Monday, July 25, 2011

Triết lý của người bán hàng giỏi nhất thế giới

Khi khách hàng không phải là “thượng đế”

Một trong những điều luật “bất thành văn” của những người làm nghề bán hàng là: “Khách hàng là thượng đế”, “Điều 1: Khách hàng luôn luôn đúng. Điều 2: Nếu khách hàng sai, xem lại điều 1”. Trên thực tế, không phải khách hàng lúc nào cũng đúng bởi họ đâu phải thánh nhân, họ cũng chỉ là người trần mắt thịt, với vô vàn cung bậc cảm xúc hỉ, nộ, ái, ố, tham, sân, si giống như người bán hàng.
Điều quan trọng là trong bất cứ trường hợp nào, người bán hàng phải luôn luôn tôn trọng khách hàng, đối xử với khách hàng bằng sự chân thành với phong thái phục vụ chuyên nghiệp nhất có thể. Song, một thực tế đáng buồn là hầu hết các doanh nghiệp và ngay cả những người làm nghề bán hàng ở Việt Nam vẫn chưa thoát khỏi những ảnh hưởng của văn hóa bán hàng theo kiểu “xin - cho” thời bao cấp. Những yếu kém thể hiện qua kỹ năng giao tiếp thiếu chuyên nghiệp, không tôn trọng khách hàng.
Chỉ cần bước chân ra đường, hay rẽ vào bất cứ hàng quán nào, bạn sẽ thấy ngay các “thượng đế” hiện đang bị đối xử thiếu tôn trọng như thế nào. Chúng ta cũng không thấy thiếu những cảnh người bán hàng chèo kéo, đeo bám khách dai dẳng hoặc tỏ thái độ vô cùng bất lịch sự khi khách hàng chỉ xem mà không mua.
Ngay tại nhiều siêu thị hoặc showroom của không ít thương hiệu lớn, nhiều nhân viên bán hàng cũng không làm tròn “vai diễn” của họ mà mới chỉ dừng lại ở mức “trông hàng”, giám sát khách hàng mà thôi. Họ không được đào tạo bài bản về kỹ năng giao tiếp với khách hàng, không nắm rõ các đặc tính của sản phẩm để tư vấn cho khách. Công tác chăm sóc khách hàng sau bán hàng cũng chưa được chú trọng đúng mức, thiếu chu đáo, thiếu sự bền bỉ và tính hệ thống.
Nguyên nhân lớn nhất dẫn tới thực trạng này là do đa phần người bán hàng tại Việt Nam đang làm ngược lại “quy trình bán hàng chuẩn”. Họ chỉ chăm chăm đến khâu bán, làm sao bán được nhiều hàng nhất với giá cao nhất mà họ có thể “chặt chém” được mà quên đi việc xây dựng mối quan hệ với khách hàng và nắm bắt thông tin về nhu cầu của khách hàng.
Một quy trình bán hàng chuẩn là khi người bán dành nhiều thời gian và tâm sức nhất cho khâu xây dựng quan hệ với khách hàng, tiếp đến là nắm bắt thông tin khách hàng, sau đó mới thuyết trình về sản phẩm và bán hàng là khâu cuối cùng kết thúc một chu trình sale. Khi thực hiện tốt 3 khâu đầu tiên, thì thành công ở khâu cuối cùng là điều chắc chắn.
Những mẫu hình và triết lý bán hàng thành công
Blair Singer, tác giả cuốn sách best-seller “Sales Dogs” cho rằng để giàu có và thành công trong kinh doanh, kỹ năng số 1 của bạn là khả năng giao tiếp, bán hàng và dạy người khác bán hàng. Và khi bạn biến những kỹ năng bán hàng trở thành “tuyệt chiêu”, khách hàng sẽ tự tìm đến hàng hóa, dịch vụ của bạn thay vì bạn phải “đánh hơi” tìm đến họ.
Blair Singer chỉ ra rằng, bán hàng không chỉ có mỗi việc bám riết lấy các “con mồi” hay dành tâm lực “tấn công” khách hàng. Trong cuốn Sales Dogs, ông dùng hình ảnh những chú cún cưng để nói lên sự khác biệt giữa các kỹ năng bán hàng cá nhân, từ đó tìm ra một mẫu hình bán hàng thành công nhất:
Pit Bull
Trong đó, Pit Bull đại diện cho nhóm những người bán hàng theo kiểu đeo bám dai dẳng khách hàng. Cho dù bị từ chối hàng trăm, hàng nghìn lần thì họ vẫn kiên trì liên lạc với khách hàng. Một khi đã xác định được khách hàng tiềm năng họ sẽ không bao giờ từ bỏ.
Retriever
Retriever đại diện cho những người luôn dành sự yêu thương, trung thành và không bao giờ làm mếch lòng khách hàng. Về cơ bản họ sống để phục vụ và đối với mẫu người này, việc chăm sóc khách hàng luôn là ưu tiên hàng đầu.
Poodle.
“Hình ảnh là tất cả” là “câu thần chú” của bán hàng kiểu Poodle. Họ chú trọng sự hào nhoáng bên ngoài và đẳng cấp là thương hiệu của họ. Những người này luôn vận những bộ quần áo tốt nhất, mang những vật dụng đắt tiền và giành chiến thắng bởi sự ấn tượng.
Chihuahua
Còn nhóm Chihuahua là một “siêu máy tính” về dữ liệu, về sự am tường sản phẩm. Họ giành những hợp đồng dựa trên kiến thức hơn bất kỳ kiểu bán hàng nào khác.
Basset
Basset lại là hiện thân của người bán hàng trung thành và kiên trì mà những người khác không có được. Những người này bán được hàng nhờ sự cảm thông của khách. Họ hay dùng những từ “làm ơn” để yêu cầu bạn mua sản phẩm của họ.
Bog Dog
Một kiểu bán hàng nữa trong chiến lược tiếp thị của Blair Singer là Bog Dog, họ đại diện cho những ông chủ, thường theo đuổi những hợp đồng lớn có tính rủi ro cao, sẵn sàng chấp nhận “được ăn cả, ngã về không”.
Super Mutt
Phương pháp của Blair Singer là xác định đặc điểm bán hàng và khai thác thế mạnh của bạn, sau đó, tìm ra một số đặc điểm tích cực mà bạn còn thiếu để trở thành một “Super Mutt”. Super Mutt là mẫu hình hoàn hảo nhất được đẩy lên thành “tuyệt chiêu” bán hàng. Super Mutt là sự kết hợp hoàn hảo giữa các dòng Pit Bull, Retriever, Poodle, Chihuahua, Basset Hound, Big Dog với khả năng thích ứng nhiều kiểu khách hàng khác nhau và có thể đào tạo ra những nhân viên làm việc tốt nhất.

( Theo tạp chí Doanhnhan360.com )

Tuesday, July 19, 2011

Mua một căn hộ là mua cả lối sống

Theo SGTT

Một trong những giá trị quan trọng không kém khi chọn lựa mua căn hộ để ở là kinh nghiệm và uy tín của các đơn vị liên quan đến dự án.

Trong bài viết trước, chúng tôi đã có bài về “giá trị mềm” của căn hộ – chung cư. Sau đó đã nhận được nhiều ý kiến trao đổi làm sao để có thể chọn được căn hộ – chung cư có “giá trị mềm” phù hợp.

Xin giới thiệu ý kiến của ThS.KTS Trần Thái Nguyên, công ty SYNTAX xung quanh đề tài này. Trong thư gửi KT&ĐS, KTS Trần Thái Nguyên nhấn mạnh: “Tôi muốn chia sẻ với bạn đọc vừa với tư cách một người tham gia thiết kế chung cư vừa với tư cách một người chọn chung cư làm nơi trú ngụ”.

Chung cư, một loại hình bất động sản đặc thù, chứa đựng rất nhiều giá trị khác nhau và không dễ nhìn nhận đúng. Tôi tạm phân loại các giá trị này thành hai nhóm: giá trị cốt lõi và các giá trị “gia tăng”.

Nếu hiểu giá trị cốt lõi của một chung cư là vị trí công trình, chất lượng thiết kế, chất lượng xây dựng và giá trị vật liệu hoàn thiện, thì các giá trị “gia tăng” liên quan nhiều đến các tiện ích, không gian cảnh quan, hoàn cảnh cộng đồng của khu vực.

Vị trí và chất lượng thiết kế
Khi nói đến bất động sản, người ta thường nhắc đến vị trí của dự án và so sánh nó với một trung tâm hoặc một điểm mốc quan trọng nào đó. Tại TP.HCM, mọi người thường được nghe nhiều nhất là dự án cách trung tâm thành phố bao nhiêu kilômét, cách sân bay bao nhiêu phút. Tuy nhiên đấy chỉ là những thông số tham khảo, mà tôi cho rằng không có giá trị mấy khi bạn mua nhà để ở.

Theo tôi khi nói về vị trí, điều quan trọng bậc nhất không phải là dự án nằm ở quận nào, cách xa trung tâm thành phố bao nhiêu, mà nó phải nằm gần những gì bạn cần. Nói chung về những thứ này, tôi cho rằng đa số cần phải gần siêu thị hoặc chợ. Tiếp đến là phải gần trường học. Và đặc biệt, nó phải gần chỗ bạn làm việc, lý tưởng là trong phạm vi tối đa 25 phút giao thông.

