Lời khuyên khi mua bán nhà ở

(Duy Sơn sưu tầm)

Để mua được căn nhà vừa ý và phù hợp với nguồn tài chính, trước khi mua nhà, người mua nên chú ý những điểm sau: Khả năng tài chính Bạn phải xác định số tiền hiện có là bao nhiêu? Khả năng vay trả nợ thế nào? Ngoài ra cũng phải tính toán những khoản phát sinh như: thuế TNCN; lệ phí trước bạ; các khoản phí, lệ phí; chi phí sửa chữa nhà. Khu vực muốn sinh sống: Khi đã xác định được có thể mua nhà với giá nào thì hãy tham khảo thông tin về giá bất động sản từ những chuyên viên bất động sản. Những điều cần lưu ý khi chọm địa điểm là: Quy hoạch hiện tại và tương lai? Nơi ở mới có gần gia đình và bạn bè? Khoảng cách đến nơi làm việc,học tập? Có gần các điểm mua sắm? Giao thông có thuận tiện không? Trường học, công viên, khu vui chơi giải trí, tập luyện thể dục thể thao; môi trường trong lành; yên tĩnh, an ninh. Loại nhà Nhà mặt tiền vừa ở kết hợp kinh doanh, nhà phố, biệt thự, căn hộ, ...? Một lần nữa việc chọn loại nhà nào phụ thuộc nhiều vào tài chính của bạn. Nếu tài chính không đủ để mua một căn nhà như mơ ước thì  có thể mua một lô đất và xây dựng sau đó. Dưới đây là những yếu tố liên quan tới quyết định của bạn: Loại nhà (nhà phố thương mại, nhà phố chỉ để ở, biệ thự, căn hộ); nhà mới 100%, nhà đã qua sử dụng hoặc nhà cũ nát thuận tiện phá bỏ xây mới đúng ý của bạn; nhà có thể sữa lại, số phòng ngủ, số phòng vệ sinh, sân vườn, sân trước, sân sau, garage hoặc đoạn đường có chỗ đậu xe, hướng nhà, sơ đồ mặt bằng để bố trí sử dụng, sự riêng tư và an toàn. Thời điểm nhận nhà Điều này rất quan trọng nếu bạn chọn mua nhà chuẩn bị hoặc đang xây dựng, thời gian nhận nhà để ở đối với những căn nhà loại này có thể không đúng như dự định. Sau khi đã xác định được nhu cầu và khả năng của mình, bạn sẽ có một quá trình tìm kiếm. Hiện nay có nhiều cách để tìm kiếm bất động sản: qua sàn giao dịch bất động sản, qua báo chí hay Internet. Tuy nhiên bạn nên đến các sàn giao dịch bất động sản uy tín và đặt yêu cầu mua nhà đối với họ. Bởi với cách tìm kiếm này bạn sẽ có cơ hội tìm được căn nhà phù hợp trong hàng nghìn thông tin về nhà có nhu cầu bán với thời gian tính bằng phút. Bạn cũng nên ghi chú lại những ưu nhược điểm của những căn nhà đã xem để có được sự so sánh cần thiết. Đồng thời xem tình trạng pháp lý của nó nhằm đề phòng rủi ro, có thể nhờ sự tư vấn của luật sư về nhà đất hoặc tại những công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản uy tín; tìm hiểu tình trạng quy họach hiện tại và trong tương lai... Để chắc ăn bạn nên yêu cầu người bán cung cấp bản vẽ thiết kế bao gồm cả sơ đồ thiết kế điện, nước, hệ thống gas trung tâm (đối với một số khu căn hộ cao cấp). Nếu gặp khó khăn trong việc kiểm tra các chi tiết kĩ thuật, đừng ngần ngại thuê chuyên gia xây dựng. Chi phí cho việc này là không đáng kể. Khi làm hợp đồng mua bán nhà cần lưu ý những nội dung sau: Tên hợp đồng, tên người mua người bán, địa chỉ bất động sản, giá bán, điều kiện thanh toán, các vật dụng kèm theo, ngày giao nhà... (để đảm bào quyền lợi người mua, người bán nên sử dụng dịch vụ chuyển nhượng sang tên nhà đất và trung gian thanh toán qua ngân hàng). Hợp đồng cần phải qua công chứng. Về thủ tục chuyển nhượng bạn nên giao cho bộ phận pháp lý của một số công ty bất động sản cung cấp dịch vụ này, chắc chắn đơn vị chuyên nghiệp sẽ hoàn tất các thủ tục sang nhượng nhanh hơn bạn.

