối quan hệ bạn bè cũng chưa chắc, trong những ngành có tính cạnh tranh cao thì chưa chắc mối quan hệ "ngầm" nó tốt hay xấu mà người ta tới mua để ủng hộ....

Điều cuối cùng mình muốn nói là: Khi kinh doanh bạn phải hiểu thật rõ bạn đang làm cái gì, khách hàng là ai và họ từ đâu tới?

Kenny_ila

QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN – "SÂN CHƠI" MỚI CỦA CÁC CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NƯỚC


TS. NGUYỄN THẾ PHÁN

Quản lý bất động sản (BĐS) là một trong nhiều lĩnh vực kinh doanh BĐS nhưng ở nước ta, hầu hết các cao ốc văn phòng, các cao ốc căn hộ cao cấp, các cao ốc trung tâm thương mại dịch vụ đều do các công ty quản lý BĐS quốc tế đảm nhiệm. Các công ty kinh doanh BĐS trong nước muốn “chen chân” và cạnh tranh trong lĩnh vực này cần phải làm gì?

Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) nhìn chung rất đa dạng và phức tạp. Cùng với xu hướng phát triển của nền kinh tế, với xu thế hội nhập quốc tế, các hoạt động kinh doanh BĐS cũng không ngừng được mở rộng và dần được nâng cao về chất lượng và hiệu quả. Quản lý BĐS là một lĩnh vực quan trọng trong kinh doanh BĐS, nhất là đối với các cao ốc căn hộ cao cấp, các cao ốc văn phòng cho thuê, các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới… Trong tay các nhà quản lý chuyên nghiệp, giá trị của BĐS sẽ không ngừng tăng lên. Họ sẽ luôn đảm bảo cho lợi ích của chủ nhân các căn hộ cũng như của chủ nhân các tòa nhà cho thuê trên cơ sở đảm bảo duy trì chất lượng và danh tiếng của công trình. Đây là một xu hướng mang tính phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh BĐS trên thế giới.

Tuy nhiên ở nước ta, đây là lĩnh vực mà các nhà kinh doanh trong nước vẫn còn bỏ ngỏ, ít được quan tâm đầu tư đúng mức. Hầu như các công ty kinh doanh BĐS trong nước mới chỉ tập trung quản lý những BĐS có quy mô, giá trị nhỏ của chính công ty mình đầu tư. Những khu đô thị mới, những tòa cao ốc văn phòng, những cao ốc căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt ở các thành phố lớn, nhất là ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nhưng bóng dáng của các nhà quản lý BĐS Việt Nam ở đó vẫn còn rất mờ nhạt. Nói đến quản lý BĐS, người ta chỉ thấy tên tuổi của các nhà quản lý, các công ty quản lý BĐS hàng đầu trên thế giới hiện đã có mặt tại Việt Nam. Hiện tại, có 3 công ty BĐS quốc tế lớn đang thực hiện quản lý hầu hết các tòa cao ốc ở nước ta là Chesterton (Anh), Dining & Associates (Anh) và CB Richard Ellis-CBRE (Mỹ).

Dù mới có mặt ở Việt Nam tháng 9/2003 nhưng chỉ sau gần một năm, công ty CB Richard Ellis đã có trong tay các hợp đồng quản lý và tiếp thị các tòa nhà lớn như: Vincom City Towes (Hà Nội) và The Landcaster (Tp.HCM)…Hiện tại, công ty này đang quản lý rất nhiều tòa cao ốc như: Capital Place, LTT Court, HBT Court, Pasteur Court, Avalon, Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m2 tại Hải Phòng. Gần đây nhất, Công ty TNHH Đầu tư T&M Việt Nam đã hợp đồng trao quyền quản lý Melinh Plaza cho công ty CB Richard Ellis.

Công ty Chesterton Petty tập trung vào thị trường TP.HCM và dành được các hợp đồng tiếp thị và quản lý cho các khu căn hộ cao cấp mới được xây dựng như The Waterfront ở Phú Mỹ Hưng, khu căn hộ cao cấp Nguyễn Du Park và Orchard Garden. Công ty TTD Gems Ltd chính thức giao tòa nhà thương mại tổng hợp 16 tầng Ruby Plaza tại 44 Lê Ngọc Hân-Hà Nội cho Công ty Chesterton Petty quản lý.

Công ty Dinning & Associates lại nhanh tay ký được hợp đồng quản lý cao ốc E.Town và Bitexco, 2 tòa nhà cao ốc văn phòng mới nhất ở thành phố Hồ Chí Minh do các công ty Việt Nam đầu tư xây dựng. Công ty Bitexco cho biết cũng sẽ hợp đồng với công ty Dinning & Associates để quản lý dự án The Manor; đồng thời công ty Dinning & Associates còn được chỉ định quản lý Hoàng Quân Plaza ở thành phố Hồ Chí Minh.

