Làm thế nào để bán được nhà nhanh và được giá

Làm thế nào để bán được nhà nhanh và được giá

Trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu, người có nhà đem bán ra trên thị trường cần phải làm gì để bán được nhà nhanh? Theo giới chuyên viên, dưới đây là một số biện pháp có thể giúp xoay chuyển tình thế. Ðịnh giá bán theo giá thị trường Rất nhiều chủ nhà tin rằng ngôi nhà của mình có trị giá cao hơn nhà hàng xóm mới bán. Bởi vậy, họ đã nhất quyết đề giá niêm yết (list price) cao hơn. Quyết định này có thể dễ hiểu và có thể bán được giá đó khi thị trường đang "hot". Nhà nào ra cũng bán nhanh như tôm tươi. Khi thị trường tồi tệ, cho dù ngôi nhà đẹp hơn, chủ giữ gìn kỹ lưỡng hơn nhà lối xóm mới bán mấy tháng trước đó, đòi giá cao hơn sẽ khó lòng bán được. Người mua sẽ tùy tình hình thị trường mà trả giá chứ không nhắm mắt mua với giá chủ nhà đòi hỏi. Nếu chủ nhà không biết khuynh hướng lên xuống của giá thị trường trong khu vực, một địa ốc viên với kiến thức nghề nghiệp vững vàng có thể đưa ra cho ông hay bà ta một bản phân tích (market analysis) cho cho họ thấy vấn đề một cách cụ thể.  Hãy đặt vào vị trí của người đi mua nhà thì sẽ thấy ngay lý do tại sao ngôi nhà của mình không ai chịu mua. Sau chừng hai ba tuần lễ dù đã mở "open house" xôm tụ mà ngôi nhà vẫn chẳng có ai đề nghị mua, nên nghĩ lại về vấn đề giá niêm yết. Giảm giá cho tương ứng với tình hình thị trường của khu vực là một trong những điều nên làm đầu tiên có thể tạo được sự chú ý của mọi người. Giá bán của căn nhà là điều chính yếu người ta xét để nên mua hay không. Sửa chữa, tân trang Trước khi tung ra bán trên thị trường, một ngôi nhà cần được duyệt xét lại toàn thể trong ngoài. Chủ nhà nên làm một danh sách những thứ gì cần làm. Sơn lại nếu quá cũ, thay kính trên cửa sổ bị nứt, cắt tỉa lại khu vườn. Trước khi tung ra bán trên thị trường, một ngôi nhà cần được duyệt xét lại toàn thể trong ngoài Cách tốt nhất là thuê một công ty kiểm tra nhà cửa (Home Inspection Service) để họ tới xem xét. Một số tiền nhỏ chi ra nhưng chuyên viên cho mình biết ngôi nhà cần phải sửa chữa những gì hư hỏng. Có thể có những cái chủ nhà nhìn thấy, nhưng có những cái không nhìn thấy. Chuyên viên có thể chỉ tìm ra những điều này với những dụng cụ đo đạc khoa học. Thí dụ, áp suất nước chảy trong nhà quá yếu dù đã mở tối đa. Hệ thống máy lạnh không lạnh bao nhiêu v.v... Sau khi đã chỉnh sửa, thay thế những thứ hư hỏng cần thiết, chủ nhà có thể trưng dẫn, quảng cáo điều này cho người đến xem nhà. Ðây là một ưu thế đáng kể. Khi so sánh những ngôi nhà cùng khoảng giá tiền, người ta biết chắc chắn rằng ngôi nhà này đã được chủ nhà chuẩn bị chu đáo trước khi tung ra thị trường sẽ tạo được ấn tượng tốt đẹp hơn những ngôi nhà khác. Với những người sẵn sàng chi phí những khoản tiền lớn hơn, sẽ tạo được ấn tượng mạnh hơn. Thay mái nhà, tân trang lại toàn diện nhà bếp hay phòng tắm là những thí dụ cụ thể. Hai ba năm trước, tân trang toàn diện nhà bếp, phòng tắm có thể lấy lại hết số tiền phải tốn kém, nhưng tình hình thị trường hiện nay, giới chuyên viên nói rằng chủ nhà chỉ lấy lại được khoảng 70% số tiền đầu tư. Nhưng ít nhất, nó cũng giúp