Kinh nghiệm dành cho hộ gia đình muốn bán nhà nhanh hơn

Kinh nghiệm dành cho hộ gia đình muốn bán nhà nhanh hơn

Vào lúc thị trường đang lên nhanh, các hộ gia đình muốn định giá nhà để bán thật dễ. Cứ niêm yết  nhà của mình cao hơn ít ngàn so với nhà tương tự (kiểu nhà, diện tích, năm xây v.v..) trong cùng xóm là không sợ hớ. Không những thế, có thể có người còn sẵn lòng trả cao hơn giá niêm yết nếu đang có nhiều người tranh nhau mua. Nhưng vào lúc thị trường chậm lại, đương nhiên có nhiều nhà bán trên thị trường hơn, bấy giờ người đi mua nhà có nhiều cơ hội kén cá chọn canh... và trả giá. Chưa chắc các hộ gia đình bán được nhà của mình với giá niêm yết. Thường là dưới giá niêm yết. Vào lúc thị trường chậm lại thì việc bán nhà sẽ gặp khó khăn Ðể giúp các hộ gia đình có thể bán nhà nhanh khi thị trường chậm lại, có một số "chiến thuật" mà những chuyên viên địa ốc kinh nghiệm khuyến cáo chủ nhà nên thi hành. Trong kỹ thuật tiếp thị, người Mỹ có từ "sell the deal". Tức là, anh có một căn nhà, một cái xe hơi, một lô đất, muốn bán. Nếu chỉ chăm chăm nói rằng hãy mua căn nhà này, cái xe này, chưa chắc người ta sẽ cảm thấy bị thuyết phục. Nghệ thuật tiếp thị thành công là làm sao "bán" cho người mua cái ý tưởng "nên" mua cái này hơn cái khác. Quảng cáo những đặc điểm hấp dẫn Lựa ra những đặc điểm nổi bật của căn nhà (để kể ra), đề nghị sửa chữa, để lại bộ máy giặt máy sấy, tủ lạnh, máy cắt cỏ v.v.. Những thứ này có thể không tốn nhiều tiền nhưng lại là đồ thiết dụng mà người chủ mới có thể không cần phải sắm thêm nếu thấy chúng còn rất tốt. Gây ấn tượng đặc biệt là một trong những đặc điểm để dễ bán nhà này hơn nhà khác. Tân trang lại toàn bộ nhà bếp, phòng tắm Bất cứ người đi xem nhà để mua nào cũng chú ý đặc biệt đến nhà bếp và phòng tắm. Khi người mua nhà vào một hộ gia đình có nhà bếp rộng rãi, đẹp đẽ để thỏa mãn nhu cầu nấu nướng của bà chủ nhà và phòng tắm lịch sự, tiện nghi để hưởng thụ những phút trầm mình trong nước nóng sau một ngày làm việc mệt mỏi sẽ để lại ấn tượng tốt với người mua nhà. Cả nhà bếp và phòng tắm được làm mới toàn diện với những trang bị đắt tiền và hợp thời sẽ là những đặc điểm khó quên đối với người đến xem nhà khi họ so sánh giữa căn nhà này với những căn nhà khác trong khu vực hay cùng một mức giá nhà. Thay mái nhà mới khi mái nhà đã khá cũ và dù không bị dột Người đến xem nhà sẽ tính nhẩm trong đầu là ở chỉ một thời gian ngắn sẽ phải bỏ tiền ra thay mái nhà khác, vừa tốn tiền lại vừa tốn thời giờ. Nếu mua nhà có mái mới sẽ không phải bận tâm một thời gian dài. Quảng cáo rằng chủ nhà sẵn sàng bớt tiền lại cho người mua Chủ nhà sẵn sàng bớt tiền lại cho người mua  một số tiền tương ứng với số tiền cần thiết để (người mua) sắm hệ thống màn cửa, màng mành  mới theo ý thích riêng, nếu như chủ nhà chưa thay thế hết những thứ này. Quảng cáo chủ nhà sẽ trả cho người mua phí tổn thủ tục giấy tờ chuyển nhượng tài sản và/hoặc một tháng tiền nhà đầu tiên Ngon hơn, có thể quảng cáo rằng người bán sẵn sàng trả tiền nợ ngân hàng  từ 3 đến 6 tháng đầu tiên cho người mua. Nếu người mua vay một số tiền là $350,000 với lãi suất hiện nay khoảng 6.375%, một tháng phải trả là $2,183.54. Nếu trả cho 3 tháng là $6,550.62 và nếu 6 tháng là $13,101.24. Thật ra, một số ngân hàng tài trợ không thích ý tưởng này. Bởi vì họ hiểu rằng những số tiền vừa kể cũng là tiền từ trong túi của người mua mà ra cả. Thay vì bán với giá nhà thấp hơn, thì người bán đã muốn bán căn nhà với giá cao hơn, trong đó bao gồm cả số tiền mà người bán sẽ đưa lại cho người mua (để trả tiền vay nợ ngân hàng hàng tháng hoặc dùng vào việc gì khác). Ðiều này cũng có nghĩa là ngân hàng tài trợ sẽ phải cho vay một số tiền với tỉ lệ cao hơn. Mua lãi suất thấp hơn cho người mua nhà Chủ nhà cũng có thể chấp thuận giúp cho người mua nhà cảm thấy nhẹ nhõm hơn khi được tài trợ với lãi suất thấp hơn lãi suất đang có trên thị trường. Thí dụ lãi suất thị trường đang là 6.375%, chủ nhà chấp nhận trả cho nhà tài trợ (do người mua lựa chọn) một số tiền để lãi suất giảm xuống 0.50% (tức là người mua được vay nợ với lãi suất 5.875%). Tùy chủ trương của từng nhà tài trợ, muốn lãi suất giảm xuống 0.50%, con nợ có thể (thí dụ) phải trả thêm một điểm (point) tức 1% của số tiền xin vay. Trả tiền hội phí cho người mua Ðối với những căn nhà nằm trong những khu xây dựng quy mô cả trăm hay cả ngàn ngôi nhà chung với nhau  và mọi ngôi nhà đều nằm dưới một hội quản trị chung  để bảo vệ giá trị, vẻ đẹp, trật tự chung, tiền lệ phí hàng tháng có thể trên dưới $100 đến trên dưới $500 tùy khu vực. Nếu người bán trả cho người mua số tiền này trọn một năm có khi cũng là số tiền đáng kể. Nếu chủ nhà đã trả dứt nợ  và làm chủ hoàn toàn ngôi nhà, chủ nhà có thể đề nghị đứng ra cho người mua vay tiền mua nhà mức độ nhiều hay ít nào đó Người bán có thể đề nghị công thức 10-10-80 (người mua chỉ trả trước 10%, người bán cho vay 10% và người mua vay nợ ngân hàng 80%). Theo công thức này, người mua không phải trả tiền bảo hiểm món nợ mà những nhà tài trợ thường buộc con nợ phải đóng mỗi khi trả trước bên dưới 20% của giá mua căn nhà. Công thức chủ nhà tài trợ nợ nhì cho người mua không phải là một ý tưởng kém hấp dẫn nếu người bán không cần ngay tất cả số tiền bán nhà thu được. Thí dụ, nếu cho vay món nợ $100,000 với lãi suất 7% và chỉ trả tiền lời không thôi trong 5 năm (và chỉ cho vay trong 5 năm thôi, con nợ phải trả lại số tiền này) chủ món nợ đã kiếm được $35,000 cũng là khoản tiền lời đáng kể so với tiền lời bỏ ngân hàng tiết kiệm. Một kế hoạch mà một số ngân hàng tài trợ có thể chấp nhận là người bán trả hết chi phí sang nhượng tài sản và vay nợ cho người mua nhà Như ở trên đã nói, một số nhà tài trợ không chấp thuận kiểu mua nhà và vay nợ kiểu "gậy ông đập lưng ông". Tuy nhiên, trong hoàn cảnh thị trường địa ốc chậm lại và nhà tài trợ cũng cần phải cho vay để kiếm ăn, một số ngân hàng tài trợ có thể chịu điều kiện như thế. Muốn chắc ăn, người mua có thể tham khảo với một vài công ty tài trợ địa ốc xem điều kiện như vậy họ có chịu cho vay tiền hay không. Hoặc nếu cho vay thì theo những điều kiện nào. Trên đây là một số trong nhiều sáng kiến khác nhau mà một người bán nhà có thể áp dụng, tùy hoàn cảnh, tùy trường hợp, để có thể bán nhà dễ hơn, nhanh hơn. Nếu thị trường đang ở lúc "đắt như tôm tươi"  thì dù nhà có tồi tàn, nhếch nhác, cũng có nhiều người tranh nhau để mua. Gặp hoàn cảnh thị trường chậm lại, nhà trên thị trường nhiều hơn người mua người bán nhà cần phải có sáng kiến để giúp cho căn nhà bán được nhanh hơn. Một người bán xe hơi kinh nghiệm, khôn ngoan, thường hay hỏi dò xem người đến mua xe làm gì, lương bổng tiền bạc ra sao, mua xe trả góp hay trả tiền mặt rồi mới tùy hoàn cảnh mà "bắt nạt" để  khi thấy người khách cho biết nhu cầu. Bán nhà khác xa bán một chiếc xe hơi. Một chuyên viên địa ốc giỏi đại diện cho chủ nhà là một người tiếp thị giỏi biết vận dụng sáng kiến để tư vấn cho chủ nhà bán được căn nhà nhanh và cao giá. Căn nhà tuy nằm dính chặt xuống đất nhưng nó cũng chỉ là một món hàng cần được tiếp thị khi chủ nhà ký bản hợp đồng với một địa ốc viên để bán trên thị trường. Theo ĐKT