Khi mua căn hộ chung cư, không chỉ mua căn hộ mà cần xem xét cả không gian cảnh quan và nhiều thứ khác.

Trong điều kiện khí hậu của TP.HCM, chúng ta cần ưu tiên chọn những không gian ở có điều kiện thông gió tự nhiên. Những không gian như phòng khách, phòng ăn và phòng ngủ phải tiếp xúc và thông thoáng trực tiếp với bề mặt ngoài. Những không gian khác như bếp và phòng vệ sinh có thể tiếp xúc gián tiếp với bên ngoài thông qua sân phơi thoáng. Đặc biệt chúng ta nên tránh những trường hợp các không gian ở thông thoáng qua hành lang chung của tầng.

Riêng về phần chiếu sáng tự nhiên, nếu được, ta nên tránh những căn hộ bị ảnh hưởng trực tiếp của mặt trời từ hướng đông và tây.

Khi mua căn hộ chung cư, không chỉ mua căn hộ mà cần xem xét cả không gian cảnh quan và nhiều thứ khác.
Tiện ích

Tiện ích là một trong những giá trị gia tăng quan trọng. Tuỳ theo cấp độ của khu chung cư (cao cấp, trung bình – khá...) mà tiện ích sẽ nhiều hay ít. Ngoài những tiện ích bắt buộc theo luật định như phòng sinh hoạt cộng đồng, số lượng chỗ đậu xe hai và bốn bánh tối thiểu, hệ thống điện dự phòng tối thiểu v.v. Tiện ích còn có thể kể đến như số lượng chỗ đậu xe bốn bánh, cửa hàng tiện ích, hồ bơi, phòng tập thể dục, nhà trẻ, trạm ATM v.v.

Tuy nhiên có một điểm chúng ta cũng cần lưu ý. Khi số lượng tiện ích càng nhiều thì sự riêng tư và tính riêng biệt trong khu chung cư sẽ giảm. Các dịch vụ tiện ích không chỉ phục vụ cư dân trong chung cư mà còn cả cư dân bên ngoài chung cư. Điều đó sẽ phá vỡ tính chất không gian chung và riêng trong chung cư. Do đó, tôi nghĩ số lượng tiện ích nhiều quá cũng không hay.

Khi mua căn hộ chung cư, không chỉ mua căn hộ mà cần xem xét cả không gian cảnh quan và nhiều thứ khác.

Không gian cảnh quan

Khi mua căn hộ chung cư, chúng ta không chỉ mua phần căn hộ mà còn mua cả một không gian cảnh quan, mua những trải nghiệm của một lối sống và mua những mối quan hệ cộng đồng. Không gian cảnh quan là một giá trị gia tăng mà khi ở nhà phố, thậm chí biệt thự, chúng ta không thể nào có được.

Không gian cảnh quan là một định nghĩa rộng. Nó không chỉ là không gian cây xanh. Nó bao gồm cả những bề mặt vật liệu của sân, những tiện ích kèm vào chẳng hạn như hồ bơi, sân thể thao. Nói chung, đó chính là không gian còn lại giữa các phần công trình.

Việc thiết kế không gian này đẹp hay xấu là nhờ vào tài năng của kiến trúc sư cảnh quan. Mức độ đầu tư của không gian cảnh quan còn tuỳ thuộc vào cấp độ của khu chung cư. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là các chung cư cấp thấp thì cảnh quan xấu và ngược lại.

Việc có thể nhìn thấy được sự hấp dẫn của không gian này trước khi khu chung cư hình thành là một điều mơ hồ vì nhiều lý do. Khi mua căn hộ, chúng ta có thể phần nào cảm nhận không gian cảnh quan qua không gian nhà mẫu hoặc một phần nào qua tài liệu bán hàng từ chủ đầu tư, nhưng cũng cần phải cẩn trọng vì những gì thể hiện trong đó không phải luôn luôn đúng trong thực tế sau này.

Khi mua căn hộ chung cư, không chỉ mua căn hộ mà cần xem xét cả không gian cảnh quan và nhiều thứ khác.
Cộng đồng

Dân gian có câu “Bán anh em xa mua láng giềng gần”. Cộng đồng sẽ là một trong những giá trị sẽ ảnh hưởng nhiều đến cuộc sống của chúng ta sau này trong khu chung cư. Có lẽ đây là một trong những giá trị mà chúng ta gần như không thể nào chọn lựa trước được. Chúng ta chỉ có thể, phần nào, suy đoán được thành phần dân cư sẽ sinh sống tại đây qua tính chất phân cấp của chung cư. Từ sự suy đoán về thành phần dân cư, chúng ta có thể chút ít hình dung được cộng đồng tương lai và về lối sống của của họ.