chủ nhà bán được ngôi nhà nhanh hơn thay vì để suốt một năm rồi âm thầm dẹp bảng bán nhà. Trả tiền phí tổn giấy tờ vay nợ cho người mua Trong tình hình thị trường bình thường, phí tổn thủ tục giấy tờ mua bán nhà thường được thỏa thuận là mỗi bên chịu phần tốn phí của mình (seller/buyer to pay for their own costs). Nhưng khi thị trường tồi tệ, chủ nhà có thể gây ấn tượng với người mua bằng cách chấp nhận trả hết những phí tổn này. Từ phí tổn cho văn phòng thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản (Escrow fees) đến tiền thuế sang nhượng tài sản, tiền phí tổn cho người mua vay nợ (loan costs). Người ta có thể hiểu rằng số tiền này cũng nằm ẩn ở trong giá bán căn nhà, nhưng ít nhất, người mua không phải bỏ tiền túi ra để thanh toán. Trả tiền vay nợ hàng tháng cho người mua từ 3 đến 6 tháng Chủ nhà cũng có thể đề nghị sẵn sàng để lại trong Escrow một số tiền tương ứng với số tiền phải trả nợ vay mua nhà hàng tháng của người mua, mức độ dài ngắn, lâu mau tùy chủ nhà thấy nên làm để có thể bán được nhà. Có thể ba tháng, có thể 6 tháng hai lâu hơn. Trong rất nhiều trường hợp, người mua nhà sau khi làm thủ tục giấy tờ là "cạn láng". Mọi đồng tiền tiết kiệm đổ hết vào việc mua căn nhà, trong nhà chẳng còn dư dả tiền bạc gì. Ðã vậy, hàng tháng lại còn phải trả điều hòa, đúng hạn kỳ (để tránh bị phạt) một số tiền chắc chắn chiếm một phần lớn của ngân sách gia đình. Nếu ba tháng hay nửa năm sau mới phải lo trả tiền nhà, chủ nhà có thể tiết kiệm được một số tiền đáng kể để lo nhiều thứ việc trong nhà, hoặc giữ làm quỹ dự phòng cho gia đình hầu đối phó với những biến cố bất thường không ai lường trước được. Dàn cảnh nhà Người bán nhà gốc Việt có lẽ ít quen thuộc với vấn đề dàn cảnh nhà (Home Staging). Giới địa ốc Mỹ và cả những gia đình Mỹ khá quen thuộc với vấn đề dàn cảnh nhà. Dàn cảnh nhà là sắp xếp đồ đạc, đồ trang trí trong một ngôi nhà để bán làm sao cho nó hấp dẫn nhất, thích hợp nhất để lôi cuốn sự chú ý của người mua. Trên nước Mỹ và Canada có nhiều hiệp hội và tổ chức chuyên nghiệp về dàn cảnh nhà. Một số địa ốc viên cũng đi tham dự những khóa huấn luyện của những nhà dành cảnh chuyên môn để khuyến cáo chủ nhà những điều cần thiết trước khi tung nhà ra thị trường. Khi ngôi nhà được đem ra thị trường để bán, nó là một món hàng nên phải được tiếp thị cách nào hấp dẫn nhất để có thể bán được nhanh và giá cao. Nếu ngôi nhà có nhiều đồ đạc bừa bãi, luộm thuộm "không giống ai" và lại còn tối tăm, những ngôi nhà này khó gây được ấn tượng tốt đẹp nơi người đến xem nhà. Không gây được ấn tượng thì mấy ai muốn mua? Các nhà dàn cảnh chuyên môn sẽ chỉ cho chủ nhà làm thế nào sắp xếp đồ đạc, màu sắc ra sao, cái gì thừa cái gì thiếu trong căn nhà để gây được ấn tượng tốt đẹp cho người bước chân đến xem. Với một số lệ phí khiêm tốn (tùy loại dự án dàn cảnh) dịch vụ dàn cảnh nhà đã đem lại lợi ích cho rất nhiều người chủ nhà. Ðó là lý do có hàng trăm hiệp hội, tổ chức về dàn cảnh nhà mọc lên khắp nước Mỹ và Canada. Theo VietnamMarcom Bán nhà nhanh và được giá Những ấn tượng đầu tiên sẽ rất quan trọng. Bạn có thể tốn cả đống tiền để quảng cáo về căn nhà, nhưng nếu phản ứng đầu tiên của