Bất động sản cần “nghệ thuật tiếp thị”

Bất động sản cần “nghệ thuật tiếp thị”

Các chủ đầu tư ngày nay đang phải nỗ lực tìm kiếm các phương cách mới để tiếp thị cao ốc trước những khách hàng khó tính. Xu hướng tiếp thị nào sẽ thịnh tại Việt Nam trong thời gian tới? >> Marketing bất động sản sao cho có hiệu quả? Trong những năm 1980 và 1990, các chủ đầu tư thường nhấn mạnh đến từ "vị trí" để nâng tầm giá trị cao ốc văn phòng, thì từ năm 2010 đã chuyển sang nhấn mạnh tính ổn định và môi trường. Theo một nghiên cứu của CBRE với đối tượng là các khách thuê toàn cầu, chúng tôi đã được cảnh báo rằng "Tiêu điểm mới của thập kỷ 2010" hiện nay là người làm việc chứ không phải các chủ nhân. Do vậy, chúng ta không ngạc nhiên khi các chủ đầu tư ngày nay đi tìm kiếm các phương cách mới để tiếp thị cao ốc của họ nhằm hấp dẫn khách thuê. Để bảo đảm có được lợi thế cạnh tranh, khách thuê và các chủ đầu tư đều buộc phải tìm kiếm những cách thức sáng tạo hơn để giảm chi phí, gia tăng sự thỏa mái cho nhân viên và tăng độ linh hoạt. Khách thuê ngày nay thường rất chi tiết về lý lịch và tên tuổi của các chủ nhân cao ốc. Khách thuê mong muốn chủ nhân bất động sản phải quý trọng các giá trị của họ, phải bảo đảm thực hiện dài hạn những cam kết ban đầu và tôn trọng uy tín cũng như chất lượng. Đối với các chủ đầu tư, họ có thể dùng uy tín của khách thuê để thu hút thêm các công ty có tên tuổi, những thương hiệu có uy tín mà thường là thích khách thuê tụ lại với nhau trong cùng một cao ốc. Nghệ thuật gầy dựng niềm tin nằm ở chỗ cân bằng các tiêu chuẩn cao hơn nhưng linh động về mặt tài chính. Nghĩa là các công ty có những cách sáng tạo nhằm đạt được sức hấp dẫn tối đa mà vẫn có thể sử dụng mức tài chính hiệu quả cho người đầu tư. Ví dụ như khi bàn về độ cao trần nhà. Mức nào cao hơn 2,8 mét rõ ràng là một sự lãng phí tài chính và môi trường (đối với diện tích sàn giữa 250 và 300 m2). Tương tự như vậy với việc sắp đặt cột, chia phòng và phân bố vách ngăn. Tất cả các yếu tố này tạo nên sự cân bằng tự nhiên và lợi ích lâu dài nếu được thiết kế theo quan điểm nhu cầu của người sử dụng. Nếu việc tạo ấn tượng thành công, thì công tác tiếp cận các công ty để thuê cần tiến hành sớm ngay từ những khâu thiết kế đầu tiên sẽ giúp hai bên quản lý được nguồn tài chính cũng như làm đẹp hình ảnh và uy tín của hai bên. Và cùng với sự thâm nhập gần đây của các cao ốc thiết kế đẹp, chuyên biệt và đạt giấy chứng nhận thì chủ đầu tư vẫn có nhu cầu tìm kiếm sự khác biệt nhằm gia tăng cạnh tranh. Đã qua rồi cái thời mà "chúng ta hãy cứ xây đi, khách thuê sẽ tự đến". Những khách hàng công ty nay khó tính hơn, khôn ngoan và có quan hệ rộng hơn và họ sẽ biết thừa các sự khác biệt. Trong thế giới marketing hiện nay, các chủ đầu tư không còn đứng sau hậu trường về vị trí, tiện ích hay chi phí nữa. Sẽ có thêm nhiều người tham gia và sẽ có những lời chào mời từ bên trên đi mạnh mẽ xuống. Đáng tiếc là đến nay, quảng cáo đã vấp phải sự kháng cự từ các chủ đầu tư. Nhiều người thấy nhu cầu của việc chứng minh cho chất lượng cao, nhưng ít người nhận ra cơ hội để trò chuyện với người sử dụng bằng chính ngôn ngữ của họ, ngay tại hiện trường. Châm ngôn "bạn hãy tiêu tiền để làm ra tiền" chưa bao giờ tỏ ra quan trọng như vậy trong thập kỷ 2010 khi làm tiếp thị cho các cao ốc văn phòng. Quan trọng hơn nữa, khi bạn nhắm đến ai sẽ thuê mướn các cao ốc văn phòng to lớn và chọc trời. Khảo sát của CBRE cho thấy 65% những khách hàng sử dụng các cao ốc đều là những công ty dịch vụ chuyên nghiệp và những công ty quốc tế đang chiếm lĩnh các tầm nhìn bằng các logo, các biển quảng cáo của họ. kể trên. Và song song với một hình ảnh phải đề cao, họ cần nơi làm việc tốt nhất để mà khoe mình trong nắng mai. Theo DNSG

Hãy tránh những lỗi tiếp thị thông thường trong việc đầu tư bất động sản

Hãy tránh những lỗi tiếp thị thông thường trong việc đầu tư bất động sản

Vài căn nhà giống nhau trong cùng một khu vực có sức hấp dẫn trong việc cạnh tranh chào hàng và bán cũng nhanh hơn trong khi đó những căn nhà khác vẫn mãi chưa được mua. Vậy những bí quyết gì giúp cho căn nhà của bạn bán được và không tồn đọng trên thị trường chưa biết đến khi nào mới bán được? Câu trả lời chính là tiếp thị. >> Những lời khuyên đầu tư bất động sản thành công Lí do mà một số bất động sản có sức hấp dẫn hơn những số khác là vì chúng có được một chiến lược tiếp thị rất hiệu quả. Tiếp thị cho việc bán nhà không chỉ là trưng ra bảng hiệu bán nhà trên cột trước nhà, và nhà đầu tư thường nhận ra được đây là điều yêu thích để bán bất động sản của họ nhanh và được nhiều tiền hơn. Lí do mà một số bất động sản có sức hấp dẫn hơn những số khác là vì chúng có được một chiến lược tiếp thị rất hiệu quả Cứ cho là bạn có một căn nhà tuyệt vời để bán, nhưng bạn sẽ không bán được nếu chẳng có ai biết về nó. Và đương nhiên bạn cũng sẽ không có được cái giá bán cạnh tranh hấp dẫn trừ khi có vài người biết và muốn sở hữu đất bất động sản đó. Hãy chắc rằng thương vụ đầu tư bất động sản của bạn hấp dẫn sự chú ý của các những người mua, và dĩ nhiên bạn phải tránh những lỗi tiếp thị thông thường sau: Không có chiến lược tiếp thị Rất nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản của họ dựa trên số lượng. Nếu họ có được một căn nhà với giá rất tốt, sữa chữa rẻ, và bán lại với giá cao hơn, họ nghĩ rằng họ đã có được một thương vụ đầu tư tốt. Nhưng còn bạn phải bán nhà để kiếm tiền lời. Không có được một kế hoạch bán nhà trước khi mua nó có lẽ là sai lầm phổ biến nhất mà những người mới bắt đầu thường phạm phải. Lời khuyên là bạn nên có một chiến lược trước khi mua nhà. Chi tiêu quá ngân sách Bạn nên có một ý tưởng rõ ràng về số tiền mà sẽ dùng để lên kế hoạch tiếp thĩ cho nhà bạn. Cho một con số chính xác và tránh chi tiêu quá số tiền. Hãy dùng kế hoạch thích hợp với ngân sách của bạn thay cho chi nhiều để thích hợp với những chiến lược nào đó. Đừng lờ đi những chiến lược đầu tư thành công Trong thế giới đầu tư bất động sản, luôn luôn có những điều mới để học. Một trong những cách tốt nhất là học những chiến lược tiếp thị và những cái nào không phù hợp với mức cạnh tranh của bạn. Hãy xem những người bán nhà làm gì? Có phải việc bán nhà của họ nhanh và lời hơn của bạn? Nếu vậy, tại sao không thử cách mà họ đang dùng? Một khi bạn đã tìm ra được chiến lược tiếp thị hiệu quả, hãy theo đuổi nó. Trong khi những căn nhà khác hay nhiều khu căn hộ khác có thể yêu cầu những cách tiếp cận thị trường khác nhau thì đừng quên những chiến lược đã có hiệu quả. Thỉnh thoảng những chiến lược tiếp thị cũng cần được thay đổi luân phiên để một ý tưởng cũ cũng có thể đem lại những người mua. Theo freshhome.wordpress.com