Ngay công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cũng đã hợp đồng và giao cho Công ty Quản lý BĐS ZhongHai Thẩm Quyến (ZhongHai Property Management Ltd.) thuộc Tập đoàn Hải ngoại Trung Quốc quản lý Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.

Dự án Saigon Pearl gồm 16 chung cư cao cấp và 4 tòa nhà văn phòng tại quận Bình Thạnh, dọc theo sông Sài Gòn với 2.144 căn hộ cao cấp từ 82-328m2, 250 văn phòng và 40.000 m2 xây dựng khu vui chơi, giải trí, khu liên hợp mua sắm, bãi đậu xe… cũng sẽ hợp đồng với các công ty quản lý BĐS của Hồng Kông…

Có thể nói, lĩnh vực quản lý BĐS ở nước ta hiện nay chủ yếu do các công ty quản lý BĐS quốc tế đang hoạt động. Thị trường quản lý BĐS ở Việt Nam hiện tại lại trở thành “sân chơi” riêng của các công ty quản lý BĐS quốc tế? Các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam chưa thể chen chân vào lĩnh vực này. Từ thực trạng này, có thể rút ra mấy vấn đề chủ yếu sau đây:

Một là, về thương hiệu, các công ty quốc tế đã có thương hiệu nổi tiếng trên thế giới trong lĩnh vực quản lý BĐS. Khách hàng, bước đầu bao gồm nhiều người nước ngoài và ngay cả người Việt cũng có tâm lý tín nhiệm và sẽ yên tâm hơn với sự quản lý của các công ty vốn đã nổi tiếng và có thương hiệu cao. Hơn nữa, tâm lý “sinh ngoại” của các chủ đầu tư cũng tạo điều kiện để các công ty quản lý BĐS quốc tế dễ bề hoạt động. Việc lựa chọn các nhà quản lý BĐS nước ngoài có thể coi là phương cách tạo dựng và thể hiện danh tiếng cho chính dự án đầu tư. Trong khi đó, các công ty kinh doanh BĐS trong nước lại chưa có kinh nghiệm, chưa có thương hiệu trong lĩnh vực quản lý BĐS.

Hai là, các công ty quản lý BĐS quốc tế có đội ngũ cán bộ quản lý và nhân viên chuyên nghiệp với những tri thức và kinh nghiệm trong quản lý các cao ốc hiện đại với hệ thống thiết bị hiện đại và phức tạp. Chẳng hạn: Tập đoàn CB Richard Ellis là một tập đoàn lớn trên thế giới về kinh doanh BĐS (doanh số năm 2002 đạt 1,7 tỷ USD) có tới 14.000 nhân viên làm việc tại 250 văn phòng ở 48 nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam; Công ty Quản lý BĐS ZhongHai Thẩm Quyến có chức năng chính về kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS đã đào tạo được rất nhiều người giỏi về quản lý trung và cao cấp với đội ngũ hơn 400 nhân viên kỹ thuật chuyên nghiệp, được gọi là “quản gia số một” của Trung Quốc…

Tổng giám đốc Công ty Conic, cho biết ban đầu để tiết kiệm chi phí, giảm giá thành cho khách hàng, việc quản lý các cao ốc căn hộ đều do công ty tự đảm nhận, nhưng chỉ sau một thời gian đánh vật với những vấn đề phát sinh, công ty đã quyết định nhường việc quản lý lại cho Công ty Chesterton. Với sự hiện diện của Chesterton, khách hàng mới hoàn toàn hài lòng với sự quản lý cao ốc đó.

Ba là, quản lý BĐS là một loại hình kinh doanh bao gồm rất nhiều hoạt động phức tạp cụ thể, tỉ mỉ, thường xuyên, bao gồm cả những công việc nhỏ nhặt như vệ sinh, trông giữ xe, vận hành hệ thống, cấp thoát nước, hệ thống thang máy… mà những công việc này cần phải theo một quy trình cụ thể, thống nhất mang tính chuyên nghiệp, giống như một phần mềm tin học, đòi hỏi phải có người sử dụng tương thích. Làm thế nào để cả một tòa nhà 20-30 tầng với hàng chục ngàn mét vuông văn phòng với hệ thống điện, nước, viễn thông…vận hành một cách trơn tru? Làm thế nào để cung cấp những tiện ích phục vụ cho hàng ngàn người sinh hoạt, làm việc cùng lúc mà ai cũng cảm thấy hài lòng? Về điều này, các công ty BĐS quốc tế có ưu thế nổi trội hơn.