người mua không tốt, mọi cố gắng của bạn có thể chỉ là con số không. Bạn là người bán nhà, nhưng hãy giả sử đặt tình huống mình chính là người tìm mua nhà. Khi đó, hãy ra khỏi nhà, leo lên xe, và rồi xuống xe, bước từ từ trên lối dẫn vào nhà và nhìn bao quát. Cầm bút và giấy trên tay, làm một danh sách những thứ bạn muốn sửa sang nếu dự định mua căn nhà này, ngay tại thời điểm đó và rồi thực hiện nay. Thường thì người mua nhà mới sẽ không bao giờ muốn sửa sang gì nhiều. Hãy khiến căn nhà trông thật ấn tượng và thân thiện, ngay từ vẻ bề ngoài. Hoa trồng trong sân trước với nhiều màu sắc vui mắt sẽ tạo không khí ấm cúng. Hãy nhổ hết cỏ khô và những bụi cây héo. Cất hết đồ làm vườn vì sự lộn xộn sẽ không gây được ấn tượng tốt cho người mua nhà. Ngoài ra, chúng sẽ làm họ nghĩ là sẽ cần phải chăm chút cho nơi ở này nhiều đây. Tốt nhất là hãy cho xe ra khỏi garage. Bạn muốn cho người mua thấy rằng garage nhà bạn rộng đến thế nào, nhưng đó điều không cần thiết vì để xe trong garage chỉ tạo cảm giác chật chội hơn. Đỗ xe của bạn ngang đường nhưng không thẳng cửa ra vào vì nếu không sẽ làm khuất tầm nhìn vào căn nhà. Lối ra vào hoặc sảnh chính của căn nhà phải tạo được cảm giác ấn tượng về sự đón tiếp. Nếu lối dẫn vào nhà gặp khó khăn, hãy làm thoải mái hơn. Căn nhà cần ánh sáng thông thoáng và một mùi hương dễ chịu. Nên nhớ luôn bật đèn trong những căn phòng mà ánh sáng mặt trời có thể không tới và đảm bảo rằng mọi rèm cửa đều luôn được mở rộng. Nếu đặt quá nhiều thứ linh tinh trên tủ lạnh hay các thiết bị gia dụng nào khác thì hãy bỏ đi. Ngoài ra, đừng để đường ống nước rò rỉ và luôn cẩn thận để ý tới những đồ dùng bằng thép, tránh những chỗ gỉ sét. Điều tương tự cũng cần làm với phòng tắm, gọn gàng, sạch sẽ và càng long lanh càng tốt. Tiếp theo, cần chắc chắn rằng không có bất kỳ đồ nội thất nào kê trong nhà mà lại gây ảnh hưởng tới luồng giao thông. Có thể, hãy sắp xếp lại để tạo thêm nhiều không gian trống và có thể đặt thêm vài cái tủ nếu cần thiết. Sẽ rất không hay nếu thấy ở đâu đó mọi thứ đồ dùng cứ bị chất đống. Tốt hơn hết là che đậy lại bằng cách tống vào tủ hay một nơi khuất nào đó. Súc vật nuôi có thể gây ra sự ác cảm hoặc sợ hãi cho người mua nhà vì không phải ai cũng là người thích súc vật. Hãy cho chúng ra ngoài đi dạo, hoặc bằng cách nào đó không để tiếp xúc khi có người đến xem nhà. Trong trường hợp bạn thuê môi giới để thực hiện việc bán nhà, thì không nên có mặt khi người môi giới tiến hành giới thiệu nhà cho khách. Vì khi đó, người mua sẽ có cảm giác rất khách sáo, không thoải mái và có thể phải chào tạm biệt sớm. Người mua càng ở lại lâu thì cơ hội bán của bạn càng lớn. Và cuối cùng, nên nhớ một điều, đừng bao giờ xin lỗi người đến mua bất kỳ điều gì vì những hạn chế của căn nhà. Lúc nào cũng phải nói rằng căn nhà của bạn là một nơi tuyệt vời để sống. Một suy nghĩ tích cực từ chính người môi giới hoặc từ chính bạn, sẽ khiến người mua mủi lòng. Định giá để thuận lợi khi mua bán nhà Thứ bảy, 20 Tháng 8 2011 06:00 Các chuyên gia cho rằng dù mua hay bán một bất động sản, đều nên tiến hành việc định giá nghiêm túc. Mục tiêu của việc này là để biết chính xác nhất giá trị