Theo VEF
 |
| Xây dựng BĐS lẽ ra phải tăng thật nhanh để cân bằng cung cầu thì lại trì trệ càng làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung cầu dẫn đến lãi suất thì cao, lạm phát tăng nhưng giá BĐS vẫn không giảm. |
Khu vực sản xuất, trong đó có xây dựng bất động sản (BĐS), đã thiếu vốn lại càng thiếu. Lẽ ra, xây dựng BĐS phải tăng thật nhanh để cân bằng cung cầu thì lại trì trệ, làm mất cân đối cung cầu trầm trọng dẫn đến lãi suất cao, lạm phát tăng nhưng giá BĐS vẫn không giảm.
LTS: Phản hồi bài viết "Bất động sản gặp khó: Tín dụng vô can", độc giả Phan Bảo Lâm (phan_lam15@yahoo.com) cho rằng, Phó TGĐ Tổng công ty Xây dựng Hà Nội Nguyễn Trường Tiến nói rất đúng: BĐS gồm có cả sản xuất và phi sản xuất, và chúng ta đã không phân biệt cái nào ra cái đó, để lẫn lộn với nhau dẫn đến tình trạng hiện nay.
Từ đó, độc giả này đưa ra 6 nguyên nhân khiến bất động sản gặp khó khăn, không chỉ là lý do về tín dụng.
Thứ nhất, chính sách BĐS không hướng đến việc bảo vệ và nâng cao lợi ích của đa số người dân mà chỉ tạo thuận lợi cho việc kinh doanh mua bán BĐS. Đa số người dân không có thu nhập cao nên vô hình chung chính sách BĐS của Việt Nam tạo điều kiện cho số ít làm giàu, tạo nên chênh lệch thu nhập ngày càng lớn, bất công xã hội ngày càng tăng.
Thứ hai, hệ thống ngân hàng chỉ biết cho vay lấy lãi, không đánh giá rủi ro, năng lực thực hiện của chủ đầu tư cũng như tính khả thi của dự án. Điều này dẫn đến tình trạng "tay không bắt giặc", chạy dự án, bán thầu, bất minh chi phí, khu đô thị thiếu đủ thứ trừ ... nhà ở.
Với tín dụng tiêu dùng, ngân hàng chỉ đánh giá năng lực trả nợ của khách hàng thông qua nguồn khác không quan tâm mục đích vay dẫn đến tăng trưởng tín dụng phi sản xuất tăng.
Tăng trưởng tín dụng phi sản xuất tăng sẽ hút lượng vốn lớn của xã hội ngày càng tăng mà không tạo ra giá trị khiến cho khu vực tạo ra giá trị bị thiếu vốn. Tiền nhiều hơn giá trị mà nó đại diện thì mất giá, tức là lạm phát. Vấn đề không phải là in thêm tiền, vì tiền in thêm bao giờ cũng gắn với tăng trưởng GDP.
Vấn đề là phải điều tiết, chặn phi sản xuất lại đưa dòng tiền về đúng chỗ của nó. Lẽ ra phải làm như thế thì họ thu hồi tiền đại trà bằng cách siết tín dụng cào bằng dẫn đến lãi suất tăng vọt. Khu vực sản xuất, trong đó có xây dựng BĐS, đã thiếu vốn lại càng thiếu vốn hơn. Xây dựng BĐS lẽ ra phải tăng thật nhanh để cân bằng cung cầu thì lại trì trệ càng làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung cầu dẫn đến lãi suất thì cao, lạm phát tăng nhưng giá BĐS vẫn không giảm.
Thứ ba, đó là thống kê. GDP và hầu hết các chỉ số kinh tế đều phải thống kê qua thuế. Có sự bất hợp lý là, thuế không cần phân biệt BĐS mới xây bán lần đầu hay mua đi bán lại lòng vòng, cứ có mua có bán là có thu, giá trị mua bán mặc nhiên đưa vào GDP. Cùng một cái nhà mua đi bán lại nhiều lần làm giá của nó tăng lên chóng mặt và giá ấy vẫn được tính vào GDP không phải 1 lần.
Thống kê sai thì chỉ số GDP sai và Nhà nước in tiền ra ... thừa càng làm cho lạm phát thêm trầm trọng.
Thứ tư, là chính sách thuế. Thuế là công cụ điều tiết kinh tế có tầm quan trọng bậc nhất, còn hơn cả tài khóa và tín dụng, nhưng người ta đã bỏ quên công cụ này và chỉ dùng nó để... thu ngân sách.
Thuế điều tiết thế nào? Theo quy luật thị trường, vốn chảy vào nơi có lợi nhuận cao. Nếu cơ quan quản lý sâu sát thực tế, phát hiện ra lợi nhuận của nơi ấy đã bão hòa, sắp tạo thành bong bóng (tức là phi sản xuất) thì đánh thuế cao để chặn dòng vốn lại.
Đồng thời, Nhà nước cần tăng cường lĩnh vực khác để cân đối với nơi bão hòa tránh làm ứ đọng vốn thì giảm thuế khu vực đó xuống tạo nên khoảng trống lợi nhuận lớn, vốn tất yếu sẽ chảy vào nơi đó.
Điều tiết là như vậy nên việc sử dụng công cụ thuế là cực kỳ linh hoạt và nhạy bén, cả vi mô và vĩ mô nên sai một ly là đi một dặm. Điều tiết đúng thì kinh tế phát triển như vũ bão, điều tiết sai thì kinh tế trì trệ, suy thoái. Vai trò chức năng chủ yếu của Nhà nước đối với nền kinh tế được thể hiện chủ yếu qua công cụ này và đó cũng chính là công cụ can thiệp chủ yếu của Nhà nước vào kinh tế chứ không phải là các biện pháp hành chính vốn chỉ dùng trong thời gian ngắn để kéo dài thời gian nhằm vá lỗ thủng của luật pháp hay sửa chữa, điều chỉnh chính sách.
Thứ năm, là đầu tư công. Đầu tư công phải dựa trên nguồn thu từ thuế. Một lĩnh vực đầu tư công dựa trên một nguồn thu thuế nhất định chớ không phải là dựa chung chung vào ngân sách. Dù có vay vốn nước ngoài đi nữa cũng phải tính trên nguồn thu này chớ không phải là muốn vay bao nhiêu thì vay.
Thâm hụt từ tất cả các nguồn thu tạo thành nợ ngân sách. Kinh tế phát triển thì thu ngân sách tăng, ngược lại thì giảm. Giới hạn của tốc độ thu ngân sách hàng năm chính là giới hạn an toàn của nợ ngân sách, chứ không phải là tính một cách cảm tính là ngần này phần trăm một cách vô căn cứ.
Trần nợ công được tính toán dựa trên sự cân đối trong việc phân bổ giữa các nguồn thu, từ nơi thặng dư điều tiết qua nơi thiếu hụt. Sự điều tiết này không phải là điều tiết để đó, mà nguồn này nợ nguồn kia và phải có trả nợ, cả gốc lẫn lãi, và được xét gia hạn vào lúc kết thúc năm tài chính chứ không phải là điều chuyển vốn vô tư bốc từ chỗ này sang chỗ kia như chia... lợi nhuận.
Tăng trần nợ công đồng nghĩa với tăng thuế hoặc giảm trợ cấp xã hội trên bình diện tổng quát. Chẳng hạn, nợ công và sự trì trệ của EU và Mỹ chính là chỗ này, cũng là nguyên nhân gây ra căng thẳng quyết liệt giữa 2 đảng lớn nhất của Mỹ. Và nếu tôi đoán không nhầm, là có dấu hiệu mất thanh khoản giữa các nguồn thu trong ngân sách Mỹ.
Thứ sáu, là thủ tục hành chính. Thủ tục hành chính phải dựa trên nền tảng cơ bản là thời gian giải quyết thủ tục chớ không phải là số lượng thủ tục. Tuyệt đại đa số các giấy tờ hành chính đều do cơ quan Nhà nước làm, lúc nào cũng có bản lưu mà bảo người dân phải chạy là chạy thế nào?
Người dân chỉ phải chạy với các giấy tờ cấp mới lần đầu hoặc bổ sung cơ sở dữ liệu mà thôi và quãng đường chạy cũng rất ngắn vì hầu hết giấy tờ chứng minh liên quan đều có bản lưu.
Vẫn còn nhiều "thứ" nữa, nhưng có liên quan trực tiếp đến BĐS chủ yếu là các "thứ" trên.
Đề xuất
- Khi chủ trì các vấn đề về xây dựng chính sách, đặc biệt là chính sách dài hạn, phải đặt mục tiêu bảo vệ và nâng cao lợi ích của số đông rồi mới tính đến tính khả thi cũng như các điều kiện thực hiện chính sách.
- Ngân hàng Nhà nước xây dựng các định chế tài chính kiểm soát thị trường liên ngân hàng, hạn chế tình trạng vay vốn lòng vòng bên trong hệ thống, lành mạnh hóa lãi suất theo hướng chủ động và linh hoạt, giao quyền chủ động cho từng ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước chỉ kiểm soát tính thanh khoản của từng ngân hàng mà thôi.
- Văn phòng Chính phủ và Tổng cục Thống kê rà soát, nghiên cứu lại các phương pháp điều tra phân tích thống kê, tránh tình trạng thống kê chồng chéo và trùng lặp nhau, dẫn đến tạo ra các chỉ số "ảo", phi thực tế. Để thống kê chính xác thì phải siết chặt các vấn đề về quản lý thị trường, đặc biệt là chống buôn lậu phải đặt lên hàng đầu.
- Quốc hội và Chính phủ cân nhắc tính toán kỹ các vấn để về quản lý và thu chi ngân sách hợp lý và khoa học, có căn cứ cụ thể để người dân được nhờ.
- Nối mạng cơ sở dữ liệu quốc gia trước mắt là hệ thống cơ quan Nhà nước để việc xác minh nhanh chóng và thuận lợi, bất kỳ cơ quan Nhà nước nào cũng có thể truy cập vào cơ sở dữ liệu này, việc truy cập do thủ trưởng đơn vị trực tiếp chịu trách nhiệm (chống khai thác thông tin cá nhân vào mục đích vụ lợi).
Người dân đến cơ quan công quyền chỉ phải mang chứng minh nhân dân và giấy tờ cần điều chỉnh, cấp mới, thay thế. Thời gian giải quyết bị khống chế tối đa. Tôi mạnh mẽ đề nghị Văn phòng Chính phủ nghiên cứu lại đề án 30 theo hướng này.
Tác giả:
Phan Bảo Lâm 
Bạn là người bán nhà, nhưng hãy giả sử đặt tình huống mình chính là người tìm mua nhà. Khi đó, hãy ra khỏi nhà, leo lên xe, và rồi xuống xe, bước từ từ trên lối dẫn vào nhà và nhìn bao quát. Cầm bút và giấy trên tay, làm một danh sách những thứ bạn muốn sửa sang nếu dự định mua căn nhà này, ngay tại thời điểm đó và rồi thực hiện nay. Thường thì người mua nhà mới sẽ không bao giờ muốn sửa sang gì nhiều.