Bốn là, ngoài chức năng chính là quản lý BĐS, các công ty quản lý BĐS quốc tế còn góp phần quan trọng vào tư vấn, góp ý, bổ sung cho những thiết kế xây dựng phù hợp với việc quản lý chúng trong tương lai, tìm kiếm và tư vấn cho chủ đầu tư các hợp đồng về cung cấp dịch vụ an ninh, thông tin liên lạc, viễn thông, hệ thống bảo trì máy móc thiết bị, bảo vệ và cải thiện cảnh quan môi trường…

Năm là, các công ty quản lý BĐS quốc tế còn là người góp phần quan trọng trong tư vấn xây dựng chiến lược tiếp thị, mời gọi khách thuê, khách hàng cho chủ đầu tư, nhờ đó mà các BĐS dễ dàng, nhanh chóng được lắp đầy. Thí dụ, công ty CB Richard Ellis đã hợp đồng tiếp thị và quản lý cho dự án Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m2 tại Hải Phòng. Trong thời gian ngắn, công ty này đã môi giới để công ty Parkson và MegaStar thuê hết toàn bộ diện tích của TD Plaza.

Trong những năm gần đây và trong những năm tới, thị trường quản lý BĐS ở Việt Nam đã, đang và sẽ phát triển rất mạnh do sự phát triển mạnh mẽ của các dự án đầu tư các tòa cao ốc văn phòng, các tòa cao ốc căn hộ cao cấp bán hoặc cho thuê, các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới, các trung tâm mua sắm, các bãi xe quy mô lớn và hiện đại…Sự bùng nổ của các dự án đó yêu cầu về cung thị trường quản lý BĐS sẽ tăng mạnh. Thị trường đầy tiềm năng này có giá trị rất lớn, nếu tính bình quân phí dịch vụ quản lý cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại là 3-5USD/m2/tháng và cho mỗi căn hộ từ 20-25USD/tháng thì lượng giá trị mang lại từ hoạt động quản lý BĐS là vô cùng to lớn. Đây là mảnh đất rất màu mỡ mà bấy nay chỉ các công ty quản lý BĐS quốc tế khai thác được. Thiết nghĩ các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam phải cố gắng vươn lên để nắm giữ thị trường này. Muốn vậy, cần tập trung vào những vấn đề chủ yếu sau đây:

1. Về nhận thức, phải coi quản lý BĐS là một lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, đầy tiềm năng và có cơ hội phát triển. Trong thời gian tới, các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam có đủ khả năng để cạnh tranh được với các công ty quản lý BĐS quốc tế. Chúng ta không thể “mặc cảm” do sự yếu kém của mình trong lĩnh vực này để cho quản lý BĐS trở thành “sân chơi” riêng của các công ty quản lý BĐS quốc tế. Thực tiễn đã chỉ ra rằng các công ty quản lý BĐS quốc tế hoạt động tại Việt Nam đều sử dụng nhân viên là người Việt trong hoạt động của họ. Ông Marc Towsend, Tổng giám đốc công ty CB Richard Ellis cho biết phần lớn các nhân viên của CBRE làm việc tại Việt Nam là người Việt, họ được CBRE huấn luyện đào tạo tốt cả về kỹ năng và kinh nghiệm. Ở Hà Nội, Công ty BĐS Tài Tâm đang tiếp thị và quản lý tháp đôi văn phòng, căn hộ và trung tâm mua sắm Hòa Bình Towers; Việt Nam Property, vốn có kinh nghiệm trong việc tiếp thị khách hàng cho các cao ốc như Daeha Business Center, Lakeside Garden Apartments cũng đang tìm kiếm cơ hội quản lý các cao ốc văn phòng và căn hộ.

Hiện tại, toàn bộ việc duy tu, bảo dưỡng thiết bị, bảo vệ, giữ xe, làm vệ sinh, chăm sóc cây cảnh…tại từng khu phố do Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng đầu tư đều được đảm nhận bởi các ban quản lý do người Việt Nam điều hành. Hay như cụm chung cư Mỹ Phước của công ty Xây dựng Sài Gòn 5 được quản lý bởi một đội ngũ chuyên trách của chính công ty.

Nhận thức như vậy, nhưng quản lý BĐS là lĩnh vực rất phức tạp, hơn nữa trong quá trình hội nhập quốc tế, tới đây, nhiều công ty quản lý BĐS sẽ tìm đến thị trường Việt Nam, cuộc cạnh tranh sẽ quyết liệt hơn, sự chen chân của các công ty kinh doanh BĐS trong nước trong lĩnh vực quản lý BĐS sẽ vô cùng khó khăn, nhưng vẫn có tiềm năng và cơ hội tốt.