thật của căn nhà, thuận lợi trong việc mua bán. Định giá chính là việc xác định giá trị của bất động sản, dựa trên những tiêu chí đã có sẵn. phục vụ việc mua bán trên thị trường. Thông thường, các ngân hàng và những công ty bất động sản đều cung cấp dịch vụ thẩm định giá. Kết quả thu được còn ảnh hưởng đến những khoản vay mượn từ ngân hàng. Chẳng hạn như, một khu bất động sản trong khu vực đang được quy hoạch lại để xây một trung tâm thương mại có thể sẽ mang lại giá trị cao hơn nếu được định giá để bán cho một người mua cá nhân bình thường làm nơi sinh sống. Thẩm định viên sẽ khác với một thanh tra viên, người chịu trách nhiệm tìm những hư hỏng của tòa nhà để sửa chữa hoặc thay thế. Một thẩm định viên có căn cứ vào những tiêu chí khác nhau thế nào, thì cuối cùng họ vẫn sẽ chỉ quan tâm đến giá trị của khu nhà đó. Một kết quả thẩm định sẽ dựa trên việc tận dụng tối đa giá trị của bất động sản. Hay nói cách khác, việc sử dụng bất động sản này sẽ mang lại giá trị cao nhất như thế nào. Kết quả định giá cuối cùng phải đem lại lợi nhuận và mọi kế hoạch dựa trên kết quả đó phải có khả năng thành hiện thực. Người định giá sẽ nhìn vào từng bất động sản kỹ lưỡng, bắt đầu bằng việc kiểm tra một cách khách quan nhất tình trạng nội ngoại thất của căn nhà hoặc cả tòa nhà. Họ cũng có thể tìm hiểu môi trường xung quanh. Người định giá sẽ tìm kiếm được điểm thuận lợi, cũng như những hạn chế của khu bất động sản. Loại nhà, tổng diện tích sinh hoạt, chất lượng xây dựng, vị trí, hiện trạng, hình dáng, hướng nhà, khung cảnh, điều kiện bảo dưỡng, môi trường, hạ tầng xã hội, giấy tờ pháp lý... đều là những yếu tố được thẩm định viên quan tâm. Nếu bạn là người bán bất động sản, nên vạch ra các chi tiết liên quan đến căn nhà, sự tiện nghi, thuận lợi và cả những thứ cần cải tạo mà bất kỳ ai cũng phải lưu tâm. Tiếp sau đó, người định giá sẽ phân tích những số liệu thị trường đang có, áp dụng với khu vực căn nhà của bạn, và những khu lân cận. Các vụ mua bán tương tự trong quá khứ cũng như hiện tại cũng sẽ được xét đến, và một số thay đổi khác nữa. Thẩm định viên sẽ thu thập số liệu từ các nguồn khác nhau, cũng như từ chính kiến thức cá nhân về thị trường. Người định giá sau đó sẽ so sánh khu bất động sản đó với thị trường chung. Mỗi người làm công việc định giá phải có một quá trình phân tích riêng của mình, thu thập những số liệu thẩm định cần thiết. Cũng có thể bạn sẽ nhận được 5 kết quả định giá khác nhau cho một bất động sản. Nhưng chúng hoàn toàn có thể trùng tương tự nhau, nếu được hoàn thành trong cùng một khung thời điểm với các điều kiện liên quan. Cho dù việc định giá đất không dành cho các vụ mua bán công khai, nhưng điều đó có thể được chia sẻ bởi các bên liên quan. Chẳng hạn, một người mua đưa ra mức giá 350.000 USD cho căn nhà, nhưng theo định giá, căn nhà chỉ có giá chừng 335.000 USD. Điều này có nghĩa là, người chủ nhà có thể thực hiện những thay đổi cần thiết để nâng mức giá lên hoặc giới thiệu căn nhà theo mức giá đã được thẩm định. Để có được mức giá cao nhất có thể, chính người bán (mua) bất động sản cần phải kiểm tra và tự định giá trước khi đưa sản phẩm của mình ra thị trường. Theo Đô Thị