Bốn kỹ năng làm kinh ngạc khách mua và khách thuê bất động sản

Bốn kỹ năng làm kinh ngạc khách mua và khách thuê bất động sản

Hãy tạo ra sự khác biệt, nét đặc trưng cho bất động sản của bạn Sự độc đáo, lộng lẫy, xa hoa là những đặc trưng của bất kỳ bất động sản nào của Trump mà mọi người đều có thể cảm nhận được khi bước chân vào. Một ví dụ tiêu biểu là thác nước cao 120 foot trị giá 7 triệu đô la được đặt tại sân gôn Westchester của Trump. >> Hãy tránh những lỗi tiếp thị thông thường trong việc đầu tư bất động sản Những ai đến đến đây chơi gôn đều có thể nhìn thấy thác nước này và thác nước này đã tạo ra một cảnh quan đẹp. Những người chơi gôn đứng lại ngắm nhìn và bàn tán về thác nước và ngay cả những người không chơi gôn cũng cố gắng có được cơ hội được tới sân gôn chỉ để nhìn ngắm thác nước. Đây là một trong những lý do giải thích tại sao người ta sẵn sàng trả 250.000 đô la để trở thành thành viên Sân gôn Quốc tế Trump. Sự khác biệt ngôi nhà của bạn với những ngôi nhà khác ngay từ cổng vào Thiết kế phong cảnh để tạo ra ấn tượng nhìn Bạn không nên coi thường việc làm đẹp cảnh quan phía ngoài. Ngay cả những nhà đầu tư nhỏ cũng nên thuê người thiết kế phong cảnh giỏi. Chi phí để thuê này cũng phải chăng. Chi phí này hoàn toàn xứng đáng với những gì họ làm cho bạn. Các nhà thiết kế có thể tạo ra cảnh quan gây được ấn tượng mạnh hơn cho khách hàng mà không cần chi phí bảo dưỡng. Họ cũng có thể lựa chọn việc trồng cây để nâng cao vị trí địa thế, kết cấu hoặc tận dụng tối đa quy mô khu đất. Cảnh quan bên ngoài ngôi nhà tạo ấn tượng với khách mua nhà Hãy mang đến cho khách hàng chất lượng tốt nhất Nguyên tắc chính ở đây là " Hãy đầu tư tiền vào những nơi mà khách hàng dễ dàng nhìn thấy". Bạn có thể làm được điều này bằng những cải tạo nhỏ nhưng phải gây được ấn tượng cho bất động sản của mình. Điều này đòi hỏi bạn phải có tầm nhìn, tính sáng tạo và phải có khả năng nhìn thấy điều gì sẽ gây ấn tượng cho khách hàng. Nếu bạn không có trực giác tốt, bạn có thể thuê một kiến trúc sư hoặc một nhà thiết kế làm việc cho mình nhưng bạn phải nói rõ cho họ biết họ sẽ tiến hành công việc như thế nào trong giới hạn ngân sách của bạn. Hãy mang đến cho khách hàng chất lượng tốt nhất Tìm hiểu phong cách sống của khách mua và khách thuê Trước khi tiến hành bất kỳ dự án kinh doanh bất động sản nào, bạn phải quyết định cái gì phù hợp với dự án này. Bạn phải tự mình làm quen với khu vực xung quanh, lối sống và thu nhập của những người bạn đang có ý định bán hay cho thuê. Để đạt được điều này, bạn phải nghiên cứu và tìm hiểu về khách hàng tiềm năng càng nhiều càng tốt. Nắm bắt được cái gì khách hàng sẽ sẵn sàng bỏ tiền ra và cái gì không Khả năng khách hàng dám sẵn sàng trả thêm chủ yếu phụ thuộc vào vị trí và loại dự án bất động sản mà bạn đang đầu tư. Trong bất kỳ vụ thương lượng bất động sản nào, điều quan trọng là bạn phải xác định được khách hàng mục tiêu của mình và phải tập trung sự chú ý vào việc cung cấp chỗ ở cho họ. Theo santructuyen