2. Về định hướng, tùy theo từng điều kiện cụ thể của công ty để có chiến lược phát triển thích hợp:

Các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam hiện có chức năng quản lý BĐS thì cần phải tập trung đầu tư phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa. Có thể kết hợp cho cán bộ, nhân viên tham dự các khóa đào tạo, huấn luyện trong nước với cử đi học tập, huấn luyện theo các khóa học ở nước ngoài. Đồng thời, cũng có thể cử nhân viên của mình tham gia vào các hoạt động của các công ty quản lý BĐS quốc tế hiện đang hoạt động tại Việt Nam để học hỏi kinh nghiệm thực tế.

Các chủ đầu tư các tòa cao ốc hiện đang thuê công ty quản lý BĐS nước ngoài chỉ nên kí hợp đồng thuê trong một thời gian nhất định. Trong thời gian đó, phải có chiến lược để cán bộ, nhân viên của công ty học hỏi kinh nghiệm của các nhà quản lý quốc tế. Hết thời hạn hợp đồng, với những tri thức, kinh nghiệm học hỏi được từ thực tiễn quản lý cao ốc, cán bộ, nhân viên của công ty có thể sẽ chính thức tự quản lý.

3. Thực tế cho thấy các công ty quản lý BBĐS chuyên nghiệp thường là những công ty con của các công ty mẹ hay tập đoàn lớn với nhiều chức năng hoạt động có liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS. Nhờ đó, các công ty quản lý BĐS có thể đảm nhiệm thêm được các chức năng khác ngoài chức năng chuyên biệt là quản lý BĐS như tư vấn, môi giới…Do vậy, để thâm nhập thị trường quản lý BĐS, các công ty mẹ, tổng công ty lớn cần thành lập các công ty chuyên biệt quản lý BĐS, tạo mọi điều kiện hỗ trợ, liên kết trong hệ thống để phát huy thế mạnh tổng hợp của cả hệ thống để hỗ trợ cho công ty quản lý BĐS chuyên biệt.

4. Trong thời gian trước mắt, các công ty kinh doanh BĐS trong nước có thể thuê các chuyên gia nước ngoài vào những vị trí quan trọng trong hoạt động quản lý BĐS. Công ty Quản lý và Kinh doanh BĐS Hà Nội đã từng thuê một chuyên gia nước ngoài làm quản lý cho cao ốc văn phòng Ocean Park. Qua thời gian sử dụng chuyên gia, một mặt hoạt động của công ty đã thành nề nếp, mặt khác cán bộ và nhân viên của công ty sẽ học hỏi được kinh nghiệm và sau một thời gian nhất định, công ty có thể tự đảm nhiệm toàn bộ hoạt động quản lý BĐS của mình.

Một số người cho rằng con đường mà các công ty quản lý BĐS trong nước có thể cạnh tranh với các công ty quản lý BĐS quốc tế là bằng giá cả thấp hơn. Điều này khó có tính khả thi vì đối với các cao ốc văn phòng, các cao ốc căn hộ cao cấp, các trung tâm thương mại, dịch vụ lớn với mức giá thuê từ 25 đến 40 USD/m2/tháng như ở Hà Nội hiện nay việc bỏ thêm 3-5 USD/m2/tháng chi phí cho dịch vụ quản lý để hưởng được những điều kiện hoạt động tốt nhất thì người thuê sẵn sàng chấp nhận. Đối với các cao ốc căn hộ cao cấp mà người mua đã mua với mức giá rất cao, như các căn hộ của dự án The Manor ở Mỹ Đình với mức giá từ 1.400 đến 2.100USD/m2, thì để hưởng những dịch vụ quản lý tốt nhất với mức phí từ 20-25 USD/căn hộ là không đáng kể, chủ nhân các căn hộ cao cấp sẵn sàng chấp nhận. Do vậy, khả năng cạnh tranh bằng giá dịch vụ quản lý thấp khó có thể thực hiện được. Vấn đề là ở chỗ cần nâng cao chất lượng của hoạt động dịch vụ quản lý BĐS. Điều đó buộc các công ty kinh doanh BĐS trong nước phải không ngừng chuyên nghiệp hóa, học hỏi nâng cao trình độ, kỹ năng quản lý BĐS. Đó là con đường cơ bản nhất để chen chân và cạnh tranh trong lĩnh vực quản lý BĐS ở nước ta.