Kinh nghiệm và uy tín

Một trong những giá trị quan trọng không kém khi chọn lựa mua căn hộ để ở là kinh nghiệm và uy tín của các đơn vị liên quan đến dự án. Cụ thể là kinh nghiệm và uy tín của chủ đầu tư, của đơn vị tư vấn thiết kế, của đơn vị thi công, của đơn vị quản lý dự án v.v. Kinh nghiệm và uy tín không đi đôi với tính chất thương hiệu trong nước hay ngoài nước. Theo kinh nghiệm của tôi, các công ty uy tín trong nước, từ chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và công ty thi công thực hiện rất tốt và am hiểu rõ thị hiếu của dân ta.

Và tôi cũng cho rằng, kinh nghiệm và uy tín của chủ đầu tư cũng sẽ có ảnh hưởng tích cực đến việc vận hành công trình sau này. Phí dịch vụ và phí vận hành hàng tháng cũng sẽ hợp lý. Những tranh chấp không đáng có giữa cư dân và chủ đầu tư sẽ ít. Cuộc sống khi đó sẽ thanh thản và nhẹ nhàng.

Tác giả: Th.s. KTS Trần Thái Nguyên

Tư duy mét vuông hay giá trị sống?

Xuất bản: Thứ ba, 19/7/2011, 10:09 [GMT+7]
Theo TBKTSG
Một khu phố cổ đặc trưng của Hội An. Ảnh: KINH LUÂN.

Trong thời đại toàn cầu hóa như hiện nay, vấn đề gìn giữ và phát huy bản sắc đô thị là một trong những vấn đề nóng tại nhiều quốc gia. Ở Việt Nam, những băn khoăn về bản sắc đô thị đang được giới chuyên môn và trí thức thật sự quan tâm…

Kinh tế không phải là yếu tố quan trọng nhất trong vấn đề bản sắc đô thị nhưng nhiều nhà đầu tư tại Việt Nam quan tâm nhiều hơn đến vị trí và diện tích mét vuông cao nhất có thể xây dựng, và sẵn sàng đập bỏ không thương tiếc các công trình có giá trị để xây cao ốc, nhằm phục vụ mục đích lợi ích ngắn hạn.

Các nhà quản lý thì thường có xu hướng thỏa hiệp, vì tưởng rằng nếu không chiều theo, thì các nhà đầu tư sẽ bỏ đi chỗ khác. Tại các hội thảo và hội nghị, trong khi các nhà chuyên môn và trí thức bàn cãi rất sôi nổi với nhau, thì hiếm khi có các nhà lãnh đạo trong giới đầu tư và quản lý tới nghe. Và như thế, công trình di sản văn hóa lịch sử cứ dần dần biến mất và bị thay thế bởi những công trình được xây dựng vì lợi nhuận nhưng không có bản sắc.

Tư duy nhiều mét vuông và tư duy giá trị sống

 
Bảo vệ cảnh quan thiên nhiên
Bản sắc đô thị không phải luôn luôn được tạo ra bởi những công trình, mà có khi chỉ cần bảo vệ cảnh quan thiên nhiên tốt thì bản sắc của nó đã được giữ gìn không nhỏ.

Hãy thử hình dung một thành phố Đà Lạt không còn sương mù và không khí mát mẻ, một Nha Trang không còn gió biển trong lành và bãi biển sạch, một Huế không còn nhiều cây xanh và không còn tạo được cảm giác khác biệt khi đứng trong khu vực di tích vì xung quanh nó đã bị đan xen bởi các công trình mới thiếu bản sắc hoặc không phù hợp…

Lúc đó các thành phố này không những mất đi bản sắc vốn có, mà còn chết dần đi vì mất đi sự thu hút với khách du lịch - nguồn thu nhập quan trọng của các thành phố này hiện nay.
Lợi ích địa ốc cao nhất không phải lúc nào cũng chỉ đạt được nhờ vào tư duy mét vuông (thiên về số lượng mét vuông) như người ta thường lầm tưởng, mà còn có thể nhờ vào tư duy giá trị sống (thiên về “chất lượng” mét vuông).

Với tư duy mét vuông, nhà đầu tư thường hy sinh bớt các chỉ tiêu về chất lượng sống, như thu hẹp diện tích cây xanh, xây dựng quá dày đặc làm giảm sự riêng tư vì căn hộ thường bị các căn hộ khác nhìn thẳng vào và giảm sự yên tĩnh do tác nhân ồn và sự chung đụng với các hộ lân cận gia tăng. Người ta thường không thấy rằng công trình thấp tầng và mật độ xây dựng thấp mới là cao cấp nhất, chứ không phải công trình cao tầng.