Làm thế nào để bán được nhà nhanh và được giá

Làm thế nào để bán được nhà nhanh và được giá

Trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu, người có nhà đem bán ra trên thị trường cần phải làm gì để bán được nhà nhanh? Theo giới chuyên viên, dưới đây là một số biện pháp có thể giúp xoay chuyển tình thế. Ðịnh giá bán theo giá thị trường Rất nhiều chủ nhà tin rằng ngôi nhà của mình có trị giá cao hơn nhà hàng xóm mới bán. Bởi vậy, họ đã nhất quyết đề giá niêm yết (list price) cao hơn. Quyết định này có thể dễ hiểu và có thể bán được giá đó khi thị trường đang "hot". Nhà nào ra cũng bán nhanh như tôm tươi. Khi thị trường tồi tệ, cho dù ngôi nhà đẹp hơn, chủ giữ gìn kỹ lưỡng hơn nhà lối xóm mới bán mấy tháng trước đó, đòi giá cao hơn sẽ khó lòng bán được. Người mua sẽ tùy tình hình thị trường mà trả giá chứ không nhắm mắt mua với giá chủ nhà đòi hỏi. Nếu chủ nhà không biết khuynh hướng lên xuống của giá thị trường trong khu vực, một địa ốc viên với kiến thức nghề nghiệp vững vàng có thể đưa ra cho ông hay bà ta một bản phân tích (market analysis) cho cho họ thấy vấn đề một cách cụ thể.  Hãy đặt vào vị trí của người đi mua nhà thì sẽ thấy ngay lý do tại sao ngôi nhà của mình không ai chịu mua. Sau chừng hai ba tuần lễ dù đã mở "open house" xôm tụ mà ngôi nhà vẫn chẳng có ai đề nghị mua, nên nghĩ lại về vấn đề giá niêm yết. Giảm giá cho tương ứng với tình hình thị trường của khu vực là một trong những điều nên làm đầu tiên có thể tạo được sự chú ý của mọi người. Giá bán của căn nhà là điều chính yếu người ta xét để nên mua hay không. Sửa chữa, tân trang Trước khi tung ra bán trên thị trường, một ngôi nhà cần được duyệt xét lại toàn thể trong ngoài. Chủ nhà nên làm một danh sách những thứ gì cần làm. Sơn lại nếu quá cũ, thay kính trên cửa sổ bị nứt, cắt tỉa lại khu vườn. Trước khi tung ra bán trên thị trường, một ngôi nhà cần được duyệt xét lại toàn thể trong ngoài Cách tốt nhất là thuê một công ty kiểm tra nhà cửa (Home Inspection Service) để họ tới xem xét. Một số tiền nhỏ chi ra nhưng chuyên viên cho mình biết ngôi nhà cần phải sửa chữa những gì hư hỏng. Có thể có những cái chủ nhà nhìn thấy, nhưng có những cái không nhìn thấy. Chuyên viên có thể chỉ tìm ra những điều này với những dụng cụ đo đạc khoa học. Thí dụ, áp suất nước chảy trong nhà quá yếu dù đã mở tối đa. Hệ thống máy lạnh không lạnh bao nhiêu v.v... Sau khi đã chỉnh sửa, thay thế những thứ hư hỏng cần thiết, chủ nhà có thể trưng dẫn, quảng cáo điều này cho người đến xem nhà. Ðây là một ưu thế đáng kể. Khi so sánh những ngôi nhà cùng khoảng giá tiền, người ta biết chắc chắn rằng ngôi nhà này đã được chủ nhà chuẩn bị chu đáo trước khi tung ra thị trường sẽ tạo được ấn tượng tốt đẹp hơn những ngôi nhà khác. Với những người sẵn sàng chi phí những khoản tiền lớn hơn, sẽ tạo được ấn tượng mạnh hơn. Thay mái nhà, tân trang lại toàn diện nhà bếp hay phòng tắm là những thí dụ cụ thể. Hai ba năm trước, tân trang toàn diện nhà bếp, phòng tắm có thể lấy lại hết số tiền phải tốn kém, nhưng tình hình thị trường hiện nay, giới chuyên viên nói rằng chủ nhà chỉ lấy lại được khoảng 70% số tiền đầu tư. Nhưng ít nhất, nó cũng giúp chủ nhà bán được ngôi nhà nhanh hơn thay vì để suốt một năm rồi âm thầm dẹp bảng bán nhà. Trả tiền phí tổn giấy tờ vay nợ cho người mua Trong tình hình thị trường bình thường, phí tổn thủ tục giấy tờ mua bán nhà thường được thỏa thuận là mỗi bên chịu phần tốn phí của mình (seller/buyer to pay for their own costs). Nhưng khi thị trường tồi tệ, chủ nhà có thể gây ấn tượng với người mua bằng cách chấp nhận trả hết những phí tổn này. Từ phí tổn cho văn phòng thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản (Escrow fees) đến tiền thuế sang nhượng tài sản, tiền phí tổn cho người mua vay nợ (loan costs). Người ta có thể hiểu rằng số tiền này cũng nằm ẩn ở trong giá bán căn nhà, nhưng ít nhất, người mua không phải bỏ tiền túi ra để thanh toán. Trả tiền vay nợ hàng tháng cho người mua từ 3 đến 6 tháng Chủ nhà cũng có thể đề nghị sẵn sàng để lại trong Escrow một số tiền tương ứng với số tiền phải trả nợ vay mua nhà hàng tháng của người mua, mức độ dài ngắn, lâu mau tùy chủ nhà thấy nên làm để có thể bán được nhà. Có thể ba tháng, có