Thật vậy, một công trình cổ 2-3 tầng có thể có giá trị địa ốc tương đương với một công trình mười tầng (mà người ta sẽ đập công trình cổ để xây dựng mới). Hơn nữa, nếu khéo tận dụng lợi thế cao cấp của nó với chức năng và chiến lược phù hợp thì thu nhập từ các công trình cổ 2-3 tầng không hề kém công trình cao ốc hàng chục tầng mà người ta dự định sẽ xây mới thay vào đó.

Tuy khu vực cao ốc mới xây có thể đem lại thu nhập ngắn hạn cao cho nhà đầu tư, nhưng ở tầm nhìn dài hạn trên 10 năm, thì một khu vực nhà cổ có giá trị có thể đem lại lợi ích lớn lao nhiều về mặt kinh tế, chưa tính đến lợi ích của các mặt khác như văn hóa, lịch sử, và xã hội.

Đây là một kinh nghiệm thực tế khi chúng tôi tư vấn cho nhà cầm quyền Thượng Hải cải tạo khu vực Xintiandi, trong đó khu vực nhà cổ có giá trị được đề xuất giữ lại thay vì san phẳng toàn bộ để xây cao ốc và trở thành một trong những nơi hấp dẫn nhất và đem lại thu nhập cao nhất Thượng Hải.

Việc đầu tư cải tạo, bảo tồn khu vực nhà cổ theo tiêu chuẩn cao cấp phục vụ cho du lịch và cho cộng đồng (là khu vui chơi giải trí và du lịch văn hóa) đã đem lại lợi ích lớn lao hơn nhiều cho doanh nghiệp (kinh doanh phục vụ du lịch), cho thành phố (thu nhập cao từ thuế doanh nghiệp dịch vụ thương mại), cho quy hoạch chung (tạo được sự cân bằng giữa không gian ở và làm việc nén cao tầng và không gian thư giãn xanh và thấp tầng).

Khu trung tâm lịch sử

Khi các thành phố lớn trên thế giới trải qua một giai đoạn bùng nổ phát triển trung tâm đô thị, thì hầu hết các đô thị thường chọn giải pháp khoanh vùng một hay nhiều khu vực trung tâm lịch sử để bảo tồn nâng cấp và bảo vệ di sản trước áp lực của làn sóng nhà cao tầng. Khi áp lực này quá lớn, người ta thường tạo nên một khu trung tâm cao tầng mới cho thành phố.

Đất nước ta có lịch sử phát triển 4.000 năm và có không ít đô thị có giá trị lịch sử hàng ngàn năm (Hà Nội 1.000 năm) hoặc hàng trăm năm (TPHCM trên 300 năm, Đà Lạt trên 100 năm…). Việc các nhà quản lý cho tới nay vẫn chưa khoanh vùng được ranh giới cụ thể khu trung tâm lịch sử của các đô thị này là điều khó hiểu, và rất đáng tiếc.

Việc khoanh vùng khu trung tâm lịch sử không chỉ dừng ở mức độ bảo tồn, mà cần được nâng cấp thành khu vực văn hóa, lịch sử, giao lưu quốc tế, sinh hoạt cộng đồng, và đồng thời là không gian xanh cho khu cao tầng khác của trung tâm thành phố. Các tuyến đường đi bộ di sản trong khu vực cũng sẽ trở thành các tuyến dịch vụ du lịch thương mại, thu hút khách du lịch và người sử dụng.

Khi làm được như vậy, khu trung tâm lịch sử không những phục vụ cho nhu cầu tinh thần, mà còn đem lại lợi ích vật chất rất lớn cho doanh nghiệp trong khu vực cũng như cho ngân sách thành phố. Ngoài dự án Xintiandi nói trên, chúng ta có thể tham khảo kinh nghiệm của các trung tâm lịch sử tại Paris, San Francisco, Boston, Toronto và Seattle.

Các khu văn hóa giao lưu cộng đồng

Trong quá trình hội nhập quốc tế, các khu vực giao lưu quốc tế đang dần hình thành, làm cho cuộc sống đô thị trở nên phong phú hơn.

Tại TPHCM ngày nay, người ta có thể nhận biết các khu phố Nhật ở đường Lê Thánh Tôn và Thái Văn Lung; khu phố Hàn gần sân bay Tân Sơn Nhất, Phú Mỹ Hưng và chợ Ông Tạ; khu phố Tây tại đường Phạm Ngũ Lão; và khu Chợ Lớn đang dần phát triển trở lại…

Nếu được quan tâm hỗ trợ về mặt kinh tế - xã hội cũng như được hướng dẫn về quy hoạch, kiến trúc và quản lý phù hợp, các khu giao lưu quốc tế này có thể trở thành những khu vực năng động, giàu bản sắc, là nơi trao đổi kinh nghiệm giao tiếp quốc tế cho giới trẻ và là khu giao dịch văn hóa - thương mại của các doanh nghiệp Việt Nam với các nước trong thời kỳ toàn cầu hóa hiện nay.

Tại khu vực 36 phố phường của Hà Nội, ngoài việc bảo tồn những công trình đặc trưng - có hướng dẫn việc bảo tồn và phát triển mới sao cho phù hợp - chúng ta cần quan tâm phát triển sinh hoạt cộng đồng làng nghề cũ trong các khu phố, đồng thời tạo điều kiện phát triển các ngõ phố làng nghề thủ công mỹ nghệ mới.

Việc phát huy các ngành nghề thủ công mỹ nghệ trong thời đại công nghiệp hóa và toàn cầu hóa vẫn có ý nghĩa rất quan trọng trong việc nâng cao bản sắc đô thị và tạo sức thu hút lớn cho phát triển du lịch. Khu phố cổ Montréal nổi tiếng thế giới là một điển cứu rất quan trọng cần tham khảo khi nghiên cứu quy hoạch cho khu vực 36 phố phường.

Xây dựng và bảo tồn bản sắc đô thị từ những điều bình thường
Thông thường khi nói đến bản sắc đô thị, người ta hay nói đến những điều lớn lao. Tuy nhiên, nếu có dịp đi nhiều nơi trên thế giới mới thấy có những điều rất bình thường với chúng ta, lại là những yếu tố quan trọng trong việc xây dựng và gìn giữ bản sắc như: các quán cà phê theo phong cách đa dạng đặc trưng của Việt Nam, các công trình chợ quan trọng và có lịch sử lâu năm, các không gian xanh nơi người dân tập thể dục mỗi sáng và là nơi trẻ con chơi đùa cùng gia đình.

Bản sắc không chỉ là những giá trị vật thể, mà trọng tâm của nó phải bao gồm con người, nếp nghĩ, nếp sống, và sinh hoạt của họ. Việc xóa bỏ những nơi chốn như café Brodard hoặc quán kem Givral (TPHCM) có thể được lý giải là nhằm phù hợp với tương lai phát triển. Nhưng thật ra, luôn luôn có những cách ứng xử phù hợp hơn với truyền thống nhớ đến tiền nhân và kính trọng lịch sử của người Việt Nam, giúp cho nhà đầu tư dành được sự thiện cảm và sự ủng hộ của người dân hơn.

Ví dụ như trong công trình mới người ta có thể dành ra không gian cho một quán Givral mới, nhưng lại có phục vụ những thức ăn uống nổi tiếng lâu đời, và trang trí nó bằng các mẫu vật thu thập được khi tháo dỡ công trình cũ và các hình ảnh xưa của Givral. Điều đó sẽ tạo nên cảm xúc đặc biệt cho khách thăm và đồng thời cũng giúp cho việc thu hút khách du lịch.

Tác giả: TS.KTS. Ngô Viết Nam Sơn

6 điều vô lý làm bất động sản khốn khổ

Xuất bản: Thứ ba, 19/7/2011, 09:16 [GMT+7]
Theo VEF
Xây dựng BĐS lẽ ra phải tăng thật nhanh để cân bằng cung cầu thì lại trì trệ càng làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung cầu dẫn đến lãi suất thì cao, lạm phát tăng nhưng giá BĐS vẫn không giảm.

Khu vực sản xuất, trong đó có xây dựng bất động sản (BĐS), đã thiếu vốn lại càng thiếu. Lẽ ra, xây dựng BĐS phải tăng thật nhanh để cân bằng cung cầu thì lại trì trệ, làm mất cân đối cung cầu trầm trọng dẫn đến lãi suất cao, lạm phát tăng nhưng giá BĐS vẫn không giảm.

LTS: Phản hồi bài viết "Bất động sản gặp khó: Tín dụng vô can", độc giả Phan Bảo Lâm (phan_lam15@yahoo.com) cho rằng, Phó TGĐ Tổng công ty Xây dựng Hà Nội Nguyễn Trường Tiến nói rất đúng: BĐS gồm có cả sản xuất và phi sản xuất, và chúng ta đã không phân biệt cái nào ra cái đó, để lẫn lộn với nhau dẫn đến tình trạng hiện nay.
Từ đó, độc giả này đưa ra 6 nguyên nhân khiến bất động sản gặp khó khăn, không chỉ là lý do về tín dụng.

Thứ nhất, chính sách BĐS không hướng đến việc bảo vệ và nâng cao lợi ích của đa số người dân mà chỉ tạo thuận lợi cho việc kinh doanh mua bán BĐS. Đa số người dân không có thu nhập cao nên vô hình chung chính sách BĐS của Việt Nam tạo điều kiện cho số ít làm giàu, tạo nên chênh lệch thu nhập ngày càng lớn, bất công xã hội ngày càng tăng.

Thứ hai, hệ thống ngân hàng chỉ biết cho vay lấy lãi, không đánh giá rủi ro, năng lực thực hiện của chủ đầu tư cũng như tính khả thi của dự án. Điều này dẫn đến tình trạng "tay không bắt giặc", chạy dự án, bán thầu, bất minh chi phí, khu đô thị thiếu đủ thứ trừ ... nhà ở.

Với tín dụng tiêu dùng, ngân hàng chỉ đánh giá năng lực trả nợ của khách hàng thông qua nguồn khác không quan tâm mục đích vay dẫn đến tăng trưởng tín dụng phi sản xuất tăng.

Tăng trưởng tín dụng phi sản xuất tăng sẽ hút lượng vốn lớn của xã hội ngày càng tăng mà không tạo ra giá trị khiến cho khu vực tạo ra giá trị bị thiếu vốn. Tiền nhiều hơn giá trị mà nó đại diện thì mất giá, tức là lạm phát. Vấn đề không phải là in thêm tiền, vì tiền in thêm bao giờ cũng gắn với tăng trưởng GDP.

Vấn đề là phải điều tiết, chặn phi sản xuất lại đưa dòng tiền về đúng chỗ của nó. Lẽ ra phải làm như thế thì họ thu hồi tiền đại trà bằng cách siết tín dụng cào bằng dẫn đến lãi suất tăng vọt. Khu vực sản xuất, trong đó có xây dựng BĐS, đã thiếu vốn lại càng thiếu vốn hơn. Xây dựng BĐS lẽ ra phải tăng thật nhanh để cân bằng cung cầu thì lại trì trệ càng làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung cầu dẫn đến lãi suất thì cao, lạm phát tăng nhưng giá BĐS vẫn không giảm.

Thứ ba, đó là thống kê. GDP và hầu hết các chỉ số kinh tế đều phải thống kê qua thuế. Có sự bất hợp lý là, thuế không cần phân biệt BĐS mới xây bán lần đầu hay mua đi bán lại lòng vòng, cứ có mua có bán là có thu, giá trị mua bán mặc nhiên đưa vào GDP. Cùng một cái nhà mua đi bán lại nhiều lần làm giá của nó tăng lên chóng mặt và giá ấy vẫn được tính vào GDP không phải 1 lần.

Thống kê sai thì chỉ số GDP sai và Nhà nước in tiền ra ... thừa càng làm cho lạm phát thêm trầm trọng.

Thứ tư, là chính sách thuế. Thuế là công cụ điều tiết kinh tế có tầm quan trọng bậc nhất, còn hơn cả tài khóa và tín dụng, nhưng người ta đã bỏ quên công cụ này và chỉ dùng nó để... thu ngân sách.

Thuế điều tiết thế nào? Theo quy luật thị trường, vốn chảy vào nơi có lợi nhuận cao. Nếu cơ quan quản lý sâu sát thực tế, phát hiện ra lợi nhuận của nơi ấy đã bão hòa, sắp tạo thành bong bóng (tức là phi sản xuất) thì đánh thuế cao để chặn dòng vốn lại.

Đồng thời, Nhà nước cần tăng cường lĩnh vực khác để cân đối với nơi bão hòa tránh làm ứ đọng vốn thì giảm thuế khu vực đó xuống tạo nên khoảng trống lợi nhuận lớn, vốn tất yếu sẽ chảy vào nơi đó.

Điều tiết là như vậy nên việc sử dụng công cụ thuế là cực kỳ linh hoạt và nhạy bén, cả vi mô và vĩ mô nên sai một ly là đi một dặm. Điều tiết đúng thì kinh tế phát triển như vũ bão, điều tiết sai thì kinh tế trì trệ, suy thoái. Vai trò chức năng chủ yếu của Nhà nước đối với nền kinh tế được thể hiện chủ yếu qua công cụ này và đó cũng chính là công cụ can thiệp chủ yếu của Nhà nước vào kinh tế chứ không phải là các biện pháp hành chính vốn chỉ dùng trong thời gian ngắn để kéo dài thời gian nhằm vá lỗ thủng của luật pháp hay sửa chữa, điều chỉnh chính sách.

Thứ năm, là đầu tư công. Đầu tư công phải dựa trên nguồn thu từ thuế. Một lĩnh vực đầu tư công dựa trên một nguồn thu thuế nhất định chớ không phải là dựa chung chung vào ngân sách. Dù có vay vốn nước ngoài đi nữa cũng phải tính trên nguồn thu này chớ không phải là muốn vay bao nhiêu thì vay.

Thâm hụt từ tất cả các nguồn thu tạo thành nợ ngân sách. Kinh tế phát triển thì thu ngân sách tăng, ngược lại thì giảm. Giới hạn của tốc độ thu ngân sách hàng năm chính là giới hạn an toàn của nợ ngân sách, chứ không phải là tính một cách cảm tính là ngần này phần trăm một cách vô căn cứ.

Trần nợ công được tính toán dựa trên sự cân đối trong việc phân bổ giữa các nguồn thu, từ nơi thặng dư điều tiết qua nơi thiếu hụt. Sự điều tiết này không phải là điều tiết để đó, mà nguồn này nợ nguồn kia và phải có trả nợ, cả gốc lẫn lãi, và được xét gia hạn vào lúc kết thúc năm tài chính chứ không phải là điều chuyển vốn vô tư bốc từ chỗ này sang chỗ kia như chia... lợi nhuận.

Tăng trần nợ công đồng nghĩa với tăng thuế hoặc giảm trợ cấp xã hội trên bình diện tổng quát. Chẳng hạn, nợ công và sự trì trệ của EU và Mỹ chính là chỗ này, cũng là nguyên nhân gây ra căng thẳng quyết liệt giữa 2 đảng lớn nhất của Mỹ. Và nếu tôi đoán không nhầm, là có dấu hiệu mất thanh khoản giữa các nguồn thu trong ngân sách Mỹ.

Thứ sáu, là thủ tục hành chính. Thủ tục hành chính phải dựa trên nền tảng cơ bản là thời gian giải quyết thủ tục chớ không phải là số lượng thủ tục. Tuyệt đại đa số các giấy tờ hành chính đều do cơ quan Nhà nước làm, lúc nào cũng có bản lưu mà bảo người dân phải chạy là chạy thế nào?

Người dân chỉ phải chạy với các giấy tờ cấp mới lần đầu hoặc bổ sung cơ sở dữ liệu mà thôi và quãng đường chạy cũng rất ngắn vì hầu hết giấy tờ chứng minh liên quan đều có bản lưu.

Vẫn còn nhiều "thứ" nữa, nhưng có liên quan trực tiếp đến BĐS chủ yếu là các "thứ" trên.

Đề xuất
- Khi chủ trì các vấn đề về xây dựng chính sách, đặc biệt là chính sách dài hạn, phải đặt mục tiêu bảo vệ và nâng cao lợi ích của số đông rồi mới tính đến tính khả thi cũng như các điều kiện thực hiện chính sách.

- Ngân hàng Nhà nước xây dựng các định chế tài chính kiểm soát thị trường liên ngân hàng, hạn chế tình trạng vay vốn lòng vòng bên trong hệ thống, lành mạnh hóa lãi suất theo hướng chủ động và linh hoạt, giao quyền chủ động cho từng ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước chỉ kiểm soát tính thanh khoản của từng ngân hàng mà thôi.

- Văn phòng Chính phủ và Tổng cục Thống kê rà soát, nghiên cứu lại các phương pháp điều tra phân tích thống kê, tránh tình trạng thống kê chồng chéo và trùng lặp nhau, dẫn đến tạo ra các chỉ số "ảo", phi thực tế. Để thống kê chính xác thì phải siết chặt các vấn đề về quản lý thị trường, đặc biệt là chống buôn lậu phải đặt lên hàng đầu.

- Quốc hội và Chính phủ cân nhắc tính toán kỹ các vấn để về quản lý và thu chi ngân sách hợp lý và khoa học, có căn cứ cụ thể để người dân được nhờ.

- Nối mạng cơ sở dữ liệu quốc gia trước mắt là hệ thống cơ quan Nhà nước để việc xác minh nhanh chóng và thuận lợi, bất kỳ cơ quan Nhà nước nào cũng có thể truy cập vào cơ sở dữ liệu này, việc truy cập do thủ trưởng đơn vị trực tiếp chịu trách nhiệm (chống khai thác thông tin cá nhân vào mục đích vụ lợi).

Người dân đến cơ quan công quyền chỉ phải mang chứng minh nhân dân và giấy tờ cần điều chỉnh, cấp mới, thay thế. Thời gian giải quyết bị khống chế tối đa. Tôi mạnh mẽ đề nghị Văn phòng Chính phủ nghiên cứu lại đề án 30 theo hướng này.

Tác giả: Phan Bảo Lâm