thể 6 tháng hai lâu hơn. Trong rất nhiều trường hợp, người mua nhà sau khi làm thủ tục giấy tờ là "cạn láng". Mọi đồng tiền tiết kiệm đổ hết vào việc mua căn nhà, trong nhà chẳng còn dư dả tiền bạc gì. Ðã vậy, hàng tháng lại còn phải trả điều hòa, đúng hạn kỳ (để tránh bị phạt) một số tiền chắc chắn chiếm một phần lớn của ngân sách gia đình. Nếu ba tháng hay nửa năm sau mới phải lo trả tiền nhà, chủ nhà có thể tiết kiệm được một số tiền đáng kể để lo nhiều thứ việc trong nhà, hoặc giữ làm quỹ dự phòng cho gia đình hầu đối phó với những biến cố bất thường không ai lường trước được. Dàn cảnh nhà Người bán nhà gốc Việt có lẽ ít quen thuộc với vấn đề dàn cảnh nhà (Home Staging). Giới địa ốc Mỹ và cả những gia đình Mỹ khá quen thuộc với vấn đề dàn cảnh nhà. Dàn cảnh nhà là sắp xếp đồ đạc, đồ trang trí trong một ngôi nhà để bán làm sao cho nó hấp dẫn nhất, thích hợp nhất để lôi cuốn sự chú ý của người mua. Trên nước Mỹ và Canada có nhiều hiệp hội và tổ chức chuyên nghiệp về dàn cảnh nhà. Một số địa ốc viên cũng đi tham dự những khóa huấn luyện của những nhà dành cảnh chuyên môn để khuyến cáo chủ nhà những điều cần thiết trước khi tung nhà ra thị trường. Khi ngôi nhà được đem ra thị trường để bán, nó là một món hàng nên phải được tiếp thị cách nào hấp dẫn nhất để có thể bán được nhanh và giá cao. Nếu ngôi nhà có nhiều đồ đạc bừa bãi, luộm thuộm "không giống ai" và lại còn tối tăm, những ngôi nhà này khó gây được ấn tượng tốt đẹp nơi người đến xem nhà. Không gây được ấn tượng thì mấy ai muốn mua? Các nhà dàn cảnh chuyên môn sẽ chỉ cho chủ nhà làm thế nào sắp xếp đồ đạc, màu sắc ra sao, cái gì thừa cái gì thiếu trong căn nhà để gây được ấn tượng tốt đẹp cho người bước chân đến xem. Với một số lệ phí khiêm tốn (tùy loại dự án dàn cảnh) dịch vụ dàn cảnh nhà đã đem lại lợi ích cho rất nhiều người chủ nhà. Ðó là lý do có hàng trăm hiệp hội, tổ chức về dàn cảnh nhà mọc lên khắp nước Mỹ và Canada. Theo VietnamMarcom Bán nhà nhanh và được giá Những ấn tượng đầu tiên sẽ rất quan trọng. Bạn có thể tốn cả đống tiền để quảng cáo về căn nhà, nhưng nếu phản ứng đầu tiên của người mua không tốt, mọi cố gắng của bạn có thể chỉ là con số không. Bạn là người bán nhà, nhưng hãy giả sử đặt tình huống mình chính là người tìm mua nhà. Khi đó, hãy ra khỏi nhà, leo lên xe, và rồi xuống xe, bước từ từ trên lối dẫn vào nhà và nhìn bao quát. Cầm bút và giấy trên tay, làm một danh sách những thứ bạn muốn sửa sang nếu dự định mua căn nhà này, ngay tại thời điểm đó và rồi thực hiện nay. Thường thì người mua nhà mới sẽ không bao giờ muốn sửa sang gì nhiều. Hãy khiến căn nhà trông thật ấn tượng và thân thiện, ngay từ vẻ bề ngoài. Hoa trồng trong sân trước với nhiều màu sắc vui mắt sẽ tạo không khí ấm cúng. Hãy nhổ hết cỏ khô và những bụi cây héo. Cất hết đồ làm vườn vì sự lộn xộn sẽ không gây được ấn tượng tốt cho người mua nhà. Ngoài ra, chúng sẽ làm họ nghĩ là sẽ cần phải chăm chút cho nơi ở này nhiều đây. Tốt nhất là hãy cho xe ra khỏi garage. Bạn muốn cho người mua thấy rằng garage nhà bạn rộng đến thế nào, nhưng đó điều không cần thiết vì để xe trong garage chỉ tạo cảm giác chật chội hơn. Đỗ xe của bạn ngang đường nhưng không thẳng cửa ra vào vì nếu không sẽ làm khuất tầm nhìn vào căn nhà. Lối ra vào hoặc sảnh chính của căn nhà phải tạo được cảm giác ấn tượng về sự đón tiếp. Nếu lối dẫn vào nhà gặp khó khăn, hãy làm thoải mái hơn. Căn nhà cần ánh sáng thông thoáng và một mùi hương dễ chịu. Nên nhớ luôn bật đèn trong những căn phòng mà ánh sáng mặt trời có thể không tới và đảm bảo rằng mọi rèm cửa đều luôn được mở rộng. Nếu đặt quá nhiều thứ linh tinh trên tủ lạnh hay các thiết bị gia dụng nào khác thì hãy bỏ đi. Ngoài ra, đừng để đường ống nước rò rỉ và luôn cẩn thận để ý tới những đồ dùng bằng thép, tránh những chỗ gỉ sét. Điều tương tự cũng cần làm với phòng tắm, gọn gàng, sạch sẽ và càng long lanh càng tốt. Tiếp theo, cần chắc chắn rằng không có bất kỳ đồ nội thất nào kê trong nhà mà lại gây ảnh hưởng tới luồng giao thông. Có thể, hãy sắp xếp lại để tạo thêm nhiều không gian trống và có thể đặt thêm vài cái tủ nếu cần thiết. Sẽ rất không hay nếu thấy ở đâu đó mọi thứ đồ dùng cứ bị chất đống. Tốt hơn hết là che đậy lại bằng cách tống vào tủ hay một nơi khuất nào đó. Súc vật nuôi có thể gây ra sự ác cảm hoặc sợ hãi cho người mua nhà vì không phải ai cũng là người thích súc vật. Hãy cho chúng ra ngoài đi dạo, hoặc bằng cách nào đó không để tiếp xúc khi có người đến xem nhà. Trong trường hợp bạn thuê môi giới để thực hiện việc bán nhà, thì không nên có mặt khi người môi giới tiến hành giới thiệu nhà cho khách. Vì khi đó, người mua sẽ có cảm giác rất khách sáo, không thoải mái và có thể phải chào tạm biệt sớm. Người mua càng ở lại lâu thì cơ hội bán của bạn càng lớn. Và cuối cùng, nên nhớ một điều, đừng bao giờ xin lỗi người đến mua bất kỳ điều gì vì những hạn chế của căn nhà. Lúc nào cũng phải nói rằng căn nhà của bạn là một nơi tuyệt vời để sống. Một suy nghĩ tích cực từ chính người môi giới hoặc từ chính bạn, sẽ khiến người mua mủi lòng. Định giá để thuận lợi khi mua bán nhà Thứ bảy, 20 Tháng 8 2011 06:00 Các chuyên gia cho rằng dù mua hay bán một bất động sản, đều nên tiến hành việc định giá nghiêm túc. Mục tiêu của việc này là để biết chính xác nhất giá trị thật của căn nhà, thuận lợi trong việc mua bán. Định giá chính là việc xác định giá trị của bất động sản, dựa trên những tiêu chí đã có sẵn. phục vụ việc mua bán trên thị trường. Thông thường, các ngân hàng và những công ty bất động sản đều cung cấp dịch vụ thẩm định giá. Kết quả thu được còn ảnh hưởng đến những khoản vay mượn từ ngân hàng. Chẳng hạn như, một khu bất động sản trong khu vực đang được quy hoạch lại để xây một trung tâm thương mại có thể sẽ mang lại giá trị cao hơn nếu được định giá để bán cho một người mua cá nhân bình thường làm nơi sinh sống. Thẩm định viên sẽ khác với một thanh tra viên, người chịu trách nhiệm tìm những hư hỏng của tòa nhà để sửa chữa hoặc thay thế. Một thẩm định viên có căn cứ vào những tiêu chí khác nhau thế nào, thì cuối cùng họ vẫn sẽ chỉ quan tâm đến giá trị của khu nhà đó. Một kết quả thẩm định sẽ dựa trên việc tận dụng tối đa giá trị của bất động sản. Hay nói cách khác, việc sử dụng bất động sản này sẽ mang lại giá trị cao nhất như thế nào. Kết quả định giá cuối cùng phải đem lại lợi nhuận và mọi kế hoạch dựa trên kết quả đó phải có khả năng thành hiện thực. Người định giá sẽ nhìn vào từng bất động sản kỹ lưỡng, bắt đầu bằng việc kiểm tra một cách khách quan nhất tình trạng nội ngoại thất của căn nhà hoặc cả tòa nhà. Họ cũng có thể tìm hiểu môi trường xung quanh. Người định giá sẽ tìm kiếm được điểm thuận lợi, cũng như những hạn chế của khu bất động sản. Loại nhà, tổng diện tích sinh hoạt, chất lượng xây dựng, vị trí, hiện trạng, hình dáng, hướng nhà, khung cảnh, điều kiện bảo dưỡng, môi trường, hạ tầng xã hội, giấy tờ pháp lý... đều là những yếu tố được thẩm định viên quan tâm. Nếu bạn là người bán bất động sản, nên vạch ra các chi tiết liên quan đến căn nhà, sự tiện nghi, thuận lợi và cả những thứ cần cải tạo mà bất kỳ ai cũng phải lưu tâm. Tiếp sau đó, người định giá sẽ phân tích những số liệu thị trường đang có, áp dụng với khu vực căn nhà của bạn, và những khu lân cận. Các vụ mua bán tương tự trong quá khứ cũng như hiện tại cũng sẽ được xét đến, và một số thay đổi khác nữa. Thẩm định viên sẽ thu thập số liệu từ các nguồn khác nhau, cũng như từ chính kiến thức cá nhân về thị trường. Người định giá sau đó sẽ so sánh khu bất động sản đó với thị trường chung. Mỗi người làm công việc định giá phải có một quá trình phân tích riêng của mình, thu thập những số liệu thẩm định cần thiết. Cũng có thể bạn sẽ nhận được 5 kết quả định giá khác nhau cho một bất động sản. Nhưng chúng hoàn toàn có thể trùng tương tự nhau, nếu được hoàn thành trong cùng một khung thời điểm với các điều kiện liên quan. Cho dù việc định giá đất không dành cho các vụ mua bán công khai, nhưng điều đó có thể được chia sẻ bởi các bên liên quan. Chẳng hạn, một người mua đưa ra mức giá 350.000 USD cho căn nhà, nhưng theo định giá, căn nhà chỉ có giá chừng 335.000 USD. Điều này có nghĩa là, người chủ nhà có thể thực hiện những thay đổi cần thiết để nâng mức giá lên hoặc giới thiệu căn nhà theo mức giá đã được thẩm định. Để có được mức giá cao nhất có thể, chính người bán (mua) bất động sản cần phải kiểm tra và tự định giá trước khi đưa sản phẩm của mình ra thị trường. Theo